住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.369　　2011/1/27～2011/2/2

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住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.369　　2011/1/27～2011/2/2 Vol.1
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【日本経済新聞】

1　　12月の新設住宅着工、前年比7.5％増７カ月連続増

2　　ProLogisとAMBが合併、4兆円規模の物流施設を運用

3　　不動産投資ビジネスの明日（1）市況回復へ

4　　動産投資ビジネスの明日（2）上昇と下降の軌跡

5　　100年オフィスを標準仕様に、ヒューリック

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1　　12月の新設住宅着工、前年比7.5％増７カ月連続増　　2011/2/1　日本経済新聞

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国土交通省が31日発表した2010年12月の新設住宅着工戸数は前年同月比7.5％増の７万4517戸で、７カ月連続で増加した。

うち、持ち家は11.8％増の２万6871戸で14カ月連続の増加、貸家は8.4％減の２万7115戸で３カ月連続の減少。分譲は37.6％増の１万9972戸で、10カ月連続の増加。

分譲のうちマンションは64.5％増の9731戸で、７カ月連続で増加した。

同時に発表した10年の新設住宅着工戸数は、前年比3.1％増の81万3126戸で、２年ぶりに増加した。

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2　　ProLogisとAMBが合併、4兆円規模の物流施設を運用　　2011/2/1　日本経済新聞系

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米国の物流施設運用会社ProLogisと、同業のAMB Property Corporationは1月31日付で合併契約に調印した。合併後の運用資産は460億ドル（約3兆8000億円）相当、延べ床面積5570万m2となり、同分野では世界最大規模のプレーヤーとなる。

両社はともに米ニューヨーク証券取引所にREIT（不動産投資信託）として上場しており、南北アメリカ、欧州、アジアの22カ国で物流施設の開発と運用を手がけている。合併後の社名はProLogisで、同社の旧株主が新会社の株式の6割を保有することになる。合併手続きは6月までに完了する予定だ。

それぞれ日本にも支社を置いており、ProLogisは国内で14棟、延べ床面積124万m2の物流施設を運用または開発している。AMBの日本での運用資産は6棟、30万m2。日本での今後の運用体制は明らかになっていない。

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3　　不動産投資ビジネスの明日（1）市況回復へ　　2011/2/1　日本経済新聞系

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不動産市況はどのように変化するのか。日本が国際競争に勝つために必要な視点は何か。宮城大学の田辺信之教授が、不動産投資市場の10年間の反省を踏まえて近未来を語る。

──不動産市況が悪化してからだいぶ時間がたちました。今、どのような状況なのか教えてください。

田辺　ご存じの通り不動産市況にはサイクルがあり、だいたい15年くらいの周期で上昇と下降を繰り返しています。大きな流れのなかで現在は、徐々に底を脱しているところだと見ています。

サイクルといっても、きれいな波ではありません。上がるときは徐々に上がり、途中から加速して上昇します。そして下降するときは急に落ちる。今回の下降の始まりが2007年だとすると、下降期間はせいぜい3年間くらいのものです。これまでの経験からしても、そろそろ上がっておかしくない時期にあると言えるでしょう。

不動産のサイクルからすると、このように考えられるのですが、波乱要因もあります。金融の動きによってサイクルは乱されます。不動産に対する金融の影響は、従来とは比べものにならないほど大きくなっている。その金融に国際的にもはっきりしないところが残っており、不動産市況が読みにくくなっています。

──底を脱している実感がありません。

田辺　底を脱しつつあると言いましたが、賃料収入をベースとしたビルのキャッシュフローはまだ落ちています。つまり、一部のビルの稼働率は上昇しているものの、賃料単価のアップには至っていない。賃料が上向きに転じるのは、稼働率が底を打ってから半年から1年ほど先というのが通説です。

今、不動産に回復の見込みが出てきているというのは、稼働率の回復に加えて期待利回りが一部の優良ビルで下がっていることが理由です。収益用不動産の価格は、キャッシュフローを期待利回りで割って求めるので、利回りが下がれば価格が高くなります。

なぜ期待利回りが落ちているかというと、リスクプレミアムが縮小したからです。リスクプレミアムは、期待利回りに上乗せする「将来への不安」と解釈すればよいでしょう。物件価格に対する不安もあれば、日本経済に対する不安も含まれます。

──将来への不安や期待が不動産価格を動かすのですね。

田辺　金融危機が遠ざかり、日本銀行の対策が講じられたこともあり、「不動産価格がこのまま落ちていくのではないか」、あるいは、「買い手が現れないのではないか」といった不安は、次第に薄れています。以前なら期待利回りが「6％なければ買わない」と言っていた人が、「5％でもいいか」となってきている。「そろそろ買ってもいい」と思う人が増え始めたということです。

ただし現状では、売り主と買い主の目線にまだズレがある。両者の期待利回りは近付いてきているのですが、キャッシュフローの将来見込みに差があります。売り主は稼働率上昇を材料に「そろそろ買ってくれてもいいじゃないか」と思うのに対して、買い主の多くは「賃料収入はまだ下がるのではないか」と保守的に見ています。取引を成立させるためには、将来の賃料収入に対する合理的な説明が必要です。

不動産投資の全体像を知った

──バブル崩壊時の下降局面と今回の下降局面とでは、何が違ったのでしょう。

田辺　日本で本格的な不動産投資が始まったのが1997～98年です。そのころは底が見えない不況でした。いわゆるディストレス（破綻状態）から始まりました。当時、何が起きたかというと、金融機関が不良債権処理を促進するために担保不動産を売り急ぎ、企業も借入金を早く返すために安値でどんどん不動産を売った。今からみると、「狼狽（ろうばい）売り」や「たたき売り」に近いものも見られました。いわゆる｢土地神話｣が崩壊した後で、不動産市況にサイクルがあることを、明確には認識していませんでした。

これに対して今回のリーマン・ショック後の下降局面では、サイクルがあることを関係者が認識していました。前回のバブル崩壊時の下降期に比べると、そんなに慌てずに、「一時的には下がっても、いつかまた上がる」と構えることができた。やはり一番大きいのは人間の心理です。

──この10年間を総括すると、どんなことが言えそうですか。

田辺　欧米がおよそ30年間かけて学んできたことを、日本は10年ほどでひと通り身に付けました。10年前は不動産取引しかできなかった人が、金融に詳しくなり、さらにグローバル化している。鎖国状態だった日本の不動産市場が、証券化を通じて開国したとも言えます。ドラスチックな変化です。

さらに市況の上昇から下降までのサイクルを、理屈ではなく身をもって体験しました。不動産投資の全体像を知ったうえで運営していけるようになったことが、最も大きな収穫です。もはやノウハウ面でも、欧米に十分に伍（ご）していけるだけの実力を蓄えたと言っても過言ではありません。あとは心構えです。実務者の方には、日本の不動産の潜在価値は高いのだから、自信を持って取り組むべきだと伝えたいです。

（第2回に続く）

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4　　動産投資ビジネスの明日（2）上昇と下降の軌跡　　2011/2/2　日本経済新聞系

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田辺信之・宮城大学事業構想学部教授

──サイクルの上昇や下降の段階で、それぞれどんな教訓があったのか、もう少し詳しく聞かせてください。

田辺　2000年以降の市況回復局面で、日本に不動産投資の考え方が根付いてきました。キャッシュフローに基づいて不動産を評価する、デューデリジェンス（詳細な調査）を行う、出口戦略が重要だ――といった不動産投資の基礎ができあがりました。キャッシュフローをきちんと評価して適正に予測すれば、不動産投資が成立することを学んだと言えます。

ただし、この時点で日本の不動産投資は成熟していません。銀行も不良債権処理を終えていない。このときに重視されたのは投資家をどう募るかではなくて、銀行借り入れなどのデットファイナンスです。金融機関からノンリコースローン（返済原資を担保不動産の収益や売却益に限定する非遡及型融資）を引っ張ってこられるかどうかが問われました。

当時の不動産投資市場はまだ小さく、投資家も多くはありません。それに個々の物件を対象とした流動化型証券化だったので、エクイティの部分は、大手不動産会社や不動産投資に慣れた外資系企業が担っていました。

その後、複数の不動産で資金を運用する運用型証券化が盛んになりました。景気がよくなり、金融機関の不良債権処理も進むと、デットが簡単につくようになったのです。国内外を問わず、多くの投資家からお金を集めてファンドで運用する方法が主流になりました。

──2005年～07年ころの話ですね。当時、REIT（不動産投資信託）が続々と誕生しました。新興の不動産ファンド運用会社も急成長しています。

田辺　資金調達の面から見たとき、ここが大きな転換点でした。｢エクイティを集めるには、投資家の意向をできるだけ反映すべきである｣といった株主至上主義的な考え方に進んでいったのです。もちろん、投資家を尊重すべきであることは言うまでもありません。しかし、それはあくまで中長期的な観点に立っての話であって、目先のことだけで投資家に喜んでもらえばよいというものではないはずです。しかし、現実には投資家に評価されようとして、一部で行き過ぎた投資運用が行われたように思います。これは日本だけの現象ではありません。投資家が一番偉いという考えは、元々、市場原理主義が浸透した米国にありました。それが市場のグローバル化が進むなかで全世界に広がりました。

そして、少しでもコストを削減して投資家から評価されようとして、デットの入札や金利（スプレッド）の引き下げ交渉が行われるようになります。一部ではメーンバンクからお金を借りるスタイルが崩れ、最も低い金利を提示した金融機関から借りるところも現われました。しかも銀行は、かなり低い金利で貸しました。

企業の信用力や保有資産を引き当てとして資金調達するコーポレートファイナンスに比べて、特定の資産しか引き当てとならないアセットファイナンスはリスクが大きく、それなりのリスクプレミアム（上乗せ金利）を取らなければならないはずです。それなのに、コーポレートファイナンスよりも低い金利で貸す事例が頻発しました。でも当時は銀行もお金の貸し先が少なかった。一部の不動産ファンド運用会社も調子に乗っていたところがあり、デットの入札に走りました。

当時、外資系不動産ファンド運用会社のほとんどが、IRR（内部収益率）20％以上を目標としていました。一般的な不動産の利回りは5～6％程度ですから、いかに高い目標だったか。目標達成の手段は二つしかありません。一つはレバレッジを効かせること。投資利回りを高めるために、借入金を利用する方法です。もう一つはキャピタルゲイン狙い。物件をできるだけ高く売って利益を得ることです。

投資家の要請に応える形で、一部の不動産ファンド運用会社は大きく成長しました。でも、これらを追求すれば、市況が悪化したときにこのビジネスモデルがいずれ続かなくなることは目に見えています。

金融危機で何を学んだのか

──市況サイクルが上昇から下降に向かう局面では、どんなことが起きましたか。

田辺　ファンド運用会社が内部成長を掲げるようになりました。利回りが低くなって（価格が高くなって）物件を買うことができない。物件取得による外部成長ができなくなったから、今度は賃料を上げる内部成長だというわけです。日本の借地借家法を理解していない海外の投資家の意向を受けて、かなり強硬な手を使ったファンド運用会社もありました。

下降期、特に金融危機で何を学んだかというと、エクイティよりもデットの方が死命を制するということです。不動産投資をするための借入金には期限があります。期限が来たら借り換えが必要になりますが、市況が悪く金融が極度に収縮しているときに低金利で貸す銀行はありません。デットが引いて、多くの運用会社が破綻しました。

この段階で目先の株主（投資家）至上主義がすべてではないことを、不動産投資にかかわる全員が身をもって知ったのではないでしょうか。利益拡大を狙ってデットの金利を下げることを要求していたエクイティ投資家が、デットがつながらなくなって真っ先に損を被ったのですから。デットをつないでもらうためには、銀行との協調スタンスや、銀行にもある程度の利益を落とすようなお金の借り方がとても重要であることを、投資家や運用会社は学んだのです。

──金融機関が学んだことは？

田辺　不良債権の発生が限定的にとどまったことから、投資家や運用会社に比べれば、金融機関の被害は小さかったかもしれません。

ただ、金融危機という異常事態のなかでの話であるとか、程度問題という面はあるにしても、金融機関の公的使命を考えると、市況がよいときには低い金利で貸し、悪いときには急に高くして貸す、あるいは貸し渋るというような融資姿勢には反省すべきところもあるのではないでしょうか。そもそも疑問符のつく強引な融資もあったはずです。不適切な物件には融資をしないとか、適正な金利を求めるとか、本来のチェック機能を働かせるべきでした。

（第3回に続く）

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5　　100年オフィスを標準仕様に、ヒューリック　　2011/1/31　日本経済新聞系

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ヒューリックは1月27日、オフィスビルを100年以上使うことを前提とした「長寿命化ビルガイドライン」を発表した。寿命を40年から100年以上に延ばした場合の事業効果について、総投資額が約40％削減でき、累積収益は1.25倍になると試算している。中規模オフィスビルの標準仕様とする。

廃棄物削減やCO2削減など環境面の効果に加えて、経済的な観点からも長寿命化を推進する。長寿命のビルは建て替えを繰り返すビルに比べて、工事費のほか、建て替え時のテナント移転補償費などが節約できる。さらに、賃料収入が途絶えないので収益向上も見込める。2012年8月に完成予定の「ヒューリック大伝馬ビル」（仮称）から、長寿命化への取り組みをスタートさせる。

ガイドラインは（1）高耐震性と高耐久化、（2）更新・リニューアルの円滑化、（3）高度なメンテナンス性、（4）長寿命化の効果、（5）長寿命化ビルの事例、で構成されている。

大地震時でも業務機能が維持できる耐震構造とし、躯体は100年の寿命に耐える仕様を採用。防水は60年耐久の仕様とする。時代の変化による機能やデザインの陳腐化に対しては、更新で対応する。取り替え可能な外装構造とし、作業足場にも利用できるデッキを建物の内側に備えておく。

給排水設備については、二重化や代替利用の工夫を施す。テナントの移転を伴わない“居ながら改修”を実現するための措置だ。さらに、改修工事の資材が屋上から容易に取り込めるように、屋上まで着床できる天井の高いエレベーターを採用する。通常は外装の清掃や点検に使うゴンドラを、改修工事にも使えるよう多用途化する。

ヒューリックは、旧富士銀行の所有不動産を母体とする日本橋興業として1957年に設立。2007年に商号を変更した。2010年12月時点の所有物件数は東京都心部を中心に129棟。このうちオフィスビルと商業施設が96棟ある。ヒューリック新橋ビル、ヒューリック新宿ビルなどを所有している。

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住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.369　　2011/1/27～2011/2/2 Vol.2
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【日本経済新聞】

6　　成約賃料ベースのインデックスを開発、三幸エステートとニッセイ基礎研究所荷

7　　淡路町2丁目再開発の名称が“WATERRAS（ワテラス）”に

【朝日新聞】

8　　住宅着工２年ぶり増加。１０年長期ローン金利優遇で

9　　大手３行、１０年固定住宅ローン下げ　変動は据え置き

10　　トステムの窓、耐火性能が不足　１万棟の改修必要

【読売新聞】

11　　新設住宅着工戸数、２年ぶり増加…８１万戸

12　　動産ニュース 「夫も家事を分担」５２％…ライフデザイン白書

13　　トステムのサッシ、防火基準外…１万棟使用

14　　ＥＶ付エコ住宅が人気

15　　内窓付けて部屋暖か

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6　　成約賃料ベースのインデックスを開発、三幸エステートとニッセイ基礎研究所荷　　2011/1/31　日本経済新聞系

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三幸エステートは2011年1月、ニッセイ基礎研究所と共同で、成約賃料に基づく「オフィスレント・インデックス」を開発したことを発表した。三幸エステートのウェブサイトでインデックスを公表している。

東京都心3区（千代田・中央・港）の賃貸オフィスビルで実際に成約した賃料を基に、ニッセイ基礎研究所が統計的手法を用いてインデックスを作成した。募集賃料ではなく、成約賃料に基づいているのが最大の特徴で、「オフィス市場をより正確に反映したベンチマークとしての利用を期待している」（三幸エステート）。賃料データについては、三幸エステートがビルを個別に特定できないよう情報を加工したうえでニッセイ基礎研究所に提供する。

基準階貸室面積が200坪以上のビルを大規模ビル、同100坪以上200坪未満を大型ビル、同100坪未満を中型以下のビルとしたうえで、東京都心3区の規模別賃料指数、規模別賃料対前年変動率、大規模ビル賃料の3種のインデックスを公表する（グラフ参照）。これに加えて、大規模ビルについては空室率のデータも公表する。今後、新宿、渋谷を加えた都心5区のインデックス作成などにも取り組んでいく考えだ。

インデックスは四半期ごとに公表する。2010年第4四半期（10月～12月）を見ると、1994年第1四半期を100とした成約賃料指数は大規模ビルが77、大型ビルが75、中型以下のビルが77となった。大規模ビルは1994年以降の最低値で、大型ビル、中型以下も2004年に記録した過去最低水準に並ぶレベルまで低下している。

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7　　淡路町2丁目再開発の名称が“WATERRAS（ワテラス）”に　　2011/1/27　日本経済新聞系

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建設中のWATERRAS　千代田区神田淡路町2丁目で建設が進む淡路町二丁目西部地区第一種市街地再開発事業の街区の名称が、「WATERRAS（ワテラス）」に決まった。同事業の再開発組合には、安田不動産、東急不動産、東京建物が参加している。

ワテラスは「輪（コミュニティ）を照らす街づくり」と「和をモチーフしたデザインと開発用地の街区形状が段丘（テラス）であること」という意味を持たせた。またローマ字表記のWATERRASはWATER（水）、TERRA（地球）という文字を含め、緑の大地を「水」が流れる潤いのある豊かな街を表現した。

開発用地はJR御茶ノ水駅と地下鉄淡路町駅から徒歩でそれぞれ4分、外堀通り沿いにある。土地面積約1万m2の北街区では、地上41階地下3階建ての賃貸オフィスや住宅などからなるビルのほか、商業施設などが入る別館も建設する。総延べ床面積は12万9000m2だ。南街区では保育所や福祉施設などを設ける。いずれも2013年3月に完成する予定だ。

ワテラスの北側では、日立製作所旧本社ビル跡地で大規模複合ビルの神田駿河台4-6計画（仮称）の開発が進んでいる。神田駿河台4-6計画とは歩行者通路を接続し、雨に濡れずに御茶ノ水駅まで歩いて行けるようにする。

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8　　住宅着工２年ぶり増加。１０年長期ローン金利優遇で　　2011/1/31　朝日新聞

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国土交通省が３１日発表した２０１０年の新設住宅着工戸数は、前年比３．１％増の８１万３１２６戸で２年ぶりの増加となった。長期住宅ローンの優遇金利などの住宅政策が需要を後押しした。売れ残りの販売在庫数も落ち着き、戸建て、マンションを問わず積極的に着工を増やす動きが目立った。

内訳では、分譲マンションが同１８．２％増の９万５９７戸と全体を押し上げた。建て売り戸建ても同２０．９％増の１１万３５８戸で４年ぶりに増加した。

これまでマンションやアパートを建てる広さの土地を、地域の住宅業者が取得。投資したお金を早く回収できる比較的安い戸建てを数棟～十数棟造る傾向を強め、戸建て着工が活性化した。マンションと建て売り戸建てをあわせた分譲住宅全体では同１９．６％増の２０万１８８８戸だった。

持ち家（注文住宅）は同７．２％増の３０万５２２１戸。一方、賃貸アパートなどの貸家は、同７．３％減の２９万８０１４戸と２年連続で減った。

地域別では首都圏が同７．４％増、近畿圏が同３．３％増の一方で、中部圏は同０．２％減。都市圏以外のその他地域は同０．３％増だった。

１２月の着工数は前年同月比７．５％増の７万４５１７戸で７カ月連続の増加だった。

各社は１１年以降も積極的に投資する構え。分譲マンションを手がける三菱地所も、用地取得費を０９年度の５００億円から、１０年度は６００億～７００億円に増額。同社広報部は「工事費や地価が安くなり、政策効果も続いている。１１年は用地取得も着工も増やす予定」という。

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9　　大手３行、１０年固定住宅ローン下げ　変動は据え置き　　2011/1/31　朝日新聞

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三菱東京ＵＦＪ、三井住友、りそなの大手各行は３１日までに、２月１日分からの住宅ローンの適用金利（店頭表示、各種優遇措置前）を発表した。変動金利型は各行とも年２．４７５％と据え置くが、１０年固定の金利を０．０５％幅引き下げ、年４．００％とする。

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10　　トステムの窓、耐火性能が不足　１万棟の改修必要　　2011/1/28　朝日新聞

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国土交通省は２８日、サッシ業界最大手の「トステム」（東京）が２００３年以降に出荷したサッシ窓の一部商品の耐火性能が、国の基準を下回っていたと発表した。高い耐火性能が求められる都市部の戸建て住宅を中心に使われ、計約１万棟で窓の改修が必要になる。

問題が発覚したのは、「シンフォニー」と呼ばれる商品。窓枠の素材は室内側が樹脂、室外側はアルミで、複層ガラスが使われており、左右に引いて開閉するタイプ。

建築基準法は、都市部の住宅密集地での延焼を防ぐため、２０分間は炎の熱に耐えて窓のガラスが割れない性能を求めている。同社の商品を国が抜き打ち検査したところ、室外側からの火では８分５０秒、室内側からの火では１２分１５秒でガラスが割れたという。

この窓は０３年１０月から今月まで、戸建てや低層アパート向けに出荷され、使用されている建物は建築基準法違反になる可能性が高い。トステムは今後、無償で窓の外側に防火シャッターを設けたり、耐火性能の高いガラス戸に交換したりして改修を進める。

サッシ窓は、業界団体が国の基準を満たす規格をつくって国の認可を受け、各社はその規格に沿った商品を造ることになっている。しかし昨年１０月の「三協立山アルミ」（富山県高岡市）に続き、トステム製品でも耐火性能不足が発覚したことから、国交省は２８日、同様の規格の商品を造っている「ＹＫＫ　ＡＰ」「新日軽」「不二サッシ」の３社に対しても自主的に耐火性能に問題がないかを点検するよう指示した。（歌野清一郎）

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11　　新設住宅着工戸数、２年ぶり増加…８１万戸　　2011/2/1　読売新聞

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国土交通省が３１日に発表した２０１０年の新設住宅着工戸数は、０９年比で３・１％増の８１万３１２６戸となり、２年ぶりの増加となった。

住宅エコポイントの導入や住宅ローン金利の優遇策などの効果があったとみられる。ただ、１００万戸を超えた０８年の水準にはほど遠い状況だ。

内訳では、「持ち家」が７・２％増の３０万５２２１戸、「分譲住宅」も１９・６％増の２０万１８８８戸とそれぞれ２年ぶりに増えた。「貸家」は７・３％減の２９万８０１４戸と２年連続で減少した。

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12　　動産ニュース 「夫も家事を分担」５２％…ライフデザイン白書　　2011/1/31　読売新聞

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生活や意識の変化を調査している第一生命経済研究所（東京）が「ライフデザイン白書２０１１年」（ぎょうせい、１９００円税別）をまとめた。家族関係では、「夫も家事を分担している」という家庭が０５年の３４．６％から１０年の５２．０％へ増加。一緒に余暇や休日を楽しむ夫婦も増え、結びつきが強まっているという。

子育てについては、今の社会は子育てがしやすくないという意見が８割以上を占めた。理由として、経済的負担や仕事との両立の難しさなどがあげられた。子どもの教育上の悩みでは、「将来の進路」「教育に対する経済的負担」「学校卒業後の就職」が過去の調査よりも増加していた。

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13　　トステムのサッシ、防火基準外…１万棟使用　　2011/1/31　読売新聞

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サッシメーカー大手の「トステム」（東京）が販売し、全国約１万棟の建物で使用されているアルミサッシが、建築基準法で定める防火基準を満たしていなかったことが国土交通省の調査でわかった。

同省は２８日、同社に無償改修などの対策を講じるよう指導したほか、財団法人「住宅リフォーム・紛争処理支援センター」（０３・３５５６・５１４７）に消費者相談窓口を設置した。

同省の発表では、このサッシは火災時の延焼を防ぐため、家屋の内外から一定程度の熱を受けても窓ガラスが２０分間脱落しないという条件で大臣認定を受けているが、抜き打ち調査では８分５０秒～１２分１５秒でガラスが脱落したという。

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14　　ＥＶ付エコ住宅が人気　　2011/1/28　読売新聞

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神奈川県横浜市都筑区は新興住宅地でオシャレでデザイン性が優れた住宅が目に付きます。今回販売されているＥＶ（電気自動車）付住宅の立地も富士山が望める素晴らしい眺望の所に建っていました。

今回の販売戸数は５棟。鉄筋コンクリート造２階建て。建物の面積は平均約１１３平方メートル。ＥＶは日産の「リーフ」が付いていて（Ｘグレードで定価３７６万円）平均価格は約６０００万円前後となっています。

ただここでポイントとなってくるのがこの「エコ住宅」という所です。太陽光発電に家庭用の燃料電池などを使っているために各種補助金が受け取ることが出来、昨年同様の補助金が実施されれば約２５０万円が返金されることになるそうです。すでにかなり引き合いがあり、成約したものや商談が進んでいるものもあり、世間の関心は大きいようです。今後、１０棟を今年６～７月めどに販売予定だとか。

プロジェクトのコンセプトは「エコ」と並んで「地元」というキーワード。住宅ローンには「横浜銀行」、車は「日産」、建物は「工藤建設」と神奈川にゆかりの深い地元企業を中心に関わっています。同物件を手がける工藤建設（横浜市青葉区）の古川英樹さんは「この試みをきっかけに地元企業として環境に配慮した生活スタイルを提案していく先駆的な役割を果たしていきたいと思います」と語って下さいました。

太陽光パネルも通常より大きな容量、車用に各戸に充電スタンドを設置、売電も出来て実質光熱費０を目指せる。しかもＥＶを用いることで家庭生活からのＣＯ２排出を従前より大幅に削減も・・・。夢のような住宅は現実として手に入れられる時代になった。（教）

同物件のお問い合わせ先は工藤建設のグループ企業で販売を手がける日建企画まで。

０１２０ー９１５ー４２２（フリーダイアル）

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15　　内窓付けて部屋暖か　　2011/1/28　読売新聞

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住宅エコポイントでお得に改修

ホームセンターでは、内窓との組み合わせでエコポイントがつく節水トイレなども展示している（東京都調布市のホームズ仙川店で）　例年よりも寒さが厳しいこの冬。「住宅版エコポイント」制度を利用して窓を改修し、部屋の暖気を逃さない工夫をしてみるのもいいかもしれない。（経済部　金田浩幸）

リフォームに詳しい、不動産コンサルタント会社「さくら事務所」の大久保新取締役は、部屋の熱を逃さないためには「窓の改修」が一番と言う。住宅のうち、室内の暖気が逃げ、外の冷気が室内に伝わる最大の経路は窓だからだ。

窓の改修のうち、住宅版エコポイント制度を使ってポイントがもらえるのは

（１）内窓の設置

（２）窓の取り換え

（３）窓ガラス交換

――の三つ。大久保さんはこのうち既存の窓に内側から新たな窓を取り付ける「内窓の設置」を薦める。手軽で効率も良いからだ。

　窓自体の交換は外壁工事が必要で費用がかさむことが多い。また、ガラス交換は、「アルミ製サッシを樹脂製などに取り換えないと十分な効果がない」という。さらに、マンションの場合、窓が共用部分になっていて、勝手に窓枠を取り換えられない場合がある。その場合でも、内窓の設置なら問題ないという。

内窓の工事は、工務店のほか、ホームセンターなどでも受け付けている。窓の大きさはそれぞれの住宅によって異なる。業者が採寸し、適した大きさの内窓をメーカーに発注し、実際に設置するには１０日から２週間ほどかかるのが通常だ。

さくら事務所によると、「腰窓」と言われる２・８平方メートルまでの一般的な窓では内窓代と工事費用も含めて５万円前後という。

◇

住宅版エコポイント制度では今月以降に工事を開始する場合を対象に、ポイントの適用範囲を拡大した。

（１）節水型トイレ

（２）高断熱浴槽

（３）太陽熱利用システム

――を設置する場合にもポイントがつく。ただし、以前からポイント対象だった断熱改修工事などと併せて設置する場合に限られる。

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住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.369　　2011/1/27～2011/2/2 Vol.3
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【読売新聞】

16　　空き家改装　共同オフィスに…東京

17　　ＪＲ津田沼駅近くに７０００人の街…千葉

18　　石州瓦　住宅建設が盛んな露に試験輸送…島根

19　　思い出の校舎で老後を…島根

【日経産業新聞】

20　　東洋エクステリアが狭小住宅向けの門扉

21　　積水ハウス、大ガスと省エネ住宅で実証実験

22　　2010年住宅着工81万3000戸、２年ぶり増加

23 10年10～12月の住宅景況感、プラス継続　回復基調続く見通し

24 ＩＮＡＸ、エコカラットに新デザイン追加

25　　野村不の住宅、回復の兆し　2010年４～12月期

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16　　空き家改装　共同オフィスに…東京　　2011/1/27　読売新聞

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立川、個人事業主向け

東京都立川市高松町の商店街「シネマ通り」で、使われていない店舗や民家を利用して、立川らしい街づくりを目指すプロジェクトの第２弾「シネマスタジオ２」が始動した。

民家を改装して生まれたのは、個人事業主向けの共同オフィス。仕掛け人である不動産業の籾山真人さん（３４）は「利用者同士のコミュニケーションで新しい発想を生む、“化学反応”が起きる場になってほしい」と期待している。

同プロジェクトは、籾山さんが代表を務め、魅力ある立川について空想を巡らす「立川空想不動産」が企画し、昨年５月に第１弾が誕生した。１階がカフェ、２階はアトリエになっている。第２弾として、自宅で仕事をしていて、打ち合わせの場所に困ったり、仕事と生活のスペースを分けたいと思ったりしている個人事業主らのために、共同オフィスを思いついた。

民家は木造２階建てで、１階を共同オフィスとした。カフェとは約６０メートル離れている。デザインを担当したのは籾山さんの幼なじみの建築家、古沢大輔さん（３４）。第１弾のカフェに採用したのと同じ大きなガラス戸や水色のタイルを使ったほか、裏側にも大きなガラス戸を設け、開放感を演出した。「『また面白いことが始まった』と、第１弾とのつながりを、見て分かってもらえれば」と語る。

室内には個室が四つあるほか、机といすが並ぶ共有スペースがある。インターネットに接続でき、プリンターも用意されている。

シネマ通り商店会の網野弘会長（７９）は「壊さなくてはならないかもしれないと思っていた建物が街づくりの拠点として再生したのはうれしい」と話している。

利用者の一人、行政書士の鈴木靖人さん（４１）は「生活と仕事のけじめをつけたくて、場所を探していた。人のつながりを生み出すプロジェクトの一環であることや、オフィスらしくないデザインに魅力を感じて入居を決めた。カフェで知り合った人や商店会の人との交流があり、入居して本当に良かった」と話している。

賃料は個室（約２畳）が月５万４０００円、机の利用だけなら月２万２０００円。ほかにネット利用料などがかかる。問い合わせは、立川空想不動産のＨＰ（http://www.cuusooestate.jp/）から。

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17　　ＪＲ津田沼駅近くに７０００人の街…千葉　　2011/1/27　読売新聞

********************************************************************************１３年度完成

千葉県習志野市のＪＲ津田沼駅南口近くで進められている区画整理事業で、高層マンションの建設が来月にも始まり、街づくりが本格化する。同駅から３００メートル～１キロと恵まれた立地条件で、人口７０００人規模のニュータウンが誕生する見込みだ。

区画整理事業は、同市谷津１、５、６、７丁目一帯の東京ドーム７・５個に相当する約３５ヘクタールが対象。２００７年７月、地権者約２５０人が市ＪＲ津田沼駅南口土地区画整理組合（三代川利男理事長）を設立し、「地権者の総意による町づくり」という願いを込め、ニュータウンの愛称を「奏の杜(もり)」とした。総事業費は約１５０億円で、１３年度の完了を目指している。

地区内には、マンションなどの高層・中層住宅地のほか、一戸建てを中心とした中層・低層住宅地、商業施設などの複合型サービス地を配置。電線を地中化し、幅１６メートルの歩行者専用道路を設けるなど景観や住環境に配慮する。また、町のルールなど、エリアマネジメント（町の維持管理）も重視し、防犯パトロールなどの住民活動の計画を策定する。

高層マンションは２４階建て４棟計７２１戸で、来年中の完成を目指す。中層・低層住宅地でも一戸建ての建設が始まる。

一帯は長年、農地で特産のニンジンなどが生産されてきた。しかし、後継者不足や高齢化で農家が減少していることなどから、開発を決めた。同地区で代々農業を営んできた三代川理事長（７５）は「ＪＲ津田沼駅に近く、いわば市の表玄関。安全安心な街にしたい」と話している。

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18　　石州瓦　住宅建設が盛んな露に試験輸送…島根　　2011/1/27　読売新聞

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鉄道での破損など検証

浜田港から船とシベリア鉄道を使って、島根県浜田市特産の石州瓦をロシア・モスクワまで運ぶ試験輸送が２５日始まった。日本海側の新たな貿易ルートの開発を目指し、国土交通省中国地方整備局が企画した。

昨年６月、石州瓦約３万枚が初めて、浜田港からロシア西部に輸出されたが、瓦が割れないように振動の少ない船便を使用したため、目的地のサンクトペテルブルク港まで約１か月半かかった。

ロシア西部は市場規模が大きく、住宅建設が盛ん。到着日数の短縮や複数の輸送ルートが確保できれば、石州瓦の販売促進になるとみて、到達日数の短いシベリア鉄道で輸送を行い、瓦の破損状況やコスト、安全性などを検証する。

この日、浜田港で瓦約５０００枚がコンテナ１個に積み込まれた。２７日にコンテナ船で浜田港を出発。釜山経由でロシア・ウラジオストクに送られ、シベリア鉄道に載せられる。モスクワには２月２４日と、約１か月での到着を見込んでいる。

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19　　思い出の校舎で老後を…島根　　2011/1/27　読売新聞

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廃校再生介護施設が人気

思い出が詰まった校舎で老後を安心して過ごしてもらおうと、廃校になった島根県飯南町立小田小の校舎を再利用した小規模多機能型居宅介護施設「ブナの木」（飯南町小田）が、地域のお年寄りたちに好評だ。

６３～９４歳の２４人が利用しているが、リハビリに取り組む間も昔話に花が咲く。認知症の予防にも効果があると期待されている。（佐藤祐理）

運営するのは、デイサービスなどを手がける「八神生活センター」（同町八神）。高齢者に気持ち良く過ごしてもらうには、なじみの建物が良いと、同小校舎に着目。町も了承し、約２８００万円かけて仕切りを外し、スロープを設けるなど１階を改修し、２００７年に開所した。

昔の雰囲気を味わってもらうため、板の廊下をそのまま活用。オルガンを置き、掲示板には利用者の絵などを展示。始業を知らせる昔のチャイムが残り、児童用の机は、個室のテレビ台になった。農家の人も多いため、花壇を野菜畑にして収獲してもらい、食事に利用している。

同小は児童数の減少で０５年３月に閉校したが、元々は１３０年の歴史を持つ伝統校。孫の学芸発表会などで校舎に何度も通った人もいる。思い出の建物を利用した施設は、高齢者が人生を振り返るため、認知症予防に効果があるという。

利用者の松原梶子さん（８４）は「夏には校庭で集落の盆踊りがあり、とてもにぎやか。若い時に夜遅くまで踊ったことを思い出す」と話し、孫が同小に通っていた小野近榮さん（８３）も「行事のたびに、みんなでよく集まった」と懐かしむ。

校舎２階は昔の農機具などを展示する町の「ふるさと回想館」になっており、地域の交流拠点でもある。花見や夏祭りなどでは、地元の子どもたちのにぎやかな声が響きわたる。

ブナの木の鹿田明浩代表は「思い出の詰まった建物で和みながら、いつまでも元気に過ごしてもらいたい」と話している。

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20　　東洋エクステリアが狭小住宅向けの門扉　　2011/2/2　日経産業新聞

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ニッチ分野を開拓　東洋エクステリアは、住宅用門扉の新製品投入で、住宅リフォーム市場に攻勢をかける。狭小住宅や勝手口向けに、従来は物理的な制約で門扉をつけられなかったニッチ分野を開拓する。都市部を中心に売り上げを拡大する。

３月１日に発売する「アーキキャスト　ポーチ取付仕様」は、道路と敷地の境界ではなく、玄関前のポーチに門扉を取り付ける。自転車などは門扉の外に置けるため、狭い場所でもセキュリティーを保てるという。価格は門扉が13万95円からで、フェンスが３万7800円から。

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21　　積水ハウス、大ガスと省エネ住宅で実証実験　親子３人快適さも調査　　2011/2/2　日経産業新聞

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積水ハウスは１日、大阪ガスと共同で太陽電池、燃料電池、蓄電池を組み合わせた次世代の省エネ住宅「スマートエネルギーハウス」の実証実験を始めると発表した。実際に人が住み、光熱費や二酸化炭素（ＣＯ2）削減の効果に加え、居住者が快適に暮らせるかどうかも確かめる。2015年に実用化に向けた開発を完了する。

奈良県北葛城郡に建設した実証実験用の鉄骨住宅に14年３月までの３年間、大ガス社員の父親を持つ親子３人が暮らす。同住宅には太陽電池と燃料電池の２つで発電した電力を蓄電池にため、家庭で使う電気と給湯をまかなう。使用状況は自宅内のサーバーに記録され、家屋内の機器を一元管理する。

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22　　2010年住宅着工81万3000戸、２年ぶり増加　各種施策が後押し　　2011/2/2　日経産業新聞

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国土交通省は、2010年の新設住宅着工戸数が81万3126戸になったと発表した。45年ぶりに80万戸を割り込んだ09年に比べ、3.1％増加。２年ぶりに前年実績を上回った。

景気が徐々に上向いてきたことで個人の住宅購入意欲も回復傾向にある。住宅ローンの金利優遇策や住宅エコポイントなどの各種施策も寄与したとみられる。

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23　　10年10～12月の住宅景況感、プラス継続　回復基調続く見通し　　2011/1　日経産業新聞

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住宅生産団体連合会が31日発表した住宅大手経営者の景況感調査によると、2010年10～12月期の景況判断指数（「良い」の割合から「悪い」の割合を差し引いた値）は受注戸数がプラス29、受注金額がプラス54だった。戸数は５期連続、金額は４期連続のプラスとなった。１～３月期の見通しは戸数がプラス36、金額がプラス50と回復基調が続く見通しだ。

10～12月期を分野別にみると、戸建て注文住宅は受注戸数がプラス27、受注金額がプラス53で５期連続のプラス。リフォームも受注金額がプラス75で、前期に引き続いて好調だった。低層賃貸住宅は受注戸数と受注金額がともにプラス25で、前期のマイナス状態から脱した。一方、戸建て分譲住宅は戸数、金額ともにマイナス９で４期連続のマイナスだった。

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24　　ＩＮＡＸ、エコカラットに新デザイン追加　　2011/2/1　日経産業新聞

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ＩＮＡＸは31日、調湿機能を持った壁材と施工用部材のセット「エコカラット　デザインパッケージ」に新デザインを追加すると発表した。15プランを追加し、73プランから選べる。発売日は４月１日。インテリアにこだわる層に売り込む。

エコカラットと専用接着剤や見切り材などの部材をセットで販売する。ヘラや両面テープも付属してあり、専用の工具がなくても施工できる。既存の壁紙に直接貼れるためリフォームにも向く。

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25　　野村不の住宅、回復の兆し　2010年４～12月期　　2011/1/31　日経産業新聞

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野村不動産ホールディングス（ＨＤ）の住宅事業が回復の兆しを見せている。既に契約を終え、引き渡し前となっている住宅は2010年４～12月期に4592戸となり、前年同期の1.8倍に拡大した。低金利や住宅ローン減税もあり、首都圏を中心にマンション販売を伸ばしている。

同社はマンションや戸建て住宅を契約した時点では売り上げに計上せず、引き渡した時点で計上する。このため10年４～12月期の住宅事業の売上高は同35.6％減の969億円にとどまる。一方で都市部では「プラウド」ブランドのマンションの売れ行きが順調で、用地の取得などを積極的に進めている。

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住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.369　　2011/1/27～2011/2/2 Vol.4
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【日経産業新聞】

26　　ＴＯＴＯ、価格抑えたシステムキッチン　ステンレスで安価に

27　　2010年のマンション世帯率、0.11ポイント上昇

28　　2009年度の住宅用屋根材市場、13.8％減　民間調べ

29　　新日本建物、ジェイ・エス・ビーと業務提携　土地情報を共有

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26　　ＴＯＴＯ、価格抑えたシステムキッチン　ステンレスで安価に　　2011/1/31　日経産業新聞

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ＴＯＴＯはシステムキッチン「ＣＲＡＳＳＯ（クラッソ）」で価格を抑えた「ステンレスすべり台シンク」を３月１日に発売する。シンク部分の素材を人工大理石からステンレスに変え、コストを抑えた。リフォーム需要の開拓を狙う。

ステンレスはコスト性に優れるが、傷が残りやすい難点がある。同社ではステンレスの表面に凹凸をつけ、フッ素微粒子を分散させたコーティングを施すことで、傷がつきにくく、汚れも目立ちにくくした。

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27　　2010年のマンション世帯率、0.11ポイント上昇　　2011/1/28　日経産業新聞

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民間調べ　東京カンテイ（東京・品川）は27日、全国の世帯数に占める分譲マンション戸数の割合を表す「マンション化率」が2010年は11.53％と前年比0.11ポイント上昇したと発表した。伸び幅は08年の0.20ポイント、09年の0.27ポイントよりも鈍化した。リーマン・ショック以降の地方部でのマンション販売低迷が響いた。

同社によると10年のマンションストック戸数は約615万戸だった。首都圏は0.14ポイント上昇の20.33％だった。最大市場である東京都と神奈川県が伸びた一方で、埼玉県が0.04ポイント下落の13.86％、千葉県も0.02ポイント下落の15.65％となり、全体の伸びを押し下げた。近畿圏は0.09ポイント上昇の14.94％、中部圏は0.09ポイント上昇の7.55％だった。

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28　　2009年度の住宅用屋根材市場、13.8％減　民間調べ　　2011/1/28　日経産業新聞

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矢野経済研究所（東京・中野）がまとめた2009年度の戸建て住宅用の屋根材市場調査によると、市場規模は面積ベースで5661万3000平方メートルで、08年度比13.8％減少した。新設住宅着工戸数が80万戸を割る45年ぶりの水準に陥ったことが響いた。これまで浸透が難しいとされていた輸入商品がシェアを伸ばすなど、市場構造も徐々に変化している。

素材別シェアでは、粘土瓦が51.3％を占め、セメント系瓦が31.6％、金属屋根材が14.5％だった。北米で屋根材として多く使われる「アスファルトシングル材」を除いて、いずれの瓦も前年度の市場規模を下回った。

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29　　新日本建物、ジェイ・エス・ビーと業務提携　土地情報を共有　　2011/1/27　日経産業新聞

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裁判以外の紛争解決（ＡＤＲ）による経営再建中の新日本建物は26日、マンション企画開発のジェイ・エス・ビー（京都市）と業務提携すると発表した。不動産情報を共有し、土地の仕入れなどに生かす。ジェイ・エス・ビーは新日本建物が12月に実施した第三者割当増資に応募し、同社の発行済み株式のうち15.2％を保有している。

ジェイ・エス・ビーは関西を地盤としているが、近年は首都圏で学生マンションの運営・管理に力を入れている。新日本建物が持つマンション用地を仕入れる能力を使い、首都圏でも事業を拡大する狙い。高齢者向けマンションと学生マンションを組み合わせた物件の投入などを予定している。