住宅関連新聞記事ダイジェスト No.374 2011/3/3～2011/3/9
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
住宅関連新聞記事ダイジェスト No.374 2011/3/3～2011/3/9 Vol.1
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
―*―*―* ＭＥＮＵ *―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―
【日本経済新聞】
1 世界最大の不動産コンファレンスが仏カンヌで開幕
2 テナントに省エネ分の還元を、共益費にも問題
3 不動産マーケットはこうして勝ち抜く：第5回「長期」「短期」以外のビジネスチャンス
4 標準内装で大量の未使用廃棄、オフィス研究会が見直し要望
―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―
********************************************************************************
1 世界最大の不動産コンファレンスが仏カンヌで開幕 2011/3/9 日本経済新聞系
********************************************************************************
MIPIMが開催されている仏カンヌの会場
現地時間の3月8日火曜日、仏カンヌで不動産コンファレンスのMIPIM（ミピム）が開幕した。4日間の会期中に集まる参加者は約2万人。欧州投資業界の中心的なイベントであると同時に、北米やアジアなどに拠点を置くグローバルファンドのマネジャーが集結するイベントだ。日経不動産マーケット情報は一昨年と昨年に続き、現地からの速報をお送りする。
今年のキャッチコピー「Building Connections」が象徴する通り、金融危機後のMIPIMは実務的な商談スペースとしての性格を年々強めてきた。欧州系のファンドや投資銀行のなかには数十人、百人単位で社員を送り込む会社も多く、普段は各国に散らばっている同僚たちが一堂に会する貴重な機会ともなっている。5月のカンヌ映画祭で知られる会場のパレ・デ・フェスティバル周辺は、高級ホテルが立ち並ぶ南仏屈指のリゾート地。しかし、今の時期は打って変わって、スーツ姿の人々で埋め尽くされている。
ロンドン、パリといった大都市から南太平洋の小国まで、世界各国から政府要人から来日して投資家へのアピールを繰り広げる展示会場で、これまで日本はどうしても埋没しがちだった。しかし、今年のMIPIMでは50を超えるパネル・ディスカッションや講演が予定されるなか、日本市場をテーマにしたセッションがイベントのオープニングを飾り、一定の存在感を示している。
建造キャピタルのLeonard Meyer社長の司会のもと、玄海キャピタルマネジメントの松尾正俊社長、三菱商事の村田弘一氏（新産業金融事業グループCEO補佐、不動産開発事業ユニットマネージャー）が登壇した。多くの海外投資家を含む会場の聴衆に対して、松尾氏は市場データから東京の不動産市況が底を打った現状を分析。国内の大手不動産会社が本格的に動く前の今のタイミングが、海外の投資家にとってまたとない“買い時”であると語った。東京からはJPモルガン証券のJesper Koll株式調査部長がテレビ会議で参加し、携帯電話の基幹部品やITサービスに代表される技術立国としての地位は揺るがないと解説した。
会期中配布される公式ニューズレターでは、西郷真理子氏（まちづくりカンパニー・シープネットワーク社長）が初日の表紙を飾った。香川県高松市丸亀町など複数の中心商店街の再生に関わっている彼女のプロジェクトは、10日木曜日に開催される都市開発分野のコンテスト「MIPIMアワード」にノミネートされている。このニューズレターには本誌も2ページの特集記事を提供し、海外投資家の日本への理解促進に向けて一役買っている。
今後、本誌では欧米ファンドのトップエグゼクティブを含めて、現地で拾い集めた参加者の生の声を届けていく予定だ。
********************************************************************************
2 テナントに省エネ分の還元を、共益費にも問題 2011/3/7 日本経済新聞系
********************************************************************************
「テナントオフィスビルの省エネ還元研究会」は、テナントに省エネのインセンティブが働くような仕組みが必要だと提案した。賃料とは別枠になっている共益費についても、見直すべきだと指摘している。共用部のエネルギー費・運用費と、専用部の時間内空調費とが同じ共益費の枠で計上されており、中身を把握しにくい形になっていることが理由だ。
（注）「テナントオフィスビルの省エネ還元研究会」の資料を基に作成
研究会はオフィスビル総合研究所（本田広昭代表）の呼びかけで2年前に発足。3月2日に東京都千代田区の丸ビルホールで開催した「テナントオフィスビルの新しい価値創造シンポジウム」で、研究成果を発表した。
自社ビルでは所有者と利用者の利益が一致するのに対し、不特定のテナントが利用する賃貸オフィスビルでは、所有者と利用者の利益が必ずしも一致しない。クールビズの導入とともにオフィスの室温が高く設定され、テナントが我慢を強いられたり作業能率が落ちたりすることがある。省エネがテナントの利益に結びついていない現状に対する疑問から、研究を開始した。この間、テナント企業、ビルオーナー、設計事務所、コンサルタント会社、オフィス仲介会社などの専門家が議論を重ねてきた。
省エネに関しては、エネルギー使用量とコストが連動し、エネルギーを減らした分だけコストが下がるようにするべきだと訴えている。これによってテナントの省エネ意識が高まり、ビルオーナーと一体となって納得ずくの省エネ活動が進められるという考えだ。
明朗な会計には、エネルギー使用量をテナントごとに計量することが前提となるが、セントラル方式の空調設備のように個別に対応できないビルも多い。実測できない場合は、標準に対する温度の高低や時間の長短といった精算方法をあらかじめ決めておき、運用することも可能だ。将来は、空調を含めてエネルギーの計測ができるような建物設備にして、テナントが自由にコントロールできるようにすることが理想だと説明した。
納得して入居することが大事
以下は、シンポジウムのパネルディスカッション参加者の主な話。
・省エネに熱心なテナント企業が、フロアの照明を自費でLEDに変えたいとビルオーナーに提案。オーナーから「どうぞご自由に。でも出ていくときには蛍光管に戻してください」と言われ、やめた話がある（原状回復の画一的な運用が、テナントの省エネ意欲をそぐ例として紹介）。
・入居前に電気代がいくらか聞かないのに、入ってから「思った以上に高い」と言うテナントがたくさんいる。これはテナントの責任だ。契約なのだから、電気代や空調費がいくらか確認して、納得して入ることが大事だ。
・エネルギー費の内訳をテナントに示せるビルもあれば、示せないビルもある。それはビル側の商品力の差で、テナントが評価する。内訳を出せないところが駆逐されるのは市場原理であって、しかたのないことだ。
・テナントにとって、データの見える化はとても大切。何も見えない形で進むのはいいことではない。見える化によってテナント側のコストが上がることになっても、「何がいくらで、だからこうだ」という説明がつけば、会社も納得する。
・CO2を減らさなければいけないのは、オーナーもテナントも一緒。減らすことに対してテナントにもインセンティブが働く仕組みにしたら、皆がハッピーになる。
・不動産業界では60年前の賃料モデルをいまだに引きずっている。実態にそぐわないのだから、変えればいい。
■パネルディスカッション参加者
＜パネリスト＞
金子衛氏 日本ビルヂング協会連合会
田村卓士氏 ソニー
奥山正秀氏 ドイツ証券
杉本健一氏 三井不動産
伊澤成人氏 CWファシリティソリューション
河原透氏 日建設計
＜司会進行＞
本田広昭氏 オフィスビル総合研究所
********************************************************************************
3 不動産マーケットはこうして勝ち抜く：第5回「長期」「短期」以外のビジネスチャンス 2011/3/4 日本経済新聞系
********************************************************************************
長期・短期という観点からは語ることができない「裁定を効かせた不動産投資」を考えてみます。不動産の利用の方法は様々であり、時代とともにその利用のされ方も変化していきます。それに伴って生じる価値のギャップに着目して利益を上げるのです。
不動産会社のなかには、賃貸中のマンションを1戸または複数戸単位で取得して、いずれ売却するというビジネスモデルで利益を得ているところもあります。家賃を受け取りながら運用した後に、賃借人が退去したタイミングで簡単なリフォームを施して、自己居住用の中古マンションとして売却するのです。
賃貸マンションの価格は「家賃収益÷利回り」で計算できる収益性に基づいて取引されますが、自己居住用のマイホームとしてのマンションの価格には、購入者が持つマイホームへの憧れやこだわりがプレミアムとして乗るために、通常は前者より後者の方が高くなります。本来、賃貸中のマンションとすぐ住めるマイホームは接点がないのですが、スター・マイカは、賃貸人が退去するまで待つという橋渡しをすることによって、両者の価格差を裁定しているのです。
このビジネスモデルの短所は、借地借家法によって守られている賃借人に強制的に退去を迫ることができないため、いつ空き家になるのか予想が立てにくいことです。同社は、ストックの規模を大きくすることで、退去時期の平均化を図り、また長期間テナントが使用し続けている物件は見切処分も行って、事業の安定化を達成しています。当初は1戸単位で買い集めることが多かったのですが、最近では取引単位を大きくして1棟ごと取得する例も増えています（下の表）。
いま多くの人たちは、「不動産の価格は、今後は大きな下落が続くこともなさそうだが、そうかといって大きな上昇が続くこともなさそうだ」と思うようになってきています。このような前提で不動産から利益を上げていくのは容易ではありません。しかし、不動産会社や投資ファンドが日本での活動を止めることはないでしょう。その理由を不動産会社の観点で考えるならば、不動産会社は開発を行うことで不動産の価値を高めることができるからです。投資ファンドが活動し続けるのは、一定の期間のなかでは割安と判断できる不動産が必ず現れてくるからです。リーマンショック後から最近に至るまでを見ても、資金繰りが悪くなったJ-REITが必要に迫られて鑑定評価額より低い価格で不動産を売却している例が見られます。
需要面から見て日本の不動産マーケットに大きな成長が望めないとしても、プロが活動する余地は多く残されていると言えます。そのプロの後ろには、運用先を求める莫大な国内外の資金が待機していることを忘れてはなりません。不動産の需要に関して起こる揺らぎのような変化を、資金の供給が増幅して大きな波にする。波の周期は比較的短くなってきているし、場所や物によっては上昇と下落の方向すら異なる──。これが、今後ますますはっきりしてくる不動産マーケットの新しい姿です。
表 分譲目的の賃貸マンションの1棟買い（まとめ買い）の取引事例も増えてきている
物件名 売り主 買い主 時期
晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー
1号棟の38戸 イヌイ倉庫 スター・マイカ 2009年4月
ルネ鎌倉 植木 不明 トーセイ 2009年9月
コンフォール四谷 神鋼商事（神戸鉄鋼グループ） トーセイ 2009年12月
藤和シティコープ飛鳥山公園 インヴィンシブル投資法人 スター・マイカ 2010年2月
レフィーズ木場公園（競売） レジェンド・アーバン トーセイ 2010年3月
エコロジー落合レジデンスI・II 長谷工コーポレーション トーセイ 2010年3月
THEグリーンハウス白金台 大京リアルド トーセイ 2010年3月
クリオレミントンヴィレッジ国立イーストコート 明和地所 スター・マイカ 2010年7月
ヒルトップ横濱根岸 日本賃貸住宅投資法人 トーセイ 2010年8月
（資料：開示資料・日経不動産マーケット情報ほかの報道資料を基に三菱UFJ信託銀行が作成
この連載は、新刊書籍「不動産マーケットはこうして勝ち抜く」（三菱UFJ信託銀行不動産コンサルティング部著）のなかから、著者の了解を得て抜粋または一部を編集したものです。書籍に関する情報は、こちらをご覧ください。
書籍「不動産マーケットはこうして勝ち抜く」の内容
第1章 長期下落という現実のなかで
第2章 変化する不動産市場
（住宅、商業施設、物流施設、オフィス、ホテル、公的不動産）
第3章 世界のなかでの日本の不動産
第4章 プロの戦略を見て知る不動産マーケットの本質
第5章 明日の不動産マーケトを勝ち抜くヒント～企業の不動産戦略への処方箋～
********************************************************************************
4 標準内装で大量の未使用廃棄、オフィス研究会が見直し要望 2011/3/3 日本経済新聞系
********************************************************************************
賃貸オフィスビルの標準内装が、大量の未使用廃棄物を生んでいる。部分的に未施工でテナントに引き渡す方式を導入するなど、廃棄物を出さずに多様な空間を築く工夫が必要だ――。オフィスビル総合研究所（本田広昭代表）が組織した研究会は3月2日、東京都千代田区の丸ビルホールで開催した「テナントオフィスビルの新しい価値創造シンポジウム」で、このように提言した。
標準内装とは、賃貸オフィスビルの貸し主が提供する標準的な内装のこと。独自のデザインを施したいテナントは、使用していない標準内装を撤去して施工し直すため、「未使用廃棄」という無駄が生じている。
オフィスビル総研が組織した研究会の調べでは、東京都心部の大規模オフィスビルに入居したテナント19社における標準内装カーペットの変更率は25％に上る。1社あたり約800坪分のカーペットを未使用のまま捨てている計算だ。
パネルディスカッションでは森ビルの松本栄二氏が、カーペット未施工の状態での引き渡しをテナントが選択できる「クォータースケルトン仕様」の導入実績を紹介。標準以外のカーペットを選択する企業が全体の3分の1を占め、複数色を選べるようにしたことがテナントから喜ばれたと話した。床下配線工事が容易になり、入居工事の費用の削減や工期短縮につながる効果もあった。
日本マイクロソフトが品川グランドセントラルタワーへ本社を移転した際には、全体の60％の標準内装カーペットを張り替えた。同社の長坂将光氏は、画一的な標準内装が無駄を生む現実を踏まえて「日本でも多様性のある空間がつくりやすいようにしてほしい」と要望した。退居の際の、標準内装に戻す原状回復工事のコストを抑えるために、パネル装飾に工夫を凝らしていることも明らかにした。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
住宅関連新聞記事ダイジェスト No.374 2011/3/3～2011/3/9 Vol.2
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
―*―*―* ＭＥＮＵ *―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―
【日本経済新聞】
5 不動産マーケットはこうして勝ち抜く：第4回 長期投資の意義は分散と開発
【朝日新聞】
6 サッシ、３万棟で耐火不足 大手５社で国の基準下回る
7 賃貸マンション「更新料」訴訟３件 ６月に最高裁で弁論
【読売新聞】
8 ５社サッシ防火基準外、全国で３万棟使用
9 聴覚障害者用光る警報器、公共施設に義務化へ
10 全国に１２の「未来都市」…経団連構想
11 雨水や生活排水 利用住宅
―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―
********************************************************************************
5 不動産マーケットはこうして勝ち抜く：第4回 長期投資の意義は分散と開発 2011/3/3 日本経済新聞系
********************************************************************************
日本の不動産の価格は全体では長期下落傾向にあります。それでは、日本の不動産に長期投資するプレーヤーはいなくなってしまうのでしょうか。答えは、長期投資の意義をどこに見出すかによって異なってきます。
巨額の資金を運用する機関投資家から見ると、日本の不動産マーケットは、分散の対象として資金を預けておくのに十分な大きさと安定感を持つ器であることは間違いありません。東京の不動産の規模はオフィスの床面積で見ても、ニューヨークの1.9倍、ロンドンの3.2倍もあって、世界最大なのです。グローバル投資の観点では、不動産に一定割合の投資をすることは常識になっています。例えば、韓国国民年金でも、資産規模の急拡大に伴ってポートフォリオの修正を図っており、これまではわずかだった不動産を含む代替投資の割合を、2014年までに大幅に引き上げようとしています。
不動産に投資するにあたっては、確かに現状は新興国の不動産に成長性があることは間違いないのですが、新興国の不動産マーケットは小さいうえに、政情不安や通貨危機といったリスクもつきまといます。分散の観点からすると、価格変動の底から天井までの半サイクルのなかで利益を上げることよりも、安定感のある日本の不動産に一定量の資金を張り付けておくことの意義が重要になるのです。
分散投資を行う投資スタイルにおいては、時間的にも分散して投資を行うことが合理的になります。もちろん、長期投資での不動産を割安に取得できるに越したことはないのですが、取得した不動産が確実に値上がりすることにこだわるよりは、むしろ他の資産も合わせた全体でのリスク量を小さくする方が、優先順位が高いはずなのです。そうであれば、特定の時点で不動産をまとめ買いするより、長期にわたって少しずつ買い続けた方が良いパフォーマンスが得られる可能性が高まります。
このことを、不動産投資インデックスのMU-CBex（マクベス）を使ってシミュレーションしてみます（下の図表）。都心5区にあるオフィスビルへの投資を考え、1999年にまとめて投資して10年運用した場合と、1999年から10年間一定額を継続して投資し続けた場合のキャピタルゲインを比較します。両者を比べると、定額継続投資の方が価格下落時には損失率が小さく、価格上昇時には利益率が大きくなることがわかります。不動産価格が、ここ最近10年間のような循環的な変動を繰り返すのであれば、安いときには一定の投資額に対して多くの不動産が買え、価格が高いときには購入量が抑えられることになります。
長期投資には、開発によって大化けすることへの期待もあります。都市部で不動産を保有していると、近隣地域に再開発の計画が持ち上がったり、建物の建て替えの連鎖が起きたりして、マーケット全体の変動からかけ離れて不動産が高く評価される時期に恵まれることがあります。長期に投資していると、そういう機会に遭遇する可能性が高まります。ときに価値のジャンプが起きることが、不動産投資の隠れた醍醐味でもあるのです。
この連載は、新刊書籍「不動産マーケットはこうして勝ち抜く」（三菱UFJ信託銀行不動産コンサルティング部著）のなかから、著者の了解を得て抜粋または一部を編集したものです。書籍に関する情報は、こちらをご覧ください。
書籍「不動産マーケットはこうして勝ち抜く」の内容
第1章 長期下落という現実のなかで
第2章 変化する不動産市場
（住宅、商業施設、物流施設、オフィス、ホテル、公的不動産）
第3章 世界のなかでの日本の不動産
第4章 プロの戦略を見て知る不動産マーケットの本質
第5章 明日の不動産マーケトを勝ち抜くヒント～企業の不動産戦略への処方箋～
********************************************************************************
6 サッシ、３万棟で耐火不足 大手５社で国の基準下回る 2011/3/9 朝日新聞
********************************************************************************
サッシメーカーの「ＹＫＫ ＡＰ」「新日軽」「不二サッシ」の３社が、国の耐火基準を満たさないサッシ窓を出荷していたことが国土交通省の調べでわかった。すでにトステムと三協立山アルミでも同様の問題が判明しており、業界上位５社がそろって違法な商品を流通させていた。交換や改修が必要な住宅は計３万棟に上る見通し。
問題があったのは、窓枠の素材が室内側は樹脂、室外側はアルミを使った複層ガラスで、左右に引いて開閉する窓。２００２年２月以降に出荷された戸建て住宅用で、窓枠がアルミだけのものより断熱性が高く、寒冷地や都市部で普及している。
ＹＫＫは「エピソード」、新日軽と不二サッシは「アルプラクラス Ｋ３」の商品名で販売した。不二サッシは新日軽に製造を委託していた。
建築基準法では、住宅密集地での延焼を防ぐため、２０分以上、炎の熱に耐えてガラスが窓枠から外れない性能を求めている。しかし、公的な機関の試験で３社の商品は屋外からの炎では１０分以内、屋内からの炎でも１５分以内で燃え、ガラスが割れて窓枠から外れた。
問題の商品を使った住宅は都市部の耐火基準を満たさず、違反になる。３社の出荷数は戸数に換算して１万５千棟前後とみられる。
すでに耐火性能の不足が発覚したトステムは１万棟分、三協立山アルミは７千棟分が出荷され、耐火性の高い商品に交換したり、窓の外側に防火シャッターを取り付けたりといった対策を進めている。
木造住宅用のアルミサッシ・ドアでは、大手５社で１００％近いシェアを占める。問題の商品を使った住宅には建築中の物件も相当数あるとみられる。年度末の今月は完成した新築住宅が建築主に引き渡されるピークで、問題発覚で混乱が広がる恐れもある。
現在は、サッシ窓が国の耐火基準を満たしているか否かは業界団体が書類だけで審査している。業界団体の承認を受ければ商品を出荷できるため、費用負担を嫌うメーカーは出荷前の耐火試験をほとんどしていないという。
昨年１０月に国交省の抜き打ち検査で、三協立山アルミの商品で問題が発覚し、今年１月には業界１位のトステムでも問題が明らかになり、同省が３社にも自主調査を求めていた。三協立山と新日軽は、０９年１月に発覚した、国の試験を受けるサンプル品だけ耐火基準を満たした偽装問題にも関与していた。
********************************************************************************
7 賃貸マンション「更新料」訴訟３件 ６月に最高裁で弁論 2011/3/5 朝日新聞
********************************************************************************
賃貸マンションの契約更新時に入居者から「更新料」を徴収する契約が有効かどうかが争われた３件の訴訟について、最高裁第二小法廷（古田佑紀裁判長）は４日、借り手側と家主側の双方から主張を聞くための弁論を６月１０日に開くことを決めた。
「消費者の利益を不当に害する契約は無効」とする消費者契約法に反するかをめぐり、高裁段階で判断が分かれたため、最高裁で統一した判断を示す見通しだ。
２００９年８月の大阪高裁判決は「目的や性質が明確でなく、合理的な根拠を見いだすことは困難」と指摘し、高裁レベルで初めて無効と判断。一方、同年１０月の同高裁の別の判決は、入居時に支払った礼金より低額だったことや、更新料がなければ当初の賃料が高くなる可能性があることから、「借り手が一方的に不利益を受けたとは言えない」と述べ、有効と判断した。
********************************************************************************
8 ５社サッシ防火基準外、全国で３万棟使用 2011/3/9 読売新聞
********************************************************************************
国土交通省は９日、「ＹＫＫ ＡＰ」（東京）、「新日軽」（同）、「不二サッシ」（神奈川）の３社が販売し、計約１万３０００棟で使用されているアルミサッシが、建築基準法で定める防火基準を満たしていなかったと発表した。
この問題では、大手サッシメーカーの「トステム」（東京）、「三協立山アルミ」（富山）のサッシも基準外だったことがすでに判明。同省によると、５社が販売したサッシを使用した住宅は全国で計約３万棟に上るという。
このサッシは、火災時の延焼を防ぐために家屋の内外から高熱を受けても２０分間、窓ガラスが脱落しないという基準が設定されているが、３社のサッシは７～１２分間で脱落してしまったという。
********************************************************************************
9 聴覚障害者用光る警報器、公共施設に義務化へ 2011/3/8 読売新聞
********************************************************************************
光を点滅させて火災を知らせる聴覚障害者向けの警報器（都庁で）
総務省消防庁は、空港や駅、ホテルなど公共施設に対し、光を点滅させて知らせる聴覚障害者用火災警報器の設置を義務付ける方針を決めた。
消防法施行規則を改正し、ベル音などで異常を知らせるだけでなく、同時に光も使って伝えるよう求める。新築施設を対象に２０１３年度からの適用を目指す。
火事の際、聴覚障害者は火災警報器の音や館内放送が聞こえず、ホテルなどへの宿泊や１人での行動に不安を覚える人が多いという。一方で、消防車のサーチライトの明かりでぼやに気づいたというケースもある。
現行の規則には、自動警報器の音の大きさや設置場所に関する規定はあるが、音以外についての基準は示されていない。ストロボのような閃光(せんこう)を繰り返して火災を知らせる警報器が市販され、聴覚障害者が自宅に取り付けるなどしているが、公共施設に関しては、施設整備マニュアルで「警報装置は光及び音声」と示している東京都の施設やホテルなど、設置は一部にとどまっている。
********************************************************************************
10 全国に１２の「未来都市」…経団連構想 2011/3/8 読売新聞
********************************************************************************
２～５年で実現目指す
日本経団連は７日、環境や医療、物流などの最先端技術を使った都市構想「未来都市モデルプロジェクト」の最終報告を発表した。１２都市・地域で、地元自治体と大手企業などが協力し、今後２～５年で構想の実現を目指す。
例えば、千葉県柏市では、同市や三井不動産、東京大学などが連携し、二酸化炭素の排出が少ない住宅整備や、在宅で医療や介護サービスを受けられる高齢者に優しい街づくりを進める。
トヨタ自動車や住友化学が参加する愛知県豊田市では、プラグイン・ハイブリッド車の利用に必要な蓄電機器を備えた住宅建設などを目指す。
構想は、経団連が昨年１２月発表した成長戦略「サンライズ・レポート」の中核部分で、各地で実証実験を行い、政府が早期導入を目指す「総合特区制度」に基づく規制緩和も活用する。
********************************************************************************
11 雨水や生活排水 利用住宅 2011年3月8日 読売新聞
********************************************************************************
日大工学部「ロハスの家３号」建設
Ｖ字形の屋根を持つ「ロハスの家３号」の模型を使って説明をする加藤教授（右） 石炭や石油など限りある燃料に頼らず、自然エネルギーのみでの生活を目指した大型研究施設「ロハスの家３号」の建設が３日、福島県郡山市の日本大学工学部で始まった。６月末に完成する予定。
同学部では２００９年１月、太陽光などの自然エネルギーで冷暖房機器を動かすロハスの家１号を設置。昨年３月には、機器を使わず自然エネルギーを活用することで室内の温度調節を行う全面ガラス張りの２号が完成し、それぞれで学生が実験を行っている。
３号のテーマは、雨水や生活排水を再利用する「生活水の自給」。木造平屋建て（床面積９２平方メートル）で、地下には屋根から得た雨水をためるタンクや浄化槽を整備した機械室を設置。台所や風呂、トイレ、寝室などがあり、１、２号に比べて一般住宅に近い作りになっている。水浄化や生活などに必要なエネルギーは、雨水と太陽光を取り入れるためにＶ字形に作られた屋根の太陽光パネルなどで供給する仕組みだ。
３号は、４人家族が住む想定で作られており、同学部によると、年間降雨量が約１５０立方メートルで、４人が１か月に使用する水を約３０立方メートルとして計算すると、排水を利用すれば水の完全自給は可能だという。開発には、県内の中小企業を中心とした６社も協力する。
加藤康司教授は「持続可能な環境のためには、生活の拠点である家から二酸化炭素や汚水を出さないことが最も効果的。川の汚染が進み、健康被害も増えている今、水の利用は重要なテーマであり、再使用が可能だと示すことができれば、新たな産業おこしにもつながる」と話している。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
住宅関連新聞記事ダイジェスト No.374 2011/3/3～2011/3/9 Vol.3
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
―*―*―* ＭＥＮＵ *―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―
【読売新聞】
12 建物制限条例 役に立つ？
【日経産業新聞】
15 大成建設、超高強度コンクリート部材の製造技術を開発
16 住友林業、純和風住宅の旗艦モデル 世田谷で公開
17 中高年、共用施設や健康サービス希望 高齢期の住まい意識調査
18 東洋エクステリア、リビングの延長としても使えるガーデンルーム
19 住生活Ｇ、外装リフォームの工務店営業に力
20 住友３Ｍ、太陽光採光システムを強化 ５年で300軒目標
21 三井不レジ、東京・国分寺にマンション 共用部電力を太陽光で
―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―
********************************************************************************
12 建物制限条例 役に立つ？ 2011/3/8 読売新聞
********************************************************************************
高さ規制、地元任せ 住民不満
周辺の住宅の壁には反対の横断幕が（小平市鈴木町で） 建物の用途や高さなどを独自に制限できる条例を制定している自治体は、東京・多摩２６市のうち１６市にまで広がっている。ただ、制限する高さなどを事前に定めていないために、規制できないケースが相次いでいる。高層マンションなどの建築計画が突然持ち上がった地区の住民は、条例の存在意義がわからないと不満を訴えている。（斎藤健二）
「まったく頼りにならない条例だ」。小平市鈴木町にある「鈴の木台住宅」の自治会長、川西光治さん（７９）は吐き捨てるように言った。
鈴の木台住宅は新小金井街道沿いにあり、都が約５０年前に開発した閑静な住宅地。約１４０戸のほとんどが木造２階建て。川西さんによると、昨年７月、同住宅地内に予定されていた３階建ての老人ホームの建設計画が、突然、５階建てに変更されたという。
５階建てになれば、約５０世帯の日照権が侵害される。住民側は「鈴木町有料老人ホームの建設を考える会」を結成し、ホームを３階建てにするよう建築主側に要求。都を仲介役に３回の話し合いを持ったが、「３階建てとは言っていない」などとする建築主側との話し合いは、不調に終わっている。
川西さんらは、昨年１０月に施行されたばかりの「まちづくり条例」に基づき、市の指導を求めた。市によると、条例によって建築物の高さを制限するには、土地所有者らの３分の２以上の同意を得るなどして、その地区独自のルール（まちづくり計画）を策定することが必要だ＝別図＝。
しかし同住宅地の場合、建設計画が持ち上がる前に、ルールを策定していなかった。市まちづくり課は「開発計画が動き出してからでは条例では対処できない」との説明に終始し、住民をがっかりさせた。
まちづくり条例に詳しい日置雅晴弁護士（第二東京弁護士会）は「日本は都市法制の規制が少なく、『建築自由の国』と言われる。条例や計画などで事前に建築物の規制条件を定めておかなければ、開発を防ぐことはできないのが現状だ」と話す。
多摩市落合の旧ウェルサンピア多摩駐車場跡地では、地上１９階建ての高層マンション建設計画が２００９年１０月に浮上。開発会社と住民との対立が深まっている。
市では０７年６月に施行された「街づくり条例」に基づき、住民と事業者が話し合う調整会を、今年１月までに３回開催した。市が委嘱した３人の委員が話し合いの結果を検討し、調整会として勧告を出すことになっている。しかし、双方の意見の隔たりが大きく、市は調整役を降りてしまった。
こちらも小平市と同様、住民が事前に具体的なルールを作っておかなければ、制限できない仕組み。市都市計画課は「条例についてもっと住民に啓発する必要はあるが……」と言葉を濁す。住民側の団体「生活環境を守る会」の中谷喜久雄さん（６４）は「これでは何のための条例かわからない」と嘆く。
首都大学東京の饗庭(あいば)伸准教授（都市計画）は「自治体は条例や計画について情報提供し、住民が使いこなせるよう、仕組みを工夫する必要がある」と指摘している。
◇
住民任せにせず、自治体が旗振り役となってまちづくり計画の策定を促しているケースもある。府中市は２００７年４月に条例改正し、市が住民にまちづくり計画の作成を持ちかけることができる「まちづくり誘導地区」の制度を導入した。
法務省施設の転出が予定されている晴見町など３地区を指定し、跡地の利用方針などを決めた。高さ制限などは定めていないが、将来、都市計画法に基づき数値的な制限がかけられる「地区計画」へ移行する際に、この方針をたたき台とすることができる。都市整備部計画課は「住民のニーズを掘り起こしたい」と話している。
********************************************************************************
13 賃貸「更新料」３訴訟、最高裁で６月１０日弁論 2011/3/7 読売新聞
********************************************************************************
賃貸住宅の契約を継続する際に支払う「更新料」は消費者契約法に反して無効だとして、借り主が家主に更新料の返還などを求めた３件の訴訟で、最高裁第２小法廷（古田佑紀裁判長）は４日、原告、被告双方の主張を聞く口頭弁論を６月１０日に開くことを決めた。
更新料を巡っては、大阪高裁で「無効」が２件、「有効」が１件と判断が分かれており、最高裁が初の統一的な判断を示すとみられる。
３件の訴訟のうち、２００９年８月と昨年２月の大阪高裁判決は、「更新料の契約条項は消費者の利益を一方的に害しており、無効」と判断し、家主側に返還を命じた。これに対し、同高裁の別の裁判部は０９年１０月、「更新料は、賃借権を延長する対価として入居時の礼金を補充、追加するもので必要性がある」として、借り主側敗訴の判断を示した。
********************************************************************************
14 エネルギー自給自足へシステム開発 2011/3/3 読売新聞
********************************************************************************
岐阜県が古民家で実証実験
燃料電池や太陽光発電などのエネルギー技術と小水力発電を組み合わせた新しい次世代エネルギーシステムを全国で初めて岐阜県が開発し、中山間地にある郡上市明宝の古民家で実証実験を始めた。
地球に優しいエネルギーで自給自足の生活をするのが目的で、将来的には災害時の孤立集落対策に活用する方針だ。
同システムが温室効果ガス削減を目指す環境省の「チャレンジ２５地域づくり事業」モデル事業に指定されたのを受け、県が中山間地の郡上市と、都市部のＪＲ岐阜駅の２か所で今年度から１０年間にわたって実験する。事業費は約５億円。
実験では古民家の前に太陽光発電、屋内に燃料電池と蓄電池を設置したほか、近くの小川を利用した小水力発電、森林を活用するまきストーブも導入した。県は１日当たりの発電力を１８～３０キロ・ワットと予測。一般家庭の消費電力は１日１０キロ・ワットとされることから、生活に必要な電力は十分まかなえると見込む。
古民家ではすでに今年１月から、美濃市の４０歳代夫婦と名古屋市の２０歳代女性が２週間交代で生活している。太陽光発電と燃料電池で電気と熱を供給し、余った電気は蓄電池にためて夜間に使ったり、獣害対策用の電気柵に充てたりする。実証実験は新年度も継続し、二酸化炭素の排出抑制効果などを調べる。
県によると、災害時に物流が途絶え、住民生活が困難になる「孤立予想集落」は、県内４２市町村のうち２５市町村の５１５か所で発生する。古田肇知事は「自給自足型のシステムが確立できれば、孤立集落になった場合も対応できると思う」と期待を寄せている。
県は次世代エネルギーシステムを６日に公開する。問い合わせは県商工政策課（０５８・２７２・８３５４）。（倉橋章、福島利之）
********************************************************************************
15 大成建設、超高強度コンクリート部材の製造技術を開発 2011/3/9 日経産業新聞
********************************************************************************
大成建設は８日、１平方センチメートル当たり３トンの重さに耐える超高強度コンクリート柱の製造技術を開発したと発表した。超高層マンションなどのコンクリート部材として早ければ１～２年以内に実用化する。火災を想定した耐火性能試験でも実用性を確認した。３トンの荷重に耐える圧縮強度のコンクリート部材の製造技術開発は世界初。
建設現場で打設するのではなく、工場で製造する「プレキャストコンクリート」として実用化する。セメントなどと練り混ぜる結合材を開発したほか、高温で短期間にコンクリートの強度を高める「高温養生方法」も開発した。
********************************************************************************
16 住友林業、純和風住宅の旗艦モデル 世田谷で公開 2011/3/8 日経産業新聞
********************************************************************************
住友林業は７日、東京都世田谷区で純和風住宅の旗艦モデルハウスを公開した。国産の杉を玄関建具や内部の柱、障子などに使用したほか、建物内外のタイルには信楽焼を採用。庭と建物を融合させた設計で四季の変化も楽しめる。強みとする純和風の特色を強めることで他社製品との差異化を図り、受注獲得に弾みをつける。
モデルハウスは世田谷区の住宅展示場「駒沢公園ハウジングギャラリー」内に新設。外観は傾きが緩やかな屋根や深い軒などが特徴。柱などには樹齢200年以上の秋田杉や吉野杉などを40年以上乾燥させたものを使い、木の質感を味わえる。居間から土間を渡る離れ部屋は茶室をかねた和室を設置。障子をあければ庭の風景を楽しめる。
********************************************************************************
17 中高年、共用施設や健康サービス希望 高齢期の住まい意識調査 2011/3/7 日経産業新聞
********************************************************************************
不動産協会が実施した高齢期の住まい方に関する意識調査によると、中高年は分譲型、賃貸型ともに、食堂などの共用施設や健康サービスの充実を望む傾向が強いことが分かった。
分譲型高齢者住宅に興味があると回答した958人のうち29％が「共用施設と健康サービス」の充実を希望。「介護サービスを重視する」とした人は24％だった。また希望する付帯設備として「診療所」と答えた人が最も多く、「健康管理室」や「レストラン」が続いた。賃貸型住宅に興味がある944人のうち25％が共用施設の充実に加え「若い世代と一緒に住める」ことを求めた。付帯サービスでは「看護師による健康チェック」など健康管理サービスの充実を求める声が最多だった。
********************************************************************************
18 東洋エクステリア、リビングの延長としても使えるガーデンルーム 2011/3/7 日経産業新聞
********************************************************************************
東洋エクステリアはガーデンルームの新製品「ＮＥＷ 暖蘭物語」を発売した。腰の位置までの壁と組み合わせるタイプで、リビングの延長としても使える。ガーデンルームは住宅の雰囲気を変えられる特長がある。年間７億円の売上高を狙う。
英国風のデザインを採り入れた「スタイルＡ」とシンプルな「スタイルＢ」の２タイプ。スタイルＡは腰までの外壁部分にタイルを張り付け、英国風のガーデンルームの雰囲気を再現できる。パネルは折戸式で、厚さ５ミリメートルのフロートガラスを使う。季節に応じて開閉が可能。本体色は６種類から選べ、降雪地域向けの製品も用意した。価格は105万3150円からで工事費などが別途かかる。
********************************************************************************
19 住生活Ｇ、外装リフォームの工務店営業に力 2011/3/4 日経産業新聞
********************************************************************************
住生活グループは戸建て住宅向けエクステリア分野のリフォーム事業を強化する。４月に東洋エクステリアを含む住生活グループの事業会社５社が合併するのを機に、これまで手薄だった工務店向け営業に力を入れるとともに、リフォーム施工しやすい商品の開発を加速する。売上高の４割以下にとどまる現在のリフォーム比率を、2013年度に５割以上に引き上げるのが目標だ。
これまで住生活は東洋エクステリアの営業網を通じてエクステリア商品を販売していた。同社の顧客はエクステリア専門の施工業者が中心で、リフォームが得意な工務店向けルートは手薄だった。４月の５社合併で「ＬＩＸＩＬ」が発足することを受け、トステムやＩＮＡＸと営業網を統一。サッシや水回り用品の営業ルートを使い、エクステリア製品でも工務店向け営業を充実させる。
********************************************************************************
20 住友３Ｍ、太陽光採光システムを強化 ５年で300軒目標 2011/3/4 日経産業新聞
********************************************************************************
住友スリーエム（東京・世田谷）は３日、建物の屋上などから太陽光を採り入れて照明の補助として使う採光システムの事業を強化すると発表した。同社が独自開発した太陽光の反射率が高い建材の利用を働き掛ける。省エネ意識の高い商業施設や住宅などでの利用を見込み、５年間で300軒の受注を目指す。
３Ｍはポリエステル系フィルムを200層以上重ね、太陽光を99％以上反射させる建材を開発。銀やアルミをフィルムに蒸着させたり張り付けたりする従来素材よりも、２～４％反射率が高い。金属を使わないため酸化などによる劣化も少ないという。
********************************************************************************
21 三井不レジ、東京・国分寺にマンション 共用部電力を太陽光で 2011/3/3 日経産業新聞
********************************************************************************
三井不動産レジデンシャルは東京都国分寺市で開発中のマンションを５日に発売する。太陽光発電システムとリチウムイオン蓄電池を設置し、共用部の電気を供給する。カーシェアリングや電動アシスト自転車の時間貸しも導入し、生活の利便性を高めた。
「パークシティ国分寺」は総戸数331戸。専有面積は56～100平方メートルで、発電能力40キロワットの太陽光発電パネルを搭載。共用部で使い切れなかった余剰電力を蓄電するシステムも採用しており、雨天時に利用できるようにした。