住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.503　　2013/10/4～2013/10/9

―*―*―*　ＭＥＮＵ　*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*― 【日本経済新聞】 1    「住んでみたい街」、吉祥寺が6年連続首位　「老後」は鎌倉

【朝日新聞】 2    大和ライフネクスト　高年齢者雇用コンテストで最優秀賞 3    創エネ住宅、オール電化上回る　12年度供給　富士経済調べ 4    不動産業の倒産件数が大幅減　13年度上半期、帝国データ調べ 5    既存住宅インスペクション講習、11月から全国開催　受講後に登録証 6    東京ビジネス地区のオフィス市況、今後数年は上昇基調 7    世界の物流施設賃料、2017年まで年5%上昇　プロロジス 8    「都市のオアシス」に都内15カ所の緑地認定　都市緑化機構 9    福岡の高齢者施設が国交省の木造建築技術先導事業に　住友林業 10    マンション総発売額、40年で3.5倍に 不動産経済研調べ 11    インスペクターズ試験、申し込み者数が過去最高 12    三井住友銀行など　ヘルスケアリート創設へ　資産保有会社を設立 13    投資物件の価格高騰　区分マンションは今年最高に 14    不動産価格指数、マンションが最高値更新　国交省調べ

【読売新聞】 15    大阪・御堂筋沿いビル、高層部に賃貸マンション解禁へ 16    戸建てで人気「ダブル発電」 17    住宅ローン　繰り上げ返済、早めが効果的 18    住宅ローン　借り換え成功３条件 19    東京競馬場で太陽光発電

【日経産業新聞】 20    省エネ仕様住宅、500棟を限定販売　アキュラホームなど 21    三菱地所レジデンス、分譲戸建て新ブランド　首都圏で展開 22    ミサワホーム、増税後も負担変わらぬ戸建て住宅　11日発売 23    ミサワホーム、住空間別の二世帯住宅　プライバシーを確保 24    住友不、モデルルーム20カ所新設　地方都市でも積極展開 25    東急リロ、神奈川の賃貸マンションで問い合わせ窓口開設

―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―

******************************************************************************** 1    「住んでみたい街」、吉祥寺が6年連続首位　「老後」は鎌倉    2013/10/5　日本経済新 聞 ******************************************************************************** 　住友不動産や大京などマンション分譲大手7社は、「住んでみたい街」のランキングをまとめ た。首都圏では吉祥寺が6年連続で首位となった。一方、今回調査から「老後に最も住んでみた いと思う街」のランキングも発表し、鎌倉がトップとなった。 　「住んでみたい街」の2位には自由が丘が、3位には横浜が並んだ。吉祥寺と横浜では交通の 便の良さや商業施設が充実していることを理由に挙げる回答が目立った。自由が丘は「おしゃ れだから」という理由が最も多かった。二子玉川が昨年の6位から4位に、鎌倉が8位から7位に 順位を上げた。 　老後に住んでみたい街で首位となった鎌倉は、歴史や自然環境などが評価された。吉祥寺（2 位）の理由として最も多かったのは「日常の生活に便利だから」で、横浜（3位）は「交通の便 がよいから」だった。 　調査にはほかに東急不動産、東京建物、野村不動産、三井不動産レジデンシャル、三菱地所 レジデンスが参加。マンション分譲大手7社が共同で運営するマンション情報サイト「メジャー セブン」を通じて6月4～30日に実施し、首都圏の5050人が回答した。7社が供給する新築分譲マ ンションは全国の民間マンションの供給戸数の約3割を占めるという。

******************************************************************************** 2    大和ライフネクスト　高年齢者雇用コンテストで最優秀賞    2013/10/9  朝日新聞 ******************************************************************************** 　マンション管理などを行う大和ライフネクスト(東京都港区)は、厚生労働省などが表彰する2 013年度「高年齢者雇用開発コンテスト」の最優秀賞に選出された。同社が行っている65歳定年 後も70歳までマンション管理を行うフロントマネージャーとして雇用延長できるほか、70歳以 降も体力測定などに基づいて就労機会を提供する制度などが評価された。 　同コンテストは、意欲と能力がある高年齢者が働き続けられる職場づくりのアイデア普及を 目的に、厚生労働省と高齢・障害・求職者雇用支援機構の共催で毎年開催しているもの。2013 年度の応募総数は284件。学識経験者などで構成する審査委員会の審査を経て、最優秀賞の大和 ライフネクストを含め76件が入賞した。

******************************************************************************** 3    創エネ住宅、オール電化上回る　12年度供給　富士経済調べ    2013/10/9  朝日新聞 ******************************************************************************** 　富士経済がこのほど調査した「創エネ住宅とオール電化住宅動向」によると、2012年度に供 給された創エネ住宅(太陽光発電または家庭用CHP<エネファーム、エネウィルなど>を設置する 住宅)は42.4万戸となり、オール電化住宅の40.0万戸を上回ったことが分かった。 　固定価格買取制度の開始や節電などで創エネ住宅への関心が高まりを見せ、前年度を49.8%上 回った。今後も普及は進み、20年度は84.9万戸、25年度には112.4万戸が供給されると予測して いる。25年度には、累計で1176.2万戸になる見込みだ。 　一方、オール電化住宅は、06年度に単年で50万戸を超えその後も伸長したが、東日本大震災 後の11年度、12年度は前年度比8万戸前後の落ち込みとなった。12年度は05年度時点の水準まで 減少している。今後は減少に歯止めがかかるものの、20年度は39.9万戸、25年度は46.7万戸の 予測だ。

******************************************************************************** 4    不動産業の倒産件数が大幅減　13年度上半期、帝国データ調べ    2013/10/8  朝日新聞 ******************************************************************************** 　帝国データバンクは10月8日、2013年度上半期の全国企業倒産集計を発表した。 　それによると、13年4月から9月までの倒産件数は5320件で、前年同期の5439件を2.2%下回り 、4年連続の前年同期比減少となった。 　負債総額は1兆7554億7300万円で前年同期比2.8%増となり、3年ぶりの前年同期比増。ただし 、それでも過去10年で3番目の低水準だった。 　業種別では、7業種中3業種で前年同期を下回り、中でも建設業(1204件、前年同期比12.9%減) と不動産業(143件、同21.9%減)が2ケタの大幅減少となった。

******************************************************************************** 5    既存住宅インスペクション講習、11月から全国開催　受講後に登録証    2013/10/8  朝 日新聞 ******************************************************************************** 　住宅瑕疵担保責任保険協会(東京都港区)は11月20日より、『既存住宅インスペクション講習 』を全国10都市で開催する。国土交通省により6月にガイドラインが策定されたことを受けたも の。インスペクションの知識やノウハウが習得できるほか、登録制のため対外的な信用確保に つなげられる見込み。また、登録事業者を対象として、既存住宅売買瑕疵保険の加入時に行わ れる現場検査の一部を省略できるようにする。協会としてはインスペクションの担い手育成と 共に、瑕疵保険の普及を目指す考えだ。 　建築士事務所か登録住宅性能評価機関のいずれかに所属する、建築士または適合判定資格者 が受講対象となる。講習内容はガイドラインに準拠し、検査方法や業務実施時の留意事項、関 係法令に関する知識など。講習後の考査に合格すると「既存住宅現況検査技術者」として登録 証が発行され、同協会HP上で公開される。 　受講料は2万5000円(税別。受講・考査、テキスト、登録料など一式込み)。時間は全会場共通 で、午前10～午後4時。東京、金沢、札幌、仙台、福岡、広島、高松、大阪、名古屋、横浜の全 国10都市で開催する。

******************************************************************************** 6    東京ビジネス地区のオフィス市況、今後数年は上昇基調    2013/10/8  朝日新聞 ******************************************************************************** 　オフィス市場動向研究会(日本不動産研究所、三鬼商事)が発表した「オフィス賃料予測(2013 ～2020年)」によると、12年には大量供給などで賃料が下落した東京ビジネス地区(都心5区)だ が、13年には反転し、14年も上昇が継続する見込みだ。空室率についても、13年は7.1%、14年 は6.3%まで低下するとしている。 　15年は賃料の上昇幅が縮小するものの、引き続き上昇基調。空室率も5.7%まで低下する。16 年については、新規供給が50万坪と急増するため、空室率は6.0%まで上昇する予想だ。賃料の 上昇幅も、15年の8.0%から4.0%に大きく縮小する。 　17年～20年の長期予測については、空室率が6.0%前後でほぼ横ばいとなり、賃料は微増で推 移する見込みだ。 　同調査は、各調査機関のマクロ経済データの将来見通しを比較検討した上で、日本経済研究 センターが13年3月8日に公表した「第39回中期経済予測」および8月24日公表の「第155回短期 経済予測」を採用している。五輪開催決定などの要素は考慮していない。

******************************************************************************** 7    世界の物流施設賃料、2017年まで年5%上昇　プロロジス    2013/10/7  朝日新聞 ******************************************************************************** 　物流不動産のグローバル企業であるプロロジスがこのほどまとめた世界の物流施設の賃料レ ポートによると、2014年から2017年にかけて全体の賃料は、年間5%以上の上昇が見込まれると いう。世界経済が足踏み状態から脱しつつあること、景気回復のペースが加速していることを 踏まえ、4年間で20～25%の賃料上昇になると予測した。 　同社では、「現在の賃料水準は新規物流施設開発のコストに見合っていないが、需給バラン スのひっ迫に伴う賃料上昇が期待される。加えて世界景気の回復と共に再調達コストも上昇し ており、とくに景気循環の中で回復局面にあるアメリカやヨーロッパにおいては特に賃料の上 昇が期待される」と分析している。

******************************************************************************** 8    「都市のオアシス」に都内15カ所の緑地認定　都市緑化機構    2013/10/7  朝日新聞 ******************************************************************************** 　都市緑化機構は10月7日、公開性、市民性、安全性、環境貢献度を認定基準として第三者審査 会が認定緑地を選ぶ事業「都市のオアシス」に、東京都内15カ所の緑地候補を全て認定したと 発表した。初年度にあたる2013年度は、同事業の普及啓発を目的に認定候補地を選定するトラ イアル形式として実施された。候補地では、「都市のオアシス」の認定にふさわしい居心地と 快適度を測定するため、8月上旬から体感温度を簡易的に測定できる特殊な計測器「居心地メー ター」による実測が行われた。　認定されたのは次の15カ所。 　千代田=三井住友海上駿河台ビル駿河台新館ECOM駿河台、丸の内パークビルディング三菱一号 館、住友商事竹橋ビル。中央区=晴海アイランド・トリトンスクエア、三越日本橋本店屋上チェ ルシーガーデン。港区=赤坂インターシティ・ホーマットバイカウント、アークヒルズ、六本木 ヒルズ、東京ミッドタウン、Granpark。新宿区=伊勢丹新宿本店屋上アイ・ガーデン。品川区=T hinkPark　Forest。渋谷区=新宿タカシマヤタイムズスクエア、東急プラザ表参道原宿。中野区 =中野マルイ四季の森・水辺の森。 　なお10月23日には東京ガーデンパレス(東京都文京区)で認定式が開かれる予定だ。

******************************************************************************** 9    福岡の高齢者施設が国交省の木造建築技術先導事業に　住友林業    2013/10/7  朝日新 聞 ******************************************************************************** 　住友林業が設計施工するプロジェクト「スパビレッジ・ホリカワ～ほりかわ癒しの湯」(福岡 県久留米市、事業主=医療法人社団堀川会)が、国土交通省の推進する平成25年度木造建築技術 先導事業に採択された。延べ床面積5225平方メートルとなる同施設は住宅型有料老人ホーム94 室とデイサービスセンターを用途とする、木造軸組構法による東棟・西棟と、鉄筋コンクリー ト造の中央棟で構成される。 　戸境壁平行弦トラスによる14メートルの大スパン架構、耐火構造外壁の軽量化・簡素化の実 現、難燃薬剤注入スギ耐火集成材の採用などが同プロジェクトの特徴で、 2014年8月の完成予 定。木化事業を推進する同社の木化営業部が設計施工を、筑波研究所が技術開発を担当してお り、2010年度、2012年に続き5件目の採択となった。 　先導事業は、再生産可能な循環資源である木材を大量に使用する建築物の整備によって、低 炭素社会の実現に貢献するのが目的。構造・防火面で先導的な設計施工技術が導入される大規 模木造建築物の建設に対し、その費用の一部を助成する。

******************************************************************************** 10    マンション総発売額、40年で3.5倍に 不動産経済研調べ    2013/10/7  朝日新聞 ******************************************************************************** 　不動産経済研究所は、同社が集積している過去40年間(1973年～2012年)のマンションデータ を「全国マンション市場40年史」としてまとめた。それによると、1973年に1兆184億円だった 全国のマンション総発売額が2012年には3兆5890億円に増加し、約3.5倍に増えたことが分かっ た。40年間の最高発売額は、2000年の6兆4452億円だった。 　また1戸当たりの平均価格も、40年間で約3.5倍(全国平均)に上昇。首都圏は1171万円(1973年 )から4540万円(2012年)に3.9倍、近畿圏は1000万円(1973年)から3438万円(2012年)に3.4倍にそ れぞれ上昇した。

******************************************************************************** 11    インスペクターズ試験、申し込み者数が過去最高    2013/10/7  朝日新聞 ******************************************************************************** 　11月17日に実施される2013年度公認ホームインスペクター資格試験の受験申込者数が1252人 となり、2009年の開始以来最高だったことが分かった。日本ホームインスペクターズ協会(東京 都渋谷区、長嶋修理事長)が発表した。 　2012年度は1021人が受験。261人が合格し、合格率は25.6%だった。

******************************************************************************** 12    三井住友銀行など　ヘルスケアリート創設へ　資産保有会社を設立    2013/10/4  朝日 新聞 ******************************************************************************** 　三井住友銀行、NECキャピタルソリューション、シップヘルスケアホールディングスの3社は 、有料老人ホームやサービ付き高齢者向け住宅、医療モールなどを投資対象とするヘルスケア リート立ち上げに向けて動き出した。このほど、組み入れ資産を取得するための法人として、3 社で資産保有会社「SMBCヘルスケアホルダー合同会社」を設立した。資産規模は当初200億円を 目標とする。 　なお、ヘルスケアリートの資産運用会社の設立についても着手しているという。 　現時点で上場時期は未定としている。 　これまでに三井住友銀行は、介護施設を融資対象とする提携ローンを開発しており、NECキャ ピタルソリューションは、アセットマネジメントの実績を持つ。シップヘルスケアホールディ ングスは介護施設など62施設を運営しており、3社それぞれのノウハウを生かしてリートを立ち 上げる。

******************************************************************************** 13    投資物件の価格高騰　区分マンションは今年最高に    2013/10/4  朝日新聞 ******************************************************************************** 　国内最大規模の不動産投資サイト「楽待」を運営するファーストロジックは10月4日、市場動 向データ(9月分)を発表した。それによると、9月1～30日に新規に掲載された区分マンションの 平均物件価格は前月比164万円増の1183万円で大幅上昇し、今年最高価格となった。平均表面利 回りは10.13%(前月比0.31%減)で今年最低だった。 　また、1棟アパートの平均価格は6285万円で、前月比572万円の上昇となった。平均表面利回 りは10.43%で同0.33%の下落。1棟マンションの平均価格は1億8824万円で同456万円下落し、平 均表面利回りも9.31%に低下した。

******************************************************************************** 14    不動産価格指数、マンションが最高値更新　国交省調べ    2013/10/4  朝日新聞 ******************************************************************************** 　国土交通省が発表した2013年5月の不動産価格指数(住宅)によると、08年度平均を100とした 場合、5月は93.0(前年同月比2.1ポイント上昇)となった。内訳は、更地・建物付土地が90.1(同 1.7ポイント上昇)、マンションは108.6(同2.4ポイント上昇)だった。 　マンションについては、調査開始以来最高だった前月の108.0を上回った。東北地方が高い値 で、146.0(同19.6ポイント上昇)を示した。

******************************************************************************** 15    大阪・御堂筋沿いビル、高層部に賃貸マンション解禁へ    2013/10/8  読売新聞 ******************************************************************************** 　大阪中心部を南北に貫くメーンストリート・御堂筋（約４キロ）沿いの建築物について、大 阪市は来年度から、ビル高層部に賃貸マンションが入居できるよう規制緩和する方針を固めた 。 　現在はオフィスや商業利用に限られているため、入居は超高級マンションに限定し、景観や ブランドイメージを損なわないよう配慮する。 　市によると、解禁するのは、御堂筋のうち中央大通―長堀通（約１キロ）。ビルの上から３ 分の１に限り、賃貸物件の入居を可能とする見込み。１８階建てビルの場合、１３階以上をマ ンションにできる。 　江戸時代につくられ、１９３７年（昭和１２年）に現在の幅約５０メートルに拡張された御 堂筋は、イチョウ並木が続く風情ある街並みが特徴で、企業のオフィスや高級服飾店などが軒 を連ねている。市は都市計画法に基づく地区計画で、御堂筋沿いの建築物を「業務機能の集積 を図る」と規定。明確に居住を禁じているわけではないが、「オフィス街としてのブランドが 定着し、行政と地権者の間で、人が住む場所ではないという『紳士協定』が成立している」（ 市都市計画局）という。 　市は、民間投資を呼び込もうと、現在は最大６０メートル（一部区間）としている御堂筋沿 道のビルの高さ制限を２００メートル級まで引き上げ、ビル壁面での映像広告も解禁する方針 をすでに表明しているが、近年の都心回帰の傾向を踏まえ、“居住規制”も緩和し、街の「に ぎわい」を取り戻すことにした。 　市は現在、新たな地区計画を策定中で、御堂筋を３ブロックに分け、真ん中の中央大通―長 堀通間について「ビジネスサポートの機能として、高層部に適正な規模の居住機能の導入を図 る」と明記する予定。北側の淀屋橋―中央大通は、これまで通りビジネス利用に限定し、南側 の難波―長堀通間についても商業施設が集まる地域となる。 　景観を守るため、入居の際には建築家やデザイナーら有識者による委員会で事前審査を実施 する。市は、すでに原案を地権者らに示しており、一般の意見公募を経て、今年度中にも市都 市計画審議会で正式決定する見通しだ。 　市都市計画局は「梅田と難波をつなぐ御堂筋に、オフィスや店舗だけでなく人も住めるよう になれば、さらに活性化するはず。２４時間にぎわう上質な街づくりを進めたい」としている 。

******************************************************************************** 16    戸建てで人気「ダブル発電」    2013/10/7  読売新聞 ******************************************************************************** 　戸建て住宅に、太陽光発電と家庭用燃料電池「エネファーム」を同時設置する「ダブル発電 」が注目されている。 　電力会社に多くの余剰電力を売ることができるうえ、温室効果ガスの削減にもつながるとし て人気のようだ。

電気分解の原理利用 　水を電気分解すると水素と酸素に分かれるが、燃料電池はその逆の反応を利用し、水素と酸 素を反応させ水を作る過程で発生する電気を利用する装置だ。 　家庭用のエネファームは、都市ガスやプロパンガスなどに含まれる水素を取り出し、空気中 の酸素と化学反応させて発電する。火力発電所は排熱や送電によるロスでエネルギーの利用効 率が３７％程度だが、エネファームは発電で発生した熱をそのまま家庭の給湯用に利用できる ため、８割強のエネルギー利用効率を実現している。家族４人の家庭で、年間約６万円光熱費 を減らせるとされ、温室効果ガスの排出量も約半分に抑えられるという。震災後、環境保護・ 省エネ意識の高まりとともに普及し始め、現在（６月末）の設置台数は約６万台だ。 　パナソニックと東京ガスが、４月に発売したエネファームの最新製品は、希望小売価格が１ ９９万５０００円と従来品より約７６万円値下げされた。ただ、値引きや国の助成金（上限４ ５万円）などを差し引いても、設置には１００万円以上かかる。

売電量が倍増 　そこで投資資金の回収を早める方法として注目度が高まってきたのが、エネファームと太陽 光のダブル発電だ。家庭で使う電力の多くをエネファームでまかなうことで、売電できる太陽 光の余剰電力を増やすことができる。太陽光発電設備を持つ戸建て住宅は１２６万戸（３月末 ）あり、新たにエネファームを加える家庭もあるという。 　大阪ガスの試算では、家族４人世帯のモデルケース＝表＝で、「オール電化住宅＋太陽光」 に比べ、「エネファーム＋太陽光」のダブル発電の家では、電力会社に売却できる太陽光の余 剰電力量が約２・５倍だ。 　ただし、ダブル発電の場合、国の再生可能エネルギーの固定価格買い取り制度による太陽光 の余剰電力買取価格は通常の１キロ・ワット時３８円より７円安い３１円になるので、年間の 売電収入は太陽光だけの４万８２６０円に対し、９万７０３０円と約２倍になる。 　このため大阪ガスでは、ダブル発電を導入した家庭に対し、売電量１キロ・ワット時につき ７円分を１０年間、現金還元するサービスを行っている。東京ガスも同様に、年間３万５００ ０円まで現金還元する。 　一方、大阪ガスの試算では、ダブル発電の二酸化炭素排出量は「オール電化＋太陽光パネル 」に比べて年間３・５トン（杉の木２５０本分の植林換算）削減できるとする。

投資回収には難 　太陽光発電もエネファームも設置時には、国の補助金が受けられる。太陽光が出力１キロ・ ワットにつき１万５０００円～２万円、燃料電池は最大４５万円だが、このほかに独自に補助 金を出している自治体も多いので、確認してみるといい。 　ただ、こうした助成を受けても、余剰電力の売電収入で初期投資を回収するには通常１０年 以上かかる。燃料電池や太陽光発電の関連部品の一部には耐用年数が１０年前後といわれる部 品があり、追加の補修費用なども含めると、初期投資が回収できない可能性も念頭に入れてお くべきだ。 　しかし、こうした機器を導入すれば、家族の環境保護や省エネの意識を高めるきっかけにも なる。導入の際には、そうした点も考慮して検討するのが良いだろう。

******************************************************************************** 17    住宅ローン　繰り上げ返済、早めが効果的    2013/10/4  読売新聞 ******************************************************************************** 「短縮型」「軽減型」 ともにメリット 　株価が堅調に推移し、余裕資金で投資をと考えている人もいるだろう。だが、住宅ローンを 抱えているのなら、繰り上げ返済を検討してもいい。毎月の返済とは別にまとまった金額を支 払うことで、返済期間を短縮したり毎月の返済額を減らすことができる。

元金に充当 　住宅ローンの毎月返済分は、元金と利息の双方に充てられる。返済方式は、毎月の返済額を 一定にする「元利均等返済」が一般的。この方式では、返済当初は返済額に占める利息部分の 割合が大きく、返済が進むにつれ、元金部分の割合が増していく。 　繰り上げ返済をすると、そのお金は元金の返済のみに充当される。その分の利息を払う必要 がなくなるので、総返済額が減少し、ローン返済が楽になる。 　元金に充当される繰り上げ返済は、早いうちに実行するほど、利息の支払い分を少なくでき 、総返済額を減らせる。繰り上げ返済するなら、早いほどメリットが大きいということだ。

方法は２種類 　繰り上げ返済は、実行後の対応によって「期間短縮型」と「返済額軽減型」の２種類に分か れる（図）。期間短縮型とは、毎月の返済額はそのままにして、返済期間を短くする方法。返 済額軽減型はその逆で、期間はそのままにし、毎月の返済額を減らす方法だ。 　両者の違いを示すため、ファイナンシャルプランナーの菱田雅生さんに試算をしてもらった （表）。 　年利２％の全期間固定型住宅ローンで３０００万円を借り、３０年間の元利均等返済で返す 場合で考える。返済額は月１１万８８５円。 　返済開始から５年後に１００万円を繰り上げ返済すると、期間短縮型の場合は、返済期間が ２８年９か月と、当初より１年３か月短くなる。一方、返済額軽減型は、繰り上げ返済実行後 の返済額が１０万６６３６円と、４０００円ほど少なくなる。 　総返済額の減少分を比べると、期間短縮型は当初より約６４万円少なくなるのに対し、返済 額軽減型は約２７万円にとどまる。 　金額面で見れば、期間短縮型の方が繰り上げ返済での削減額は大きいが、菱田さんは「返済 額軽減型は月々の負担が楽になり、効果を実感しやすい。毎月の返済が厳しいと感じているの なら、返済額軽減型を選ぶのも一つの手」とアドバイスする。 　表には、同じ１００万円を１０年後に繰り上げ返済した場合も載せた。いずれも、５年後の 場合より総返済額の減少分が小さくなっている。早めの実行の方が、メリットは大きいことが わかる。（田渕英治）

◇

生活費　手元に残して 　繰り上げ返済は金融機関により、実行可能額や手数料が異なるので、事前に確認しておきた い。また、手元のお金を全て繰り上げ返済に回してしまうと、急病やリストラなどの緊急事態 が起きると、家計が回らなくなる。菱田さんは「サラリーマンなら生活費の３、４か月分、自 営業者なら半年分は、いざというときのために残しておきたい」と話している。

******************************************************************************** 18    住宅ローン　借り換え成功３条件    2013/10/4  読売新聞 ******************************************************************************** 残高１０００万超　期間残り１０年　金利１％低下 　自宅購入の際に利用する住宅ローン。借りる前には、いろいろ検討して選ぶが、借りた後で も返済負担の軽減策として検討すべきことがある。「借り換え」と「繰り上げ返済」だ。２回 に分け、まず借り換えから紹介する。

金利を比較 　借り換えとは、新たなローンを組んで、現在返済中のローンを一括返済してしまうこと。つ まり、別の住宅ローンへの乗り換えだ。金利水準が借りた時より低くなっていれば、低金利の ローンに借り換えることで返済負担軽減となる可能性はある。まずは、金利を比較してみると いい。 　借り換えは原則として、現在ローンを組んでいる金融機関と同じところではできない。また 、申し込みや審査などの手間に加え、ローンの保証料、抵当権設定費用、印紙税などといった 諸費用がかかる。 　だが、住宅ローン相談が専門のファイナンシャルプランナー、田端政弘さんは「ローンの残 高が１０００万円以上、返済期間が残り１０年以上、借換先の金利が１％以上低い、という三 つの条件を満たせば、負担軽減のメリットが出ることは多い」と指摘する。

店頭・ＨＰで試算 　三つ全てを満たさなくても、返済額が少なくなる場合もある。各金融機関では店頭やホーム ページなどで借り換えの試算を行っているのでチェックしてみるといい。 　借り換えの具体例を見てみる（表１）。Ａさんは１０年前、住宅金融支援機構と民間金融機 関との提携による全期間固定型ローン「フラット３５」で３５００万円を借り入れたが、最近 、より低金利の別の金融機関のフラット３５に借り換えた。 　残高、返済期間、金利差の３条件を満たしており、毎月の返済額は１万５０００円近く少な くなった。諸費用を差し引いても、２５年の総額で約３５０万円も負担を減らすことができる 。（田渕英治）

◇

固定型　金利上昇に備え 　変動金利型の住宅ローンは、この先、金利が上昇すれば返済額が増え、逆に下がれば返済額 が減るので、将来の返済見通しが立ちにくい。田端さんは「固定金利型に借り換えることで、 そうしたリスクは減らせる」とする。 　表２は、６年前に変動金利型ローンを借り、最近、固定へ借り換えたＢさんの例だ。借り換 え後の方が金利が高く、月々の返済額が今より１万円以上増える。ただ、その後の返済額はず っと変わらない。一方、変動金利型のままで、今後金利が上昇すれば、借り換えた場合より総 返済額が増える可能性がある（※２のケース）。 　金利が今後どうなるかは読めないが、借り換えで「返済額が増えるかも」という不安は消え る。ただし、月々の返済額の増加に家計が耐えられるかどうかは確認しておこう。

******************************************************************************** 19    東京競馬場で太陽光発電    2013/10/4  読売新聞 ******************************************************************************** 　ＪＲＡ東京競馬場（東京都府中市）に太陽光発電システムが完成し、３日、報道関係者らに 公開された。 　すでに稼働を開始しており、競馬開催日に限らず、年間を通して発電する。 　フジビュースタンドの大屋根（高さ約４５メートル）の一部にパネル１９３２枚（総面積３ １８２平方メートル）が設置された。発電出力は４８３キロ・ワットで、年間発電量は推定約 ５０万キロ・ワット・アワー。一般家庭約１４０戸相当分を賄い、１５７トンのＣＯ２削減効 果が期待できる。同競馬場の武藤学・副場長は「意義のある設備を都内に作ることができた」 と語った。 　東日本大震災後の再生エネルギーに対する関心の高まりも踏まえ、１月末に着工し、９月中 旬に完工した。総工費は約１億６０００万円。すべて東京電力に売電し、年間約２０００万円 の売り上げを見込んでいる。 　ＪＲＡでは今後、中山競馬場（千葉県船橋市）へのシステム設置も検討していくという。

******************************************************************************** 20    省エネ仕様住宅、500棟を限定販売　アキュラホームなど    2013/10/9  日経産業新聞 ******************************************************************************** 　注文住宅のアキュラホーム（東京・新宿、宮沢俊哉社長）が主宰する工務店ネットワーク「 ジャーブネット」は11日から12月23日まで特別仕様の住宅を500棟限定販売する。外気を取り込 むなどすることで、電気機器に頼らない省エネ住宅にしたのが特徴。1棟あたりの価格は1500万 ～1700万円程度になる見込み。

******************************************************************************** 21    三菱地所レジデンス、分譲戸建て新ブランド　首都圏で展開    2013/10/9  日経産業新 聞 ******************************************************************************** 　三菱地所レジデンスは新たなブランド名で分譲戸建て事業を始めた。住居の建築途中に販売 を始め、住宅設備などの一部に顧客の要望を取り入れる。複層ガラスや太陽光発電設備など環 境に配慮した設備も加えた。首都圏で展開し、販売価格は5千万～8千万円になる見通し。30～4 0代の家族層を中心に需要を見込む。当面は年間100戸の販売を目指す。 　新ブランド名は「ザ・パークハウス　ステージ」。第1弾として東京都練馬区で10戸、杉並区 で16戸の分譲住宅の開発を始めた。約100平方メートルの用地に２階建ての戸建てを建設する。

******************************************************************************** 22    ミサワホーム、増税後も負担変わらぬ戸建て住宅　11日発売    2013/10/9  日経産業新 聞 ******************************************************************************** 　ミサワホームは8日、消費税引き上げ後も実質的な負担額が変わらない価格設定にした戸建て 住宅「ＳＵＰＥＲ　ＬＩＭＩＴＥＤ」を11日に発売すると発表した。現行商品の仕様を一部変 更するほか、生産工程を見直し価格帯を1500万円台に引き下げた。想定する顧客層が購入した 場合、3％の増税分は住宅ローン減税などの優遇措置で賄えるという。 　2014年3月まで500棟の限定で売り出す。消費増税を見据えた購入意欲の落ち込みを押しとど める考えだ。

******************************************************************************** 23    ミサワホーム、住空間別の二世帯住宅　プライバシーを確保    2013/10/7  日経産業新 聞 ******************************************************************************** 　ミサワホームは、親世帯と子世帯の住空間を分けた二世帯住宅を発売した。玄関やキッチン 、水回り設備などをそれぞれの住居スペースに設置した。 　両世帯が気兼ねなく生活できるようにし、プライバシーも確保した。敷地面積が大きい郊外 や地方都市など向けに販売する。住宅設備などにこだわった上級仕様の参考価格は5500万円。

******************************************************************************** 24    住友不、モデルルーム20カ所新設　地方都市でも積極展開    2013/10/7  日経産業新聞 ******************************************************************************** 　住友不動産は2014年3月期に注文住宅のモデルルームを全国で20カ所新設し、105カ所に増や す。首都圏に加えて札幌市や宮城県石巻市など地方都市でも積極的に展開する。来年4月の消費 税率引き上げ後もローン減税の拡充などで住宅需要は堅調と判断し、攻勢に出る。受注件数を1 6年3月期をメドに13年3月期比2割増の3千棟に引き上げる。 　東京都内ではこのほど青山の住宅展示場にモデルルームを開設した＝写真。リビングにガラ ス張りの中庭を設けたほか、テラスに面した開放感のある風呂を提案する。富裕層を取り込む 狙いだ。

******************************************************************************** 25    東急リロ、神奈川の賃貸マンションで問い合わせ窓口開設    2013/10/4  日経産業新聞 ******************************************************************************** 　賃貸住宅などの管理を手がける東急リロケーション（東京・渋谷、細田正典社長）は神奈川 県に建設中の賃貸マンションの問い合わせ窓口を3日に開設したと発表した。12月の入居申し込 みの前に事前登録を受け付け、申込開始日や賃料などの情報を提供する。完成後に同社がマン ションを全戸借り上げ、入居者を募集する。 　2014年2月に完成予定の「ブローテ横浜高島台」の物件ホームページを立ち上げ、物件概要や 問い合わせ先を記載した。ポーラ・オルビスグループのピーオーリアルエステート（東京・品 川、岩竹昇一社長）が物件を所有し、入居者の募集や建物の管理を東急リロケーションと子会 社が請け負う。