住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.514　　2014/1/1～2014/1/7

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.514　　2014/1/1～2014/1/7 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

―*―*―*　ＭＥＮＵ　*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*― 【日本経済新聞】 1    家を買うなら　意思決定の正しいプロセスを伝授

【朝日新聞】 2    少額短期の既存瑕疵保険　ハウスプラスが販売開始 3    フラット35利用者　 「世帯年収400万円未満」が上昇 4    フラット35最低金利　1月は1.80%で過去最低タイ 5    「円滑化法」貸付条件変更後の倒産件数、13年は前年比8割増 6    チンタイガーの「LINE」スタンプ無料配信　CHINTAI 7    中古住宅流通戸数、増加続く

【読売新聞】 8    長岡にメガソーラー、冬の積雪に対応 9    遊具などの重大事故、国に強制調査権…法改正へ

【日経産業新聞】 10    京都の祇園にライカ旗艦店　３月、町家を改修

―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―

******************************************************************************** 1    家を買うなら　意思決定の正しいプロセスを伝授    2014/1/7  日本経済新聞 ******************************************************************************** 住宅ローンアドバイザー・淡河範明 　新年明けましておめでとうございます。年頭に今年の目標として住宅購入を掲げた方はいら っしゃいますか？　これから住宅を購入しようと考えたなら、まず何をすべきか考えてみてく ださい。 　大事な意思決定であればあるほど、正しいプロセスにのっとって行うべきです。正しいプロ セスとは、情報収集、計画立案、検証、意思決定などのステップを適切な順番で行うことであ り、各ステップで正しく判断をする必要があります。つまり、それができれば、誰でも最終ゴ ール（正しい結果）にたどりつけるはずです。

■意思決定の順番が大事 　ミスの原因は順番間違いや情報不足です。単に順番を間違えただけで、選択ミスが起こりう るということをご存じでしょうか。 　では、最初のステップとして次のどちらかを選んでください。 Ａ．物件を見にいく　マンションのモデルルーム、住宅展示場、不動産仲介業者を訪問など Ｂ．予算を検討する　家計の状況を確認し、資金計画を立てる 　もちろん、どちらを選んでも正しい結論にたどりつくことはできます。しかし、答えを先に いえば、Ａを選んだ方は、家計の負担能力以上の物件を購入してしまう可能性が高まります。 　Ａを選んだ方は、家や土地を実際に見学することによって情報収集を優先するつもりなので しょう。もちろん、情報収集はとても大切な行為であり、正しい行動です。問題は、家計の負 担能力を把握しないで物件を見ることなのです。

■ほれたら最後…… 　もし、気に入った物件があれば、それはとてもうれしいことですが、気に入った物件を見て から家計の負担能力とのバランスを検討するというのは、順番として間違っています。という のは、気に入った物件が家計の負担能力を超えているとわかっても、買うために無理をする傾 向があるからです。 　インターネットや折り込みチラシだけで検討しているのであれば、値段を見て高ければすぐ にあきらめるでしょう。しかし、実際に見に行ってしまうと、もうダメです。ほれたら冷静な 判断能力を失い、なんとしても欲しくなってしまうのです。 　不動産仲介業者も住宅販売業者も、高い物件が売れれば自分達の利益が大きくなるので、甘 い言葉をささやくことでしょう。「多くの方がこのくらいの価格で、購入されています」「世 界に一つだけしかありません」――。 　さらに、高い物件はもちろん高いなりに良い物件です。気に入った良い物件を見てしまった ら、それ以下のものを選択することはやるせなくなってしまうかもしれません。「一生に一度 の買い物だから……」。こうなると、感情に支配されてしまい、冷静な判断ができなくなって しまいます。業者も、そして自分の欲望も、隙（好き？）をついてくるのです。 　従って、判断の材料として家計に負担可能な予算がいくらかをあらかじめ把握しておくこと が必要不可欠であり、これがあれば冷静な判断が可能になると考えます。 　では、次は予算を立てる時の頭金の決め方について、あなたはどちらを先に行いますか？ Ａ．初めに頭金をいくらにするか検討 Ｂ．初めにいくらを手元に残すかを検討する 答えは、Ａを選ぶと将来、資金不足が起こる可能性が上昇します。頭金をいくらにするかから 最初に計算するのは、ライフプランニングを熟知している人か、もしくは逆に全くわかってい ない人の典型です。そういう人は、次のように考えることが多いでしょう。 自己資金－頭金＝手元資金 　ライフプランを熟知している人は必要な手元資金の水準が正確にわかっているので、確信が あると思います。しかし、わかっていない人は、計算した手元資金の金額が正しいのかどうか 、自信がないはずです。そもそも、手元にいくらのお金を残すべきなのかも、よくわからない のではないでしょうか。自信がないまま、例えば「200万円ぐらいあれば大丈夫だろう」と、な んとなく決めているのかもしれません。

■選択ミスが将来に影響 　このようなやり方で頭金を決定しても、すぐには問題が起こりません。家を購入するまでは 、おそらく何の問題も起こりません。問題が起きるのは、将来、高額な支出が発生した時にお 金が足りなくなるときです。 　その時に「しまった」と慌てても、実は「家を購入する時に頭金に使いすぎてしまった」の が原因だったということは、時間が経過しているので非常にわかりにくいし、専門家もあまり この点を強調しません。 自己資金－手元資金－将来の支出への備え＝頭金 　筆者は、このような順番で頭金を決めるのが良いと思います。もちろん、これで頭金の金額 が確定する訳ではありません。計算した頭金の水準が、本当に適切な水準かどうかは、本コラ ム『住宅ローン、「頭金は３割用意」の常識は非常識？』（2013年10月29日）に、その後の検 証プロセスを掲載しているので参照してください。 このように、購入時点だけでなく、家を買った後の生活にも目配りをしておくことが大切なの です。なぜなら、資金計画の最重要目的は、家を買った後の人生にいかにお金の問題が起きな いようにするのかだからです。 　最後に、ちょっとマニアックな諸費用について。あなたはどちらを選びますか？ Ａ．物件の購入価格を先に決める Ｂ．諸費用を概算してから、物件予算を割り振る 　答えは、Ａを選ぶと住宅購入直前に資金不足が発生する可能性が高くなります。

■注文住宅は諸費用に注意 　実は、予算を立てるということは、家の購入にいくら使うのかを決める作業なのです。総予 算が決まれば、次のステップは「いくらの物件を買うのか」に移るのですが、予算が決まって すぐに家を見に行くのを我慢して、Ｂのプロセスを入れることをお勧めします。 　例えば総予算が3500万円と決まった場合、その総額を土地代1500万円、建物代2000万円のよ うに最初に配分せず、諸費用を差し引いた金額から土地、建物に振り分けなければなりません 。特に、注文住宅の場合は、諸費用の金額を正確に把握できていない方が少なくありません。 マンション業者や不動産仲介業者であれば、諸費用を資金計画の際に明示していることが多い ので、注文住宅ほど心配ではありません。 　諸費用を概算せずに資金配分すると、資金不足になる可能性が高く、大変です。不足資金を どうにかするため、保有資産を洗い直したり、ヘソクリに手をつけたり、親に資金援助の申し 出をしたり、最悪のケースでは、融資の増額を依頼することになります。 そこで、注文住宅の場合は、総予算が計算できた段階で物件価格の10％分を諸費用として先に 計算してしまうことをお勧めします。 3500万円－（3500万円÷110％）≒318万円 　つまり、諸費用が318万円かかるので、土地と建物にまわせるのは約3182万円になります。そ の次に、3182万円を土地と建物に配分する、という順番で計算することになります。諸費用に ついては、マンションであれば６％、中古住宅であれば８％が目安となります。 　このように、あらかじめ諸費用を計算しておけば、資金不足になることがほぼなくなり、安 心して家選びに専念することができます。 　このように、資金計画を正しいプロセスで実行すれば感情に左右されずにすみますし、気づ きにくい点をきっちりフォローすればミスが減ることがおわかりいただけたでしょうか。

淡河範明（おごう・のりあき）　住宅ローンを借りたい人と金融機関のマッチングサービスを 手掛けるホームローンドクター（東京・中央）代表。1965年生まれ。大学卒業後、日本興業銀 行（現みずほ銀行）に入行。2000年に退社、個人金融の総合コンサルティング会社設立。06年 に住宅ローンコンサルティング事業を分社し、現在に至る。著書に『住宅ローン1000万円の節 約術』（ゴマブックス）、『ウサギのローン　カメのローン』（エクスナレッジ）、『顧客が よろこぶ　家づくりの資金計画提案』（日経ＢＰ社）などがある。

******************************************************************************** 2    少額短期の既存瑕疵保険　ハウスプラスが販売開始    2014/1/7  朝日新聞 ******************************************************************************** 　国土交通省指定の保険法人であるハウスプラス住宅保証(東京都港区)はこのほど、既存住宅 売買瑕疵保険の個人間売買タイプについて、保証期間を1年とする商品の販売を開始した。保証 上限額は500万円と1000万円の2種類。これで保険法人5社すべてが、個人間売買タイプの少額短 期保険の取り扱いを完了した。また、保険への加入に当たり原則2回と必要とされる現場検査に 関して、住宅瑕疵担保責任保険協会(東京都港区)が認定する既存住宅現況検査技術者が検査を 行う場合に、一部簡略化する措置を導入。費用面のハードルを下げた。 　同時に、ハウスプラスはマンションの住戸単位に対応した既存住宅売買瑕疵保険の販売も開 始した。

******************************************************************************** 3    フラット35利用者　 「世帯年収400万円未満」が上昇    2014/1/7  朝日新聞 ******************************************************************************** 　住宅金融支援機構が実施した「2012年度フラット35利用者調査」によると、世帯年収400万円 未満の構成比が前年を4.3ポイント上回る21.7%に上昇したことが分かった。特に建売住宅、中 古戸建て、中古マンションの融資区分で、年収400万円未満の層が増加している。 　一方、世帯年収割合が低年収層にシフトしているにもかかわらず、総返済負担率25%以上の割 合については前年を1.7ポイント下回る35.4%となっており、主に融資金利の低下(11年度平均2. 32%から12年度平均1.97%へ)による影響が大きいと同機構では分析している。 　同調査は、集計可能な12年度のフラット35利用者7万7315件を対象に実施したもの。

******************************************************************************** 4    フラット35最低金利　1月は1.80%で過去最低タイ    2014/1/7  朝日新聞 ******************************************************************************** 　住宅金融支援機構が民間金融機関との提携で供給する長期固定金利住宅ローン「フラット35 」(返済期間が21年～35年の場合)の1月の最低金利は、1.80%となった。前月の金利から横ばい で、過去最低タイの金利となった。取扱金融機関が提供する金利のうち最も多い金利(最頻値) も1.80%だった。 　また、返済期間が20年以下の場合の最低金利は1.52%。前月から0.01%上昇した。

******************************************************************************** 5    「円滑化法」貸付条件変更後の倒産件数、13年は前年比8割増    2014/1/7  朝日新聞 ********************************************************************************  　東京商工リサーチの調査によると、2013年の1年間における「中小企業金融円滑化法」に基 づく貸付条件変更利用後の倒産件数は451件(負債総額は2272億1200万円)だった。前年との比較 で約8割増加しており、同社では、「全体の倒産が抑制されるなかで増勢が目立った。上向いた 景気の動きが中小企業の隅々までには波及していない現状を反映した」と分析している。 　産業別に見て最も多かったのは製造業の129件。以下、建設業(93件)、卸売業(81件)、サービ ス業他(63件)と続く。不動産業は10件だった。

******************************************************************************** 6    チンタイガーの「LINE」スタンプ無料配信　CHINTAI    2014/1/6  朝日新聞 ******************************************************************************** 　CHINTAI(東京都港区)は1月7日から2月3日まで、LINEが運営する無料通話・無料メールアプリ ケーション「LINE」のスタンプショップでCHINTAIブランドキャラクター「チンタイガー」のス タンプを無料で提供する。 　「LINE」の「その他」から「スタンプショップ」をタップし、「EVENT」内に表示される「チ ンタイガー」を選択すると、8種類のスタンプをダウンロードすることができる。 　「LINE」のスタンプに「チンタイガー」が登場するのは、今回で2回目。昨年初登場の際は、 約510万回ダウンロードされている。

******************************************************************************** 7    中古住宅流通戸数、増加続く    2014/1/6  朝日新聞 ******************************************************************************** 　住宅不動産市場研究会(代表=伊豆宏・明海大名誉教授)は1月7日、中古住宅流通戸数の中期予 測(13-20年度)を発表した。同調査は(1)住宅土地統計調査(2)不動産取得税件数に基づく不動産 流通総件数(3)不動産流通機構の成約件数、という3つの統計ベース別に予測している。 　それによると、最もポピュラーな住宅土地統計調査では、08年度の17万戸に対し、13年度24 万戸、20年度23万9000戸と予測している。不動産流通総件数は、08年度の51万戸に対し、13年 度63万4000戸、20年度65万9000戸となる。 　また、不動産流通機構成約件数は、08年度が9万戸に対し、13年度12万4000戸、20年度13万10 00戸となる見込み。詳細に関する問い合わせは電話・ファクス047(343)2391、伊豆氏へ。

******************************************************************************** 8    長岡にメガソーラー、冬の積雪に対応    2014/1/7  読売新聞 ******************************************************************************** 　新潟県長岡市で初となる大規模太陽光発電所（メガソーラー）が、西部丘陵東地区に設置さ れることが決まった。 　冬期間の積雪に対応した設備が特徴で、豪雪地帯へのメガソーラー設置の試金石となりそう だ。 　事業者名称は「長岡フェニックスメガソーラー発電所共同企業体」。ノザワコーポレーショ ン（新潟市）とトランスバリュー信託（東京都中央区）、本間組（新潟市）による共同企業体 が建設・運営し、年内の稼働を予定している。積雪の多い長岡市の特性を考慮し、パネルの角 度を雪が自然落下しやすい３０度とし、架台の高さを２メートルと高くする。１９９６年に計 画が頓挫したテーマパークの跡地３・８ヘクタールに建設される。 　総事業費は８億６０００万円で、全額をノザワコーポレーションが負担し、施設建設を本間 組、運営をトランスバリュー信託がそれぞれ担当する。パネル９４０８枚を設置し、年間発電 量は一般家庭５９４戸分にあたる約２０１万キロ・ワット時を見込む。 　森民夫市長は「冬場に積雪が多い長岡で、太陽光発電の採算が合うという実例が出来れば意 義深い」と期待を込めた。ノザワコーポレーションの遠藤ゆき子専務は「すでに新潟東港で稼 働しているメガソーラーのデータから、日本海側は夏場の日照時間が多いことは分かっている 。雪の影響を小さくできれば、県内へのメガソーラー設置の追い風になる」と話した。

******************************************************************************** 9    遊具などの重大事故、国に強制調査権…法改正へ    2014/1/5  読売新聞 ******************************************************************************** 　ジェットコースターなど遊園地の大型遊具やエレベーターなどで発生した重大事故で、製造 者などに対して国が強制調査を実施できるよう、国土交通省が建築基準法の改正に乗り出す方 針を固めた。調査に対する虚偽回答などには罰則も新設する。 　過去の重大事故では、警察などの捜査と並行して自治体主体で調査が進められていたが、法 改正後は、国が調査を主導。再発防止策を早急にまとめることができるようになる。 　国交省は改正案を次の通常国会に提出する見通しで、来年度中の改正を目指す。 　重大事故の調査について、現行の建築基準法では、建築設備の製造者は調査権限の対象には 含まれておらず、エレベーター事故の場合、事故が起きたエレベーターの製造者に対しては任 意の調査に限られている。遊園地の大型遊具も同様で、製造者など関係者の協力が得にくいこ とが問題視されてきた。

******************************************************************************** 10    京都の祇園にライカ旗艦店　３月、町家を改修    2014/1/6  日経産業新聞 ******************************************************************************** 　独ライカカメラの日本法人、ライカカメラジャパン（東京・千代田）は京都の祇園に「ライ カ京都店」を３月15日に開く。目抜き通りの花見小路にある築100年の町家を改修し、写真スタ ジオやギャラリーを備えた西日本の旗艦店とする。現行のカメラ製品をすべて取りそろえるほ か、京都ならではの伝統工芸のカメラアクセサリーも販売する。 　ライカの店舗として国内７店目となる。坪庭に面したスタジオや、２階のギャラリーを使い 、カメライベントやセミナーを開催する。修理やメンテナンスも受け付ける。写真愛好家や観 光客の訪問を見込む。京都ならではのイベントを通じて写真ファンを掘り起こすとともに、ブ ランドの価値を高める。