住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.666 　2017/01/05～2017/01/11

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住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.666 　2017/01/05～2017/01/11
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【日本経済新聞】
1 都内の橋の３割は50年以上　都が10年間のインフラ管理素案
2 中古マンション価格　金利より在庫と株価に注目
3 親族に代わって遺品整理　多死社会で需要高まる
4 危険なアラフィフの金銭感覚　家計見直しはお早めに
5 地震保険に上乗せ補償　自宅再建可能な額に
6 ＹＫＫＡＰ　防火窓、視界すっきり　金属網使わず耐火性
7 得する・楽になる　2017年に変わったお金の制度３つ

【朝日新聞】
8 東京Aグレードオフィス賃料、19四半期連続で上昇　JLL
9 近畿活性化協　2月に中古活性化セミナー　大阪で開催
10 不動産複数持ち　3人に1人は空室のまま　シースタイル調査
11 オフィス需要調査、「拡大予定」が64%に増加　森ビル
12 管理戸数100万戸超に 大東建託
13 住宅の取得・改修に関する支援制度の説明会開催　国交省
14 9月不動産指数マンション43ヶ月上昇　国交省
15 新春マイホームフェアを開催　プレミアムプレゼントも　住友不販
16 ERA、3月末まで春のフェア開催
17 フラット35金利、1.12%に上昇
18 森トラスト・ホテルリート、2月7日に上場
19 「住まいの耐震博覧会」と「木と住まいの大博覧会」開催 ナイス
20 住宅金融支援機構と土木研究所「理事長職」を追加公募　国交省
21 リノベビジネス交流会を関西で初開催　リノベーション住宅推進協

【読売新聞】
22 「リノベ・オブ・ザ・イヤー 2016」に見るリノベ最新事情とは？
23 賃貸でもVRでの内見が可能に！ どんなメリットがあるの？
24 定年後に親と同居・リフォーム［後編］ 相続の先まで考える
25 定年後に親と同居・リフォーム［前編］ 高齢二世帯のリフォーム
26 マンションルールNG集[後編] 駐車場や駐輪場、ベランダの注意点は
27 マンションルールNG集[前編] ここは専有部？ それとも共用部？

【日経産業新聞】
28 東急不、埼玉で総合病院一体マンションを共同開発　低層階に薬局など入居
29 トヨタホーム、賃貸併用住宅に参入　都内に展示場開設

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1 都内の橋の３割は50年以上　都が10年間のインフラ管理素案 2017/1/11　日本経済新
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　東京都は10日、今後10年間の公共インフラの維持更新に向けた「都有施設総合管理方針（仮
称）」の素案をまとめた。素案によると、昨年３月末時点で建ててから50年以上経過している
のは、道路の橋梁部では34％に達した。庁舎や都立学校、都営住宅など公共建築物は３％だっ
た。
　インフラは耐用年数が50年程度とされるケースが多い。都内では1970年代にできた建物が目
立ち、築30年以上の割合は公共建築物では４割超だった。道路の橋梁部が７割、地下鉄のトン
ネルも５割近くに上る。
　都は計画的に維持管理や修繕、更新をし、施設の長寿命化や性能向上を進める考えだ。素案
では今後20年で維持更新経費に約６兆円（普通会計ベース）かかるとした2014年時点での第三
者試算も紹介した。
　公共施設を巡っては各地で老朽化が深刻になっており、防災上の観点からも計画的な修繕や
更新が必要になっている。総務省は自治体に中長期的な視点に立った「公共施設等総合管理計
画」の策定を求めている。
　都もこうした動きに対応。素案について24日まで都民の意見を募集し、年度内にも正式に管
理方針としてまとめる。

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2 中古マンション価格　金利より在庫と株価に注目 2017/1/11　日本経済新聞
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不動産コンサルタント　田中歩
　今年１月、フラット35の金利が２カ月連続で上昇しました。今月の金利は「返済期間21年以
上35年以内、借入額が住宅購入額の９割以下」の場合、先月より0.02ポイント上がって1.12％
です。このまま金利が上昇すると、住宅価格が下がる可能性があるとする意見も散見されます
。ところで、なぜ金利の変化によって住宅価格が変化するのでしょうか。

■金利下がると住宅価格は上昇
　2013年７月のフラット35の金利は2.05％でした。この時に4000万円を35年返済で借り入れた
場合、総支払額は約5600万円となります。一方、16年８月の金利は0.9％でしたので、同じ条件
で借りると総支払額は約4660万円となり、総支払額は約940万円も少なくなります。
　つまり、16年８月の時点であれば、13年７月時点と比べて940万円高い物件を買っても、結果
として総支払額は変わらないというわけです。ということは、その分、中古マンション価格は
上昇していてもおかしくないということになります。
　実際に13年７月における東京都23区の中古マンションの成約平均単価は57万6000円/平方メー
トルでしたので、70平方メートルの中古マンションなら価格は約4000万円、16年８月の成約平
均単価は71万4000円/平方メートルですから同約5000万円となり、金利低下による総支払額の減
少分と同じくらいの価格上昇が見られたということになります。

■今回の影響は限定的か
　このように、金利の変化が中古マンション価格に影響するとすれば、今後、金利が上昇する
と価格が下がる可能性はありますが、その影響は限定的だと思います。
　フラット35などの固定金利住宅ローンは長期金利の動向を踏まえて決められますが、日銀は
インフレ率２％を達成するまでの間は金融緩和を続ける予定であり、10年長期金利をおおむね
０％程度にコントロールしようとしています。
　筆者を含め多くの人が10年長期金利はマイナス0.1～プラス0.1％程度の範囲でコントロール
されるのではないかと見ていますので、昨年12月の10年長期金利の平均値0.05％程度だったこ
とからすると、上昇するとしてもあと0.05％程度ということになります。
　もし、フラット35の金利が上昇するとしても同程度と考えられますので、仮に現在1.12％の
フラット35金利が0.08％上昇し1.2％になったとしても「借入額4000万円、35年返済」であれば
、借入金返済の総支払額は約60万円増える程度のインパクトしかありません。

■在庫推移と株価に注目
　筆者としては、現時点において23区内の中古マンション価格に影響する要素は、金利という
よりは別の２つの要素、在庫と株価ではないかと思っています。
　グラフに示されているように、2015年７月以降は、在庫が急増しているものの価格が下落せ
ず横ばい傾向となっています。金利低下の影響が大きいのです。しかし、今後、さらなる金利
低下が見込めない、かといって金利が急騰する状況ではない中では、価格の動向を握るものは
在庫推移ということになると思います。
　価格が高止まりしているうちに売ろうという人がさらに増えれば在庫は増加し、価格下落圧
力は強まる可能性があります。
　もう一つは株価です。23区内の中古マンション価格は16年以降を除き、株価との相関が強い
ことが分かります。23区内の中古マンションにおいては、その取引金額が多額になることから
、ご両親が子供のために資金援助をすることが多々あります。現場の肌感覚ですが、株価が高
いときのほうが援助しやすいということが影響しているものと思われます。

■米新大統領の政策が左右
　今年の株価は、米国の金融財政政策（ドル・金利高→円安→株高）と保護主義的な通商政策
（リスクオフ→円高→株安）という２つの側面から影響を受けそうですが、新大統領の政策に
関する評価が明らかになるのは今年の夏から秋ころと思われます。
　筆者は、23区の中古マンション在庫水準が過去のトレンドから勘案して一気に減少せず、今
後１年程度は高止まり、またはやや上昇を継続すると予想していること、新大統領の通商政策
が国際的な景気高揚に資するとは考えていないことから、23区の中古マンション価格は本年夏
から秋ころまでは一進一退、以降は下落傾向が明確になるのではないかと予想しています。
　いずれにせよ、今年の23区中古マンション価格を占うためには、金利動向よりも、在庫と株
価動向に留意する必要がありそうです。

田中歩（たなか・あゆみ）　1991年三菱信託銀行（現・三菱ＵＦＪ信託銀行）入行。企業不動
産・相続不動産コンサルティングなどを切り口に不動産売買・活用・ファイナンスなどの業務
に17年間従事。その後独立し、ライフシミュレーション付き住宅購入サポート、ホームインス
ペクション付き住宅売買コンサルティング仲介など、ユーザー目線のサービスを提供。2014年1
1月から「さくら事務所（http://sakurajimusyo.com/）」執行役員として、総合不動産コンサ
ルティング事業の企画運営を担う。2017年1月14日（土）「不動産投資 成功の実践法則50」（
ソーテック社）出版記念イベントを開催。不動産コンサルタントの長嶋修と田中歩が不動産投
資の極意を語り尽くします。詳しくは http://www.sakurajimusyo.com/publish0114

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3 親族に代わって遺品整理　多死社会で需要高まる 2017/1/10　日本経済新聞
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130万人のピリオド
　故人の残した家財などを整理・処分する遺品整理。長年一人暮らしを続けて亡くなる高齢者
が増えるなか、親族に代わって遺品整理を手掛ける業者への需要が高まっている。ただ、新た
に参入する業者が増えるのに伴い、高額請求などのトラブルも起きている。年間130万人が亡く
なる多死社会において、業者を選ぶ際、どこに留意すればいいだろうか。
　暮れも押し詰まった昨年12月下旬。午前８時、埼玉県三郷市の団地に遺品整理業者、ワンス
テップサービス（埼玉県蓮田市）の作業員３人がトラックで到着した。向かったのは昨秋、79
歳で亡くなった男性が１人で暮らしていた部屋だ。
　作業を依頼したのは、男性の長女で蓮田市に住む山添由美子さん（51）。男性の部屋の広さ
は１ＤＫだが、整理・処分が必要な遺品は２トントラック2.5台分ある。「離れて住む私と弟、
妹で遺品整理をするのは難しい」とワンステップサービスに連絡。事前に入念な打ち合わせを
し、この日の作業に立ち会った。
　作業員は雑然とした室内に入り、まず合掌。その後、壁に注意書きを張り出す。現金・貴重
品、大切な品、思い出の品、写真・アルバムなど、処分する前に必ず立ち会い者に確認する遺
品のリストだ。
　作業員は遺品を整理し、ポリ袋や段ボールなどにまとめる。多いのは紙類と衣料品。衣料品
は押し入れなどから次から次へと出てくる。残すかどうかはそのつど確認。印鑑など貴重品を
見逃さないのも大切だ。この日は新聞の山の間から紙幣と硬貨も見つかった。
　作業は午後３時まで約７時間かかった。翌日も午前８時ごろから作業し、２日かけて無事終
了。料金は約12万６千円だった。山添さんの父親が亡くなったのは12月16日。「賃貸なので家
賃が発生する。早めに来てもらって助かった」と胸をなで下ろした。

　◇　　　◇

　一人暮らしや老夫婦のみの高齢世帯の増加に伴い、遺品整理業の需要は伸びている。新たな
参入業者も増えており、業界の推計で全国で１万を超すとみられている。ただ、良心的とはい
えない業者もあり、トラブルも発生している。
　各地の消費生活センターに寄せられた遺品整理に関する相談、苦情を見ると、最も多いのは
料金をめぐるトラブル。「部屋の広さから５万円程度でやってもらえると聞いていたのに、40
万円かかると吹っかけられた」（2016年10月、九州地方）、「解約をお願いしたら20％のキャ
ンセル料が発生すると言われた」（16年３月、東海地方）などだ。
　業界団体、遺品整理士認定協会（北海道千歳市）の小根英人副理事長によると、高額請求の
ほか、廃棄物の不法投棄、遺族の了解なしの遺品売却、作業した部屋の損傷などのトラブルが
あるという。
　業者選びでどんな点に気をつければいいのか。最も重要なのは見積書の確認だ。小根副理事
長は「複数の社から見積もりを取って、内容や金額を比較してほしい。キャンセル料の発生す
る時期はあらかじめ確認しておくことが欠かせない」とアドバイスする。
　「遺品整理一式いくら」という大ざっぱな見積もりは要注意。小根副理事長は「作業人数や
時間、廃棄する家具類の分量などが具体的に書かれているかを見てほしい」と言う。作業量が
増えたので割増料金がいるなどと「見積もり時の金額を変更することはない」（小根副理事長
）。
　作業員も「最低１人は女性がいるのが望ましい」（ワンステップサービスの藤川雅幸社長）
。収納状況などは女性の方が正確につかみやすく、故人が女性の場合、男性には見られたくな
いものもあるからだ。
　服装も確認しておきたい。作業員は制服着用が基本。立会者が作業員かどうか判別できるう
え、盗難トラブルも防げるためだ。
　依頼した業者が、処分するための資格を持っているかもチェックしよう。家庭の廃棄物を回
収・処分するには市区町村の一般廃棄物処理業の許可か委託が必要になる。書籍や骨董などを
買い取ってもらうには、古物商の資格がいる。
　作業には依頼者が立ち会うのが原則。遠方に住むなどの理由で立ち会えない場合も、必ず現
場写真を撮ってもらうなど、作業が確実に実施されたかを確認しておこう。

　◇　　　◇

■生前に部屋片付けも　不要物除き簡易清掃
　遺品整理とともに最近増えているのは、高齢者宅などの片付けを生前にする福祉整理と呼ば
れるサービスだ。遺品整理を手掛けるアールキューブ（東京・大田）は扱う室内整理の７割程
度が福祉整理という。
　出向くのは一人暮らしの高齢者宅が多いが、本人が依頼する例は少ない。「親族や近隣住民
が異臭がするなどの異変に気づいて行政などに相談し、依頼につながるケースが多い」（同社
）
　同社が昨年９月に実施した東京都内で一人で暮らす男性の室内整理は、生活保護を受けてい
る男性が一時入院していた病院から戻るための整理。テレビなど家電や家具は残して不要物を
撤去し、簡易清掃をした。
　都内の集合住宅で一人暮らしをする女性の例では、本人が整理を依頼。長期間住んでいるた
め、室内は新聞、チラシなど大量の紙と衣類で足の踏み場もない状態。約６時間かけて、仕分
け、貴重品捜索、搬出、清掃を実施した。
　一方で、福祉整理ならではの困難さも伴う。本人が認めない場合は処分できない。部屋から
異臭がしたり、脱ぎ捨てた衣類やペットボトルでゴミ屋敷化したりしても、家の中に入れても
らえないケースがある。

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4 危険なアラフィフの金銭感覚　家計見直しはお早めに 2017/1/10　日本経済新聞
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　「支出の蛇口を開けるのは簡単だけど、締めるのは難しい。いったん膨らんだ支出を絞るの
に苦労している40代後半～50代がものすごく多い」と話すのは、ファイナンシャルプランナー
の藤川太さん。藤川さんが代表を務める家計の見直し相談センターを訪れる40代半ば以降の相
談者の多くは「これ以上何を削っていいか分からない」という悩みを抱えているという。しか
し、そこには「世代による金銭感覚の違い」があると藤川さんは指摘する。
　「境目はバブル。1997年まで給料は右肩上がりでした。その頃、既に社会人だった人は、給
料は上がり続けるものという意識で生きてきた。背伸びをしたワンランク上の住宅を買い、ク
ルマを買った。職場を訪れる保険の営業職員や保険会社に勤める知り合いに言われるままに保
険に入り、食事を先輩におごってもらったように後輩におごってきた。社会人になってずっと
不況だった世代が“浪費”と考えることに当たり前のように出費している」と話す。
　住宅、保険、クルマ、教育、通信といった固定費に「ちょっとずつぜいたくをしている」た
め、食費や小遣いといった変動費で使えるお金が減り、ゆとりがなく、貯蓄ができない。
　「変動費を減らした生活は不可能だとは思いませんが、あまりお薦めはできません。中には
、毎日もやしなど安価な食品を食べて家族4人月1万5000円で生活をしているといった人もいま
すが、強靭（きょうじん）な精神力を持っていない限り、長続きしません」
　人生の楽しみを失わず支出を減らしたいなら、固定費を減らすこと。保険に入り過ぎていな
いか。住宅ローンを組み直した方がいいのではないか。クルマは必要か。携帯電話は大手キャ
リアにこだわる必要があるのか。そうしたことを一つひとつ見直していくと、「大抵の家計で
、月数万円は節約できる」という。
　「運用で月に1万円利益を出すのは大変なこと。運用は自分でコントロールできないからです
。でも、節約は自分でコントロールできますよね。講演会やセミナーの会場で『もっと若い時
に話を聞きたかった』と言われることがあるのですが、50代でも決して遅くはない。平均寿命
で見たら、あと30年は生きなければなりませんから。月1万円の見直しができたとしたら、1年
で12万円、10年で120万円、40年で480万円違う。節約のパワーはすごいんです」

藤川太さん
CFPファイナンシャルプランナー。「家計の見直し相談センター」にて、15年で2万世帯以上の
家計の診断を行う。不動産投資などにも精通

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5 地震保険に上乗せ補償　自宅再建可能な額に 2017/1/10　日本経済新聞
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　戸建てを新築して地震保険に入りましたが、万が一の場合、建て替え資金の最大50％しか補
償されません。住宅ローンを二重に抱えることがないよう補償を上乗せできないでしょうか。
　損害保険会社の火災保険では地震や噴火、津波などによる損害は補償されない。こうした自
然災害リスクは巨大で、民間では補償責任を負いきれない可能性があるからだ。これらを補償
する地震保険は国が最終的なリスクを引き受ける仕組みで運営されており、火災保険の保険金
額の最大50％が補償される。
　もっとも、最大50％では自宅の建て替えには不十分で、自己資金がなければ二重ローンを抱
えかねない。新たにローンを借りにくい高齢者などは自宅再建が難しくなるかもしれない。そ
こで、いくつかの損保会社が地震保険の補償を上乗せする契約を扱っている。
　損害保険ジャパン日本興亜は2015年10月から火災保険に「地震危険等上乗せ特約」を付けら
れるようにした。地震保険と同額の保険金が出るため、合わせれば建て替え資金の100％をまか
なえる。「昨年４月の熊本地震を契機に関心が高まり、現在は月300件前後の新規契約がある」
（リテール商品業務部）
　地震保険と同額の保険金が出る上乗せ特約は、東京海上日動火災保険の「トータルアシスト
超保険」にもある。ただし、これは火災保険だけでなく、自動車保険、生命保険などと組み合
わせて契約する生損保一体型の保険だ。
　ＳＢＩリスタ少額短期保険の地震補償保険「リスタ」は地震保険と仕組みがやや異なるが、
自治体発行の「り災証明書」に基づいて保険金が出る。補償額の上限は世帯人数によって決ま
り、５人以上なら900万円。地震保険に加入せず、リスタ単独で契約できる。
　地震保険の仕組みが一部変更されたことも覚えておきたい。昨年まで損害の程度は「全損」
「半損」「一部損」の３区分で認定され、それぞれ保険金額の100％、50％、５％の保険金が出
ていた。この１月からは半損が「大半損」「小半損」に細分化され、それぞれ同60％、同30％
の保険金が支払われる。
　同時に地震保険料は全国平均で5.1％上がった。東京都の木造の一戸建ての場合、地震保険10
00万円の保険料は年３万2700円。損保ジャパンでは、これとセットで加入する火災保険2000万
円の保険料が３万1440円、さらに地震危険等上乗せ特約を付けると６万4580円かかるため、保
険料は合計12万8720円に膨らむ。
　民間の上乗せ補償の保険料は地震保険に比べて割高だ。加入を検討するなら、万が一の際に
建て替え資金の50％を超える補償が必要かどうか見極めたい。地震によって発生した火災の損
害だけを補償する特約なら保険料を抑えられるが、地震の揺れや津波、土砂崩れ、地盤の液状
化による損害は補償されない。

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6 ＹＫＫＡＰ　防火窓、視界すっきり　金属網使わず耐火性 2017/1/6　日本経済新聞
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　ＹＫＫＡＰは5日、耐熱強化ガラスを採用した「網」がない防火窓を発売すると発表した。ア
ルミ複層とアルミ樹脂複合の2種類を用意し、10日から全国で発売する。網が入った一般的な防
火窓に比べて眺望性が高まるほか、最大15％軽くなるという。同社によると、同様の防火窓は
業界で初めて。防火・準防火地域が多い首都圏を中心に需要を開拓する。
　一般的な防火窓は火災の延焼を防ぐため、ガラスの間に金属の網が入っている。同社が投入
する「防火窓Ｇシリーズ　耐熱強化複層ガラス仕様」はガラスだけで防火性能を持たせ、防火
設備として国土交通相の認定を取得した。

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7 得する・楽になる　2017年に変わったお金の制度３つ 2017/1/5　日本経済新聞
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　お金をためることが最大の目的になって「貯蓄疲れ」していませんか。働く女性の相談を受
けることが多いファイナンシャルプランナーの加藤梨里さんが、お金やライフプランの課題を
解決します。今回は、2017年から導入された身近なお金の制度について教えてもらいましょう
。

■2017年１月から施行されたお金に関する制度
　あけましておめでとうございます。ファイナンシャルプランナーの加藤梨里です。
　2017年は、お金の面でもさまざまな変更があります。今回は、今年から変わるお金の制度を
３つご紹介します。

（１）経費精算で必要な領収書がスマホ写真でＯＫになる
　お勤めの方が、日々の業務の中で意外と負担に感じるのが経費の精算ですよね？　2017年１
月から、これまで原本が必要だった領収書による経費精算で、一定の要件を満たすとデジカメ
やスマートフォン（スマホ）で撮影した領収書でも可能になりました。
　これは、会計処理などのペーパーレス化について定める電子帳簿保存法が改正されたことに
よるもの。これまで、領収書類は原本を７年間保存することが義務付けられていましたが、画
像の改ざんが行われないよう適切な処理を経れば、スマホなどで撮影した領収書画像でも経費
精算できるようになりました。
　具体的には、立て替え支払いをして領収書を受け取ってから３日以内に画像にタイムスタン
プを押印することで、経理処理に必要な帳簿書類として認められます。ですから、タイムスタ
ンプを押印するためのシステムなどがお勤め先に導入されている必要がありますが（注）、こ
れに対応する経費精算ソフトやクラウドサービスが各社からリリースされています。
（注）2017年１月１日から適用するには、2016年９月30日までに、企業が国税庁に申請してお
く必要があります。
　お勤め先でシステムが導入されれば、営業などで外出中に経費を立て替えたとき、領収書を
スマホで撮影してシステムに送信すれば、その場で経費精算を完了できるようになります。
　出張管理クラウドサービスを提供する株式会社コンカーの「サラリーマンの経費精算に関す
る実態調査」によると、会社員が１カ月に提出する領収書は平均で6.5枚。領収書の保管やのり
付けなどを理由に、76％の人が経費精算を面倒と感じているそうです。スマホで撮影するだけ
で精算処理ができるようになれば、雑務が減って本業が効率的に進みそうですね。

（２）クレジットカードで払える税金が拡大
　税金の納付も楽になると話題になっています。クレジットカード払いができる税金が今年か
ら拡大するのです。これまで、自治体に払う地方税については、一部の地域で、住民税、固定
資産税・都市計画税、自動車税などのクレジットカード払いが可能でしたが、国に納める国税
は対応していませんでした。従来も、納付書を添えて現金で納付するほか、銀行引き落とし、
インターネット上からのダイレクト納付が可能でしたが、クレジットカード払いができること
で、より手間の少ない納付ができるようになります。
　対象となる国税は20種類以上ありますが、なかでもお勤めの方にかかわるのが所得税・復興
特別所得税でしょう。所得税は年末調整で納税を済ませている方が多いですが、医療費控除を
適用するときや、住宅ローン控除を初めて受けようとするときには確定申告が必要です。確定
申告をしたら、申告書を提出するだけでなく自分で納税もしなければなりませんから、年末調
整に比べて手間がかかるもの。これをクレジットカードで支払えれば、少し手間を省けます。
　クレジットカードによる納税サービスは2017年１月４日から開始。この日から国税庁がクレ
ジットカード納税専用のウェブサイトを開設します。納税手続きは、納税額がわかるものとク
レジットカードがあれば、24時間いつでも可能です。窓口の営業時間中に銀行などに行く必要
がないのはうれしいですね。
　ただし、クレジットカードで納付できる金額は1000万円未満かつクレジットカードの決済可
能額の範囲内です。カードの利用可能額が小さいと、納税できないことがありますので注意し
ましょう。
　また、納税額とは別に決済手数料がかかります。納付する税額が最初の１万円までは76円（
消費税別）、以後１万円を超えるごとに76円（消費税別）を加算した金額がかかります。実際
に自分が納税するときにかかる決済手数料は、１月に開設される国税クレジットカード納付の
専用サイトでシミュレーションできます。

（３）「医薬品」購入で税金が安くなるセルフメディケーション税制
　税金関連でもう一つ変わったのが「セルフメディケーション税制」です。これは医療費控除
の特例として創設されるもので、2017年１月１日から2021年12月31日までの期間限定の税制で
す。１年間にＯＴＣ医薬品を購入した金額の一部を所得税の課税対象から差し引ける制度です
。
　セルフメディケーションとは、自分自身の健康に責任を持ち、軽度な身体の不調は自分で手
当てすること。予防接種、定期健康診断、がん検診などを受診して自分で健康増進や病気の予
防に努めると、税の面でも優遇されることになります。
　具体的には、会社の定期健康診断や特定健診、予防接種、がん検診を受診した人が、自分や
家族のＯＴＣ医薬品を購入した場合、１年間での購入額が１万2000円を超えると、その超える
部分（上限８万8000円）を、所得税に対象になる「総所得金額」から差し引けます。たとえば
、納税する本人と、生計を共にしている家族が、対象のＯＴＣ医薬品を年間合計５万円分買っ
た場合、納税する人の総所得金額から３万8000円を差し引くことができます。差し引いた後に
所得税率をかけて納税額が決まりますので、それだけ税金が安くなるしくみです。
　対象になるＯＴＣ医薬品とは、病院などで使われる医療用の薬を転用した医薬品のことで、
薬局・ドラッグストアで市販されているかぜ薬、胃腸薬、鼻炎用内服薬、水虫薬、肩こり・腰
痛などの湿布などが相当します。厚生労働省のホームページでは、セルフメディケーション税
制の対象になる個別の医薬品リストを公表しています。また、一部の製品には、セルフメディ
ケーション税制の対象になることを示すマークがついていますので、それでも確認できます。

■あなたの場合、医療費控除とどちらが得か
　セルフメディケーション税制と似たしくみには、従来から医療費控除がありますが、両方を
同時に利用することはできません。どちらの制度を利用するかはご自身で選ぶことができます
。なお、医療費控除は年間10万円を超える部分が対象なのに対し、セルフメディケーション税
制は１万2000円を超える部分が対象になります。年間での医薬品の支払いが10万円に満たない
人は、セルフメディケーション税制の利用を検討するとよいでしょう。
　医療費控除と同様に、セルフメディケーション税制を利用するには確定申告が必要です。そ
の際、対象になる医薬品を買ったときの領収書・レシートが必要です。また、適用を受ける対
象年の間に健康診査や予防接種を受けて、その領収書や結果通知表を添付することも要件です
。
　以上３つ。どれも、上手に活用すると時間を節約できたり、税金が安くなったりとコストカ
ットの効果を見込めるものばかりです。ぜひチェックして、2017年も「お金が増える」体質を
目指してみてはいかがでしょうか。

【出典・参考資料】
サラリーマンの経費精算に関する実態調査
https://www.concur.co.jp/newsroom/article/06-10-16
国税庁ホームページ　電子帳簿保存法が改正されました
https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/sonota/03.pdf
国税庁ホームページ　クレジットカード納付のQ＆A
https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/nozei-shomei/credit_nofu/pdf/credit_QA.
pdf
厚生労働省ホームページ　セルフメディケーション税制対象医薬品　品目一覧
http://www.mhlw.go.jp/file/06-Seisakujouhou-10800000-Iseikyoku/0000139974.pdf

加藤梨里（かとう・りり）
　ファイナンシャルプランナー（CFP認定者）、マネーステップオフィス代表。保険会社、銀行
、FP会社を経て独立開業。家計、保険などお金のセミナー、執筆、相談を行う。働く女性のラ
イフプランと健康にも関心があり、慶應義塾大学大学院健康マネジメント研究科特任助教も務
める。監修を担当した最新刊は『ガッツリ貯まる貯金レシピ』、『年金世代のしあわせ家計簿
』。

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8 東京Aグレードオフィス賃料、19四半期連続で上昇　JLL 2017/1/11　朝日新聞
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　JLLはこのほど、東京オフィス空室率・賃料(12月末)を発表した。Aグレードの月額賃料(坪単
価、共益費込)は3万6209円だった。前月比で0・6%上昇、前期比で1・0%上昇し、19四半期連続
の上昇となった。空室率は1・9%で前月比で0・7ポイント上昇、前期比で0・5ポイント上昇した
。六本木と京橋での新規供給が影響した。

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9 近畿活性化協　2月に中古活性化セミナー　大阪で開催 2017/1/11　朝日新聞
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　中古住宅売買を円滑化する「住宅ファイル制度」を推奨する近畿不動産活性化協議会(阪井一
仁会長)は2月11日、大阪・堂島のホテルエルセラ―ン大阪で、「既存(中古)住宅の流通活性化
と『住宅ファイル制度』～どうして誰も住んでくれないの?　ひとりぼっちの座敷わらし～」と
題したセミナーを開催する。開演時間は午後2時～4時30分。
　既存(中古)住宅の流通活性化に向けた「住宅ファイル制度」の活用に際し、一般消費者と事
業者、各種専門家が解決すべき課題に対し、それぞれの情報を共有し、互いに意見を述べ合い
、相互理解を深め、その解決策を探る。
　申込締切は1月31日。問い合わせは、電話06(6910)0100、同協議会事務局・担当目黒氏まで。

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10 不動産複数持ち　3人に1人は空室のまま　シースタイル調査 2017/1/10　朝日新聞
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　不動産関連の比較査定サイト「スマイスター」を運営するシースタイルが、所有する不動産
の空室率と所有件数による売却事情の違いについて調査したところ、不動産の空室率は全体で1
6.2%で、複数所有している人では、35.7%と3人に1人が空室のまま所有していることが分かった
。また、複数所有している人に空室の活用予定をたずねると、「売却」が64.0%、「貸出」が52
.0%と具体的な意欲が高い傾向にあった。
　この調査は、「不動産売却の経験がある、意志がある」という30～60代の全国500人を対象に
インターネットで行ったもの。

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11 オフィス需要調査、「拡大予定」が64%に増加　森ビル 2017/1/10　朝日新聞
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　森ビルはこのほど、東京23区の企業を対象に、オフィス需要についてアンケート調査を実施
した。今後、移転や借り増しを考えているかを聞いたところ、22%の企業が「ある」と回答し、
そのうち面積を「拡大する予定」が64%を占め、前年(59%)に比べて増加したことが分かった。

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12 管理戸数100万戸超に 大東建託 2017/1/10　朝日新聞
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　大東建託グループはこのほど、賃貸建物の管理戸数が100万戸を超えたと発表した。
　同社は、74年の創業。賃貸専門の会社として、賃貸建物の建設業務だけでなく、事業の企画
、立案、設計、施工、入居者募集に加え、賃貸建物の管理・運営を行い、入居者の暮らしをサ
ポートしている。

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13 住宅の取得・改修に関する支援制度の説明会開催　国交省 2017/1/6　朝日新聞
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　国土交通省は17年度予算や税制改正など、最近の住宅の取得や改修に関する支援制度などの
概要について説明会を全国47都道府県で開催する。主に事業者向けの内容で、ストック重視の
住宅政策や建築物の書エネ化推進などについて説明する。
　問い合わせ先は、国土交通省住宅局住宅生産課、電話03(5253)8510。

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14 9月不動産指数マンション43ヶ月上昇　国交省 2017/1/6　朝日新聞
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　国土交通省はこのほど、16年9月の不動産価格指数(住宅)をまとめた。
　10年平均を100とした全国の住宅総合指数は107・9(前年同月比1・0%増)。住宅地は97・1(同2
・7%減)、戸建て住宅は101・7(同0・7%減)、マンションは130・9(同6・3%増)。マンションは13
年3月分より43カ月連続のプラスとなった。

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15 新春マイホームフェアを開催　プレミアムプレゼントも　住友不販 2017/1/6　朝日
新聞
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　住友不動産販売は1月7日から、新春マイホームフェア　プレミアムプレゼントキャンペーン
を開催する。3月31日まで。
　期間中に同社と3カ月間の専任媒介契約(専属専任媒介契約含む)を締結した個人のうち、先着
2017人にQUOカードを進呈。また、抽選で5人に、東芝のプレミアム炊飯器、神戸牛特選カタロ
グギフトなどをプレゼントする。更に、期間中に売買仲介で成約した顧客29人にソニーのプレ
ミアム4Kビデオカメラ、ルンバなどをプレゼントする。

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16 ERA、3月末まで春のフェア開催 2017/1/6　朝日新聞
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　LIXILイーアールエージャパン(ERA)は1月9日から3月31日まで、ERA加盟店全店舗で「春のい
つもあなたのそばにフェア」を開催する。期間中のERA加盟店来店者の中から抽選で、床拭きロ
ボット「ブラーバジェット240」(3人)、マッサージシート「THRIVE」(3人)などをプレゼントす
る。

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17 フラット35金利、1.12%に上昇 2017/1/5　朝日新聞
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　住宅金融支援機構が提供する長期固定型住宅ローン「フラット35」の17年1月適用金利(返済
期間21年以上35年以下、融資率9割以下、最頻値)が、前月を0.02ポイント上回る1.12%となった
。これで2カ月連続の上昇となった。

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18 森トラスト・ホテルリート、2月7日に上場 2017/1/5　朝日新聞
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　「森トラスト・ホテルリート投資法人」が2月7日、東京証券取引所不動産投資信託証券市場
に上場する。このほど東証から上場承認を得た。資産運用会社は森トラストの子会社である森
トラスト・ホテルアセットマネジメント。森トラストグループが運用を行う上場リートは、森
トラスト総合リート投資法人に続き2つ目となる。

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19 「住まいの耐震博覧会」と「木と住まいの大博覧会」開催 ナイス 2017/1/5　朝日新
聞
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　ナイスは2月3日から5日の3日間、東京都江東区の東京ビッグサイトで、地震に強い家づくり
をテーマにした住宅総合展示会の「住まいの耐震博覧会」と、木に関する最新の製品や技術、
情報を紹介する「木と住まいの大博覧会」を同時に開催する。
　入場料は無料。時間は3日が午後1時から午後5時まで。4日が午前10時から午後5時まで。5日
が午前10時から午後4時まで。

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20 住宅金融支援機構と土木研究所「理事長職」を追加公募　国交省 2017/1/5　朝日新
聞
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　国土交通省は、昨年12月15日までとして公募していた住宅金融支援機構と土木研究所の理事
長職について、1月18日まで追加公募する。任期予定は双方ともに17年4月1日～21年3月31日ま
で。原則として任期満了時点で70歳未満であること。追加公募期間中に所定の提出書類(履歴書
、自己アピール文書、返信用封筒)を現金書留扱いで国交省担当に郵送する。
　問い合わせ先・国土交通省大臣官房人事課、電話03(5253)8174。

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21 リノベビジネス交流会を関西で初開催　リノベーション住宅推進協 2017/1/5　朝日
新聞
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　リノベーション住宅推進協議会関西部会は1月17日、リノベーションの理解と普及を促進する
ため、リノベーション関係者向けのビジネス交流会を開催する。9月から10月に開催する予定の
「リノベーションEXPO JAPAN 2017」に関西で1万人の集客を目指して開始する活動の一環で、
同交流会を関西で開催するのは初めてとなる。
　日時は1月17日、午後4時から6時まで。6時以降は懇親会となる。場所は、大阪市西区南堀江2
の6の19　リノベる事務所1階。

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22 「リノベ・オブ・ザ・イヤー 2016」に見るリノベ最新事情とは？ 2017/1/10　読売
新聞
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今年で4回目となる「リノベーション・オブ・ザ・イヤー 2016」の授賞式が2016年12月15日に
開催され、「この1年を代表するリノベーション作品」が決定しました。受賞作品はどれも、リ
ノベーションの大きな可能性や魅力、社会的意義を感じさせてくれます。その最新傾向を探っ
てみました。
空き店舗の可能性を見い出した作品がグランプリに
リノベーション・オブ・ザ・イヤーとは、「リノベーションの楽しさ、魅力、可能性」を感じ
させる作品を表彰する、一般社団法人リノベーション住宅推進協議会主催のコンテストです。
リノベーションとは、建物の性能を向上させたり、価値を高めたりすること。「中古住宅を購
入してリノベで自分らしい家に変えたい！」「魅力的なリノベ済み住宅が欲しい！」という消
費者の方々のリノベーション住宅に対する期待は年々高まっています。
そうした意識の高まりからか、「リノベーション・オブ・ザ・イヤー 2016」にエントリーされ
たのは過去最多の161作品。多くの候補作品の中から、グランプリ1作品、部門別最優秀作品賞4
作品、特別賞8作品が選ばれました。まず、グランプリと部門別最優秀作品賞の特徴を紹介しま
す。

●総合グランプリ
アーケードハウス　／　株式会社タムタムデザイン
福岡県行橋市にあるアーケード商店街の空き店舗となっている2階部分を住居としてリノベした
物件。この商店街で生まれ育ったお施主さんにとって、愛着のある商店街の風景をリビングに
取り入れた住まいとなりました。十分な採光が望めない状況に対し、インナーバルコニーを設
けることで家中に自然光が入るように設計。
空き店舗をカフェや雑貨店、アトリエなどに活用する例は浸透していますが、住居としての活
用に着目した点が「発想の転換」「ここに住んじゃうのはインパクト大」だと高い評価を受け
、満場一致でグランプリとなりました。
（エリア：福岡県、築年数：37年、施工面積：114.21m2、費用：1800万円、対象物件：元店舗
）

●部門別最優秀作品賞〈500万円未満部門〉
「ただいま」より、「いらっしゃい」が似合うカフェ部屋ライフ。　／　REISM株式会社
寝室部分が五角形という活用しづらい間取りの賃貸物件。工事現場の足場板をリサイクル活用
した床や、ウッディなカウンターなど、ヴィンテージ感漂うこだわりの愛着空間に仕上がって
います。
「トレンド的な素材遣いに度胸の良さを感じた。完成度の高さがある」「洗練された賃貸とし
てやりきった感があって、好印象」といった点で評価を受けました。
（エリア：東京都、築年数：18年、施工面積：33.47m2、費用：420万円、対象物件：マンショ
ン）

●部門別最優秀作品賞〈800万円未満部門〉
“高品質低空飛行“に暮らす家〈暮らしかた冒険家 札幌の家〉　／　棟晶株式会社
「リノベ前の薪消費量9m3、無理なく薪割りできるのは3m3。だから家の燃費を3分の1に」とい
うお施主さんの希望のもと、2020年に義務化される省エネ基準適合住宅よりも高い断熱性・気
密性を付加した家です。南の窓を大きくとり、冬の日差しを室内に入れ、壁、玄関ドア、サッ
シを高断熱のものに。
住宅性能を向上させるリノベには、暮らしの快適性を高めるだけでなく、命を守る（ヒートシ
ョックによる死亡が多い点を踏まえて）大きな社会的使命があるという点が、この物件で改め
て見直されました。
（エリア：北海道、築年数：31年、施工面積：104.14m2、費用：680万円、対象物件：一戸建て
）

●部門別最優秀作品賞〈800万円以上部門〉
三角屋根のブロック造の家　／　株式会社スロウル
昭和28年制定「北海道防寒住宅建設等促進法」を具現化した、補強コンクリートブロック造の
家。北海道遺産ともいえる貴重な姿を活かしつつ、結露、狭さ、古さなどを克服するリノベを
敢行。外断熱に変更し高断熱サッシに交換することで断熱性能を高め、ブロック壁、鉄骨梁、
小屋裏などをあらわしにすることで居住性を高めています。
その土地で培われたものを活かしている点、中古住宅の弱点である省エネ性に挑んでいる点で
評価されました。
（エリア：北海道、築年数：43年、施工面積：88.30m2、費用：2600万円、対象物件：一戸建て
）

●部門別最優秀作品賞〈無差別級部門〉
カフェ＆お宿『シーナと一平』　／　株式会社ブルースタジオ
とんかつ店が閉店して空き家だった建物が、手芸で人の交流を育む「ミシンカフェ」＆宿に生
まれ変わりました。豊島区が2015年から取り組んでいる「豊島区リノベーションまちづくり構
想」の第1号物件。
街の個人商店が減ってきている時代にあって、元々愛されていた場所が再び愛されるように引
き継いでいくことの重要性や活用方法の大きな可能性を示しています。
（エリア：東京都、築年数：44年、施工面積：111.78m2、費用：DIY等のためプライスレス、対
象物件：店舗付き一戸建て）

●SUUMOジャーナル関連記事
・とんかつ店をカフェと宿にリノベーションしてまちの“世代をつなぐ”空き店舗からモーテ
ル、車まで。リノベは対象を選ばない
グランプリ、部門別最優秀作品賞のほかに8作品が審査員特別賞を受賞しています。審査員特別
賞には「賃貸DIY推進賞」「空き家活用まちづくり賞」「インバウンド賞」などがあり、個々の
受賞作品や部門名からも分かるとおり、リノベーションの領域は広く、果たす役割は多様であ
ることを示しています。今年は特に次の5つのトレンドに注目しました。

（1）地域のつながりを活かした「空き家リノベ」が街を活性化させる
全国に820万戸あると言われている空き家。なかには、建ぺい率・容積率の制限により現在の建
築基準法下では建て替えが困難という空き家も数多くあります。そんな打ち捨てられている空
き家や空き店舗の問題を解決する手法としてリノベが用いられる事例は、ここ数年さまざまな
形で見られます。
昨年のグランプリを受賞したホシノタニ団地の空き団地再生に続き、今年はアーケードにある
空き店舗を魅力的な住空間として活用するというグランプリ受賞作品のように、地域性を活か
し、街とつながる新しい住まい方が示されました。

（2）「DIYリノベ」がより浸透・多様化
DIYは昨年に引き続き今年も住まい業界の大きな潮流となっていて、ノミネート作品にも多くの
DIYリノベが登場しています。
特別賞受賞の「DIY先生がいる工房付、賃貸一棟マンション！」（下写真参照）は、何から手を
つけていいか分からないという人々を意識し、最初の一歩を手助けしてくれる人がマンション
内にいて自分でリノベして完成させる「DIY賃貸」。総戸数58戸の約半数が空き家だったという
問題のあるマンションをDIYリノベによって解決する一つの手法を示している点でも注目です。
部門別最優秀賞の「カフェ＆お宿『シーナと一平』」「“高品質低空飛行”に暮らす家〈暮ら
しかた冒険家 札幌の家〉」も内装のほとんどがDIY作品。自ら手をかける人が増えているよう
です。

（3）リノベが、魅力的な「お宿」をつくる
昨今のインバウンド（訪日外国人旅行）増加による宿泊施設の需要の高まりからか、今年は「
お宿」のリノベ作品が目立っていました。特別賞受賞の「開放感あふれるデザインモーテル SP
ICE MOTEL OKINAWA」（下写真参照）は、いかがわしい雰囲気だったというモーテルを洗練され
たスタイルに変えた点で評価。ほかに「シーナと一平」もとんかつ店をインバウンド向けの「
和のお宿」に変えるなど、さまざまな取り組みが見られました。

（4）住宅性能を高めることはリノベの使命でもある
築古の家は断熱性や気密性、耐震性などが基準に達していないケースが多く、そうした問題を
解決するのはリノベの本質でもあります。特に寒冷地の住宅では断熱対策が必須。今年は北海
道の性能リノベ作品が2部門で受賞するなど、性能リノベの需要の高まりが見てとれました。

（5）コンパクト物件を魅力空間に変える
暮らしづらい狭小空間を、住み手の暮らし方に合わせて快適空間に変えるのもリノベの腕の見
せどころです。今年はコンパクトなリノベ作品も目立っていました。
リノベで新しい住まい方・使い方を”コンサル”する
リノベ作品というとデザインや構造などハード面を追求する事例が目立っていましたが、今年
は、グランプリ作品「アーケードハウス」、特別賞作品「DIY先生がいる工房付、賃貸一棟マン
ション！」、下記の「トラスム」などのように、発想を転換して新たな住まい方・使い方・買
い方を提案する、ソフト面を大胆に追求した事例が目立っていました。それは高いコンサルタ
ント能力をもつリノベ会社が増えてきている証。そうした提案力によって、ユーザーの選択肢
はますます多様化し、暮らしが豊かになるのだと感じました。

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23 賃貸でもVRでの内見が可能に！ どんなメリットがあるの？ 2017/1/6　読売新聞
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「VR※（Ｖitual Reality、バーチャルリアリティ）元年」ともいわれていた2016年。住まいの
領域でも続々とVRを活用したサービスが登場しているものの、新築マンションでのモデルルー
ムの内覧や、リフォーム後の様子をVRで体験できるなど、住宅購入での展開が中心だ。しかし
昨年、賃貸向けのVR見学サービスを開始する会社がでてきた。では、具体的にはどのようなメ
リットがあるのか、リアルでの内見は不要になるのか？ 今後の展開について聞いてきた。
部屋探しはVRとグーグルマップが主流……にはならない!？
最近では、VR用のゴーグルが量販店などで数千円くらいから購入できるようになり、確かに身
近になりつつあるVR。一方で、アラフォーの筆者は「いくら精巧につくったところで、リアル
にはかなわないのでは……？」という、少々冷めた気分でもあった。
では、賃貸でVR見学ができるようになると、どのようなメリットがあるのだろうか。リアルで
の見学は不要になるのか。11月からVRでの内見サービスをはじめた、リズム株式会社の経営本
部マーケティング部課長の挽地裕介さんに聞いてみた。同社は一般的な賃貸住宅ではなく、中
古物件を買い取って、「部屋の半分がキッチン」「壁一面が本棚」などとテーマをもたせてフ
ルリノベーションし、入居者募集や管理などを行っている。
「当社では、現地でしか分からないことがあると考えているので、現場での内見が基本だと思
っています。ただお部屋を見学する時間も限られているなか、事前に部屋のVR見学ができれば
、足を運んだのに“思っていたのと違う”というミスマッチを減らせますし、複数の候補があ
る場合では、あるお部屋を実際に見学しながら、別の部屋をVRで見て比較検討できるようにな
ります。また、部屋に入居者が住んでいても内覧ができる点もメリットです。VRで分かること
はVRにまかせておき、手触りや雰囲気など、現場でしか分からないことは現場で見て、感じて
もらいたい、と考えています」（挽地さん）
なるほど、遠方で生活していて物件見学に行けない場合や、忙しい人の物件選びには役立つも
のの、VR内見とストリートビューだけで、部屋の成約へつなげることを想定しての導入ではな
く、VR見学はリアルの住まい選びをアシストするポジションという位置づけのようだ。
ちなみに、現場でしか分からないこととして、挽地さんは、無垢（むく）材や漆喰などの素材
感／質感を例にあげていた。また最寄駅から部屋までの道のり、周辺環境もリアルでしか分か
らない。一方で、天気の悪い日の内見でも、景色・眺望の疑似体験ができ、喜ばれているそう
だ。
バーチャルで家具やアートを配置し、より自分好みの空間に近づける
11月にはじめたばかりのこのVRサービスだが、早くも好評のようで、「VRを見ました」という
声も多く寄せられているとか。しかし、全物件でVR見学のサービスを展開するとしたら、かな
りの手間がかかりそうだが……。
「360度カメラで10カットほどの撮影で終わるので撮影時間は5分、10分。それほど手間はかか
らないんです」
また、リズムが提供しているリノベーションブランドは、30ほどのシリーズがあり、現在、VR
見学できるのはごく一部のシリーズだけ。少しずつ拡充していき、どのシリーズでもVR見学を
可能にしていく予定だという。
一方で、VR見学ならではの展開も予定しているという。それは、家具やアート作品を仮想現実
で配置する、というもの。
「当社の物件にお住まいの方からよく聞くのは、部屋を契約したはいいけれど、家具はどうし
たらいい？ どんなアートをかざったらいい？ ということです。おしゃれな部屋にしたいとい
う思いはあっても、実際どうしたらいいのか分からないと悩む方が多いんです。そのため、当
社ではこの部屋に合う“家具“という提案・販売もしているのですが、さらにVRで踏み込んで
、実際に置くとどんな感じになるのか、体験できるようにしたいと考え、現在、システムを外
部の会社とともに開発中なんです」という。
確かに家具を購入する機会は、人生でそう多くはなく、「部屋に家具を置いてみたものの、思
っていたのと違う……」「気に入ったものを置いているけど、なんかちぐはぐ……」「高い家
具だったのに、失敗して後悔……」ということも少なくない。VRの擬似空間に家具や家電を置
くことができれば、失敗も少なくなるし、より自分好みの空間に近づくことができそうだ。
「当社はキッチンやガレージ、といった個性的な部屋へのリノベーションを手がけていますが
、昨今の“部屋飲み”に代表されるように、居心地のよくおしゃれな空間に住みたい、という
人は増えているように感じています。VR見学や疑似体験は、それを助ける良いツールとして浸
透していくのではないでしょうか」
なるほど、VRで住まい選びの時間が短縮できたり、家具を配置した部屋を疑似体験することで
より住みたい部屋に近づけられるのかもしれない。住まい選びの基準や方法、あわせて部屋づ
くりの方法も、確実に変化しているなと実感する取材となった。

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24 定年後に親と同居・リフォーム［後編］ 相続の先まで考える 2017/1/6　読売新聞
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定年を機に妻と猫4匹を連れて東京のマンションから38年ぶりに実家にUターン。親と合わせて
合計300歳になる高齢家族が、介護や相続など将来に備えてリフォームを実施しました。前回は
おもに水まわりのリフォームを計画してから実施後のBefore・Afterまでお伝えしましたが、今
回は相続など先を見据えた際のリフォームのポイントなどについてお伝えします。
自分が死んだあとのことまで考えて、売却も視野に入れる
一般的な二世帯住宅のリフォームでも、親の介護、看取りとその後の相続は当然視野に入れな
いといけないでしょうが、高齢二世帯では子世代の相続、つまり自分たちの死後のことも想定
せざるをえません。もちろん、親より自分が先に死ぬ可能性もないとはいえないのですが、と
りあえず親世代を看取ったうえで、妻より夫が先に死ぬと考えるのが自然でしょう。このとき
、仮に住宅を相続できたとしても、最後に残った妻にとってそこが「終の棲家」としてふさわ
しいかどうかも考えておくべきです。
わが家の場合、両親と夫を看取った後、妻は血縁も地縁もほとんどない土地にひとり残される
ことになります。しかし、子どもや孫たちが暮らす東京から遠く離れ、たった一人で老後を過
ごすことを果たして彼女は望むでしょうか。もし、彼女が東京に戻ることを願うなら、私が元
気なうちに自宅を処分するなどして資金を用意しておく必要があります。
また、親の死後に家だけ地方に残されても生活圏が東京の子どもたちにとってはありがた迷惑
ですから、いずれにしても私の代できちんと整理しておかないといけません。リフォームの際
も、今の住まいを夫婦の終の棲家として絶対視せず、妻や子の相続までも視野に入れ、将来の
売却可能性なども考えたうえでプランを検討する必要を感じます。
売却査定、ハウスメーカーの査定方式で建物が40％高くなる
近い将来の相続が予想され、また売却の可能性もあるなら、リフォームが資産価値にどれくら
い影響するのかは知っておきたいものです。このように考え、施工したハウスメーカーと信託
銀行の無料診断を利用してみました。
評価方法は、土地は取引事例比較法（近隣との比較）、建物は原価法といって、再調達原価（
同じ建物を建てる際にかかる費用）から経過年数分減価させるものです。結果、実査なしの簡
易査定だった信託銀行と、住宅の詳細な建築設備情報や維持管理の履歴情報を反映したハウス
メーカーとで、建物の評価額に大きな差が出ました。
現在の中古一戸建ての査定においては、耐久性に優れた構造躯体（スケルトン）と使用頻度が
高く劣化しやすい内装・設備（インフィル）を特に区別せず、一律20年前後の償却期間でまと
めて評価するのが一般的です。今回の信託銀行の査定がこれに当たりますが、重量鉄骨住宅な
ので木造住宅より減価率は低めに（残存価格は高めに）なっていました。
一方、ハウスメーカーが採用したスムストック（※）査定方式は、スケルトンとインフィルを
区別するもので、メンテナンスの状況やその履歴の有無など従来の査定方式では評価対象とさ
れていないポイントも加味します。結果として、スムストック方式で査定したほうが40％も高
くなったのには驚きました。建物が適切に維持管理され、履歴情報が整理されていれば資産査
定で有利だということです。
※優良ストック住宅推進協議会の会員各社が供給してきた建物のうち、（1）新築時の図面、こ
れまでのリフォーム、メンテナンス情報等が管理・蓄積されている、（2）建築後50年以上の長
期点検制度・メンテナンスプログラムの対象になっている、(3)「新耐震基準」レベルの耐震性
能がある、という条件を満たすものを「スムストック」と定義しています。
残念ながら、どのようなリフォームなら資産評価にどのくらいプラスになるかといった実証研
究は、中古流通市場が小さい日本にはまだあまりないようです。ただ、査定してくれた両社に
ヒアリングした感触では、リフォームにかけた金額分だけ資産価値が上がることはありえない
が、古い設備が更新されていればマイナス要因にはなりにくいだろう、というものでした。
確かに、自分が住むつもりの買い手が、30年は経とうかという旧式のトイレやユニットバスを
見たら、必要となるリフォーム分の値引きを要求してもおかしくありません。また、耐震補強
済みの住宅であれば、そうでない住宅より高く評価されるでしょう。一方、間取りの変更は、
趣味嗜好の違いもあって判断が難しそうです。結局、旧式の水まわりとエアコンの交換は最低
限すべきだと考えました。
親の資金に頼ってはいけない理由、兄弟姉妹でもよく話し合いを
兄弟姉妹など相続人が複数いる場合、リフォームで注意すべきことは資金の出どころです。例
えば、親と同居する長男だからといって、親の金融資産を勝手にリフォームに充てれば、兄弟
姉妹間のもめ事になる可能性があります。もちろん、自費でリフォームしたいと親が子どもた
ち全員の前で宣言してくれれば問題はないのでしょうが、親のためだからいいだろうと独断し
てしまうと危険です。親の資産は相続が発生すれば子どもたちで分配されるべき資産でもある
からです。
また、せっかくリフォームするのだからと、インテリアを一新したり自分の書斎をつくったり
など、本来の目的以外の改修までしてしまっては言い訳もできません。子ども間で無用のトラ
ブルを生まないために、事前にしっかりと話し合い、同意が得られない場合は自己資金でやれ
る範囲でする、という意識が必要だと思います。
今回は、とりあえず自分の退職一時金を充てるつもりでしたが、プランを見て両親が大乗り気
になってくれたら親資金の投入も期待できる、という皮算用もなかったといえばうそになりま
す。そんななか、自身に胃がんが見つかり一時はリフォームどころではなくなりました。幸い
早期発見のため大事に至らず、すぐに元の生活に復帰できたうえ、さらに幸運なことに三大疾
病特約付きの保険に加入していたため、保険金で自己資金を大幅に増額できました。自分たち
はまだまだ元気だし、トイレも風呂も使えるのにもったいない、と当初からリフォーム自体に
あまり乗り気でなかった親に資金を出してもらうのはちょっと難しそうだな、と思っていただ
けに本当にラッキーでした。まさに「人間万事塞翁が馬」です。
リフォーム資金に限らず、同居しているといって親の介護や延命治療、相続などデリケートな
問題を勝手に決めてしまうと、あとあともめ事になりかねません。「家族なのだから言わなく
ても分かってくれている」と思うと間違いのもとです。
筆者には弟と妹がいるのですが、事前に兄弟姉妹とのコミュニケーションをしっかり取ってお
くべき、というのがリフォーム会社から最初にもらったアドバイスでした。現に、兄弟げんか
から親と親の資産の取り合いに発展して最後の最後にリフォーム契約が破談になったことがあ
ったそうです。また、家裁で離婚や相続の調停委員をしている知人からも同様の助言を受けた
こともあり、親の介護やリフォームなどについてやや疎遠気味だった兄弟姉妹の意向も確認し
ました。
ちなみに、自己資金だけなら意思決定が速いというメリットもあります。他人の資金をあてに
していると予算がなかなか決まりませんが、自己資金だと「ない袖は振れない」だけに予算の
上限が明確です。また、設備や壁などの色やグレードを決める際、自分の意見を通しやすいと
もいえます。
リフォームは生活習慣を変えるきっかけにもなります。今回のリフォームを契機に、夫婦で整
理整頓や清掃をこまめにして生活空間をすっきりさせようと決めました。
実は、物を簡単に捨てられない両親が水まわりの収納にストックしていた古いバスマットやト
イレカバー、ブラシなどはリフォームの際にこっそり処分し、新しい洗面化粧台の収納面積も
あえて以前より小さくしています。手の届くところ、見えるところに何でも置きたがる両親に
は最大限配慮しつつ、少なくとも自分たちが使う物は最小限にして、使う都度収納から出し入
れするようにしています。
また、毎日掃除でしっかり身体を動かせば、消費カロリー増加でダイエットにもなり一石二鳥
です。風呂が1カ所しかないので入浴の順番をどうするかが悩ましい問題でしたが、風呂掃除を
買って出れば、堂々と一番風呂に入れるというメリットもあります。もっとも、日々の清掃で
トイレの汚れが気になるようになると、小用を足すときに座らざるをえなくなるのが悩ましい
ところです。
しかし、今回のリフォームによる最大の変化は、きれいで使いやすくなったDKやトイレ、洗面
化粧台のおかげで、妻が友人など来客をもてなす機会がずっと増えそうなことです。住み慣れ
た東京を離れて一緒に付いて来てくれた妻が、趣味の雑貨づくりに専念でき、自慢の料理や菓
子づくりの腕を存分にふるい、来客との楽しいおしゃべりに花を咲かせる環境をつくれたのな
ら何よりです。
定年退職して実家に戻ると告げたとき、「残された人生の目標をしっかりもち、両親や妻と向
き合いつつ、自分や家族の健康管理にも気を配らないといけないよ」と古い友人に言われまし
た。
実家に戻って生活価値観の違う両親とのコミュニケーションギャップに悩み、がんの手術とい
うアクシデントに見舞われながら、親や妻の将来を考え、兄弟姉妹とも話し合って取り組んだ
リフォームは、図らずも友人の助言を実践する貴重な経験でもあったといえます。

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25 定年後に親と同居・リフォーム［前編］ 高齢二世帯のリフォーム 2017/1/5　読売新
聞
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定年を機に妻と猫4匹を連れて東京のマンションから38年ぶりに実家にUターン。一戸建て住宅
で二世帯居住を始めたものの、生活価値観の違う老親との暮らしに、ホームのはずなのにいま
だにアウェー感覚から抜けられない毎日。そんななか、胃がん発覚という想定外の危機にも見
舞われつつ、介護や相続など将来に備えてリフォームを果たすまでの様子を2回に分けてお伝え
します。
二世帯住人4人合わせて300歳のリフォーム
冬の寒さが残る3月に始めた同居ですが、エアコンを入れても猛烈に寒い1階には閉口しました
。一方、冬温かかった日当たりの良い3階は、夏は夜になっても熱がこもって寝苦しさは格別で
す。また、水まわりの設備は20年前のものだけに、陳腐化したデザインもさることながら、１
度に13Lも水が流れるトイレや保温の悪い湯船など省エネ面でも大いに不満があり、できればリ
フォームしたいと思いました。
若い世帯なら、生活の快適性や利便性、省エネなどがリフォームのキーワードになるでしょう
。趣味嗜好の実現や格好良さなどといった面も重視されるかもしれません。これに対して、二
世帯4人合わせて300歳になろうかという高齢世帯なので、お互いできるだけ長く健康に過ごせ
、たとえ加齢や病気、けがで身体が不自由になっても安心して住み続けられる環境の確保がよ
り重要だと考えました。
幸いわが家は丘陵地に20年前に建てられた重量鉄骨構造のプレハブ住宅なので防災・防火面は
安心で、災害時に足腰の弱った両親と一緒に避難生活するリスクは避けられそうです。また、
室内事故防止として、部屋の段差の解消や手すりの設置、傾斜が緩やかで踏み板の広い階段、
引き戸などのバリアフリー対策が建築時にされていたのには驚きました。
残念ながら玄関にスロープや手すりはありませんが、こちらは介護認定を受けて補助金で設置
するつもりです。しかし、窓が多く断熱性が低いうえ、エアコンの効きも悪くて気候の厳しい
夏や冬が過ごしにくいので、夏の熱中症や冬のヒートショックが心配です。また、浴室の洗い
場の狭さや洗面所との段差の大きさ、床のタイルの硬さは足腰の弱った高齢者には危険だと思
いました。
さらに、現在2階で生活している両親が、近い将来階段が使えなくなって1階に生活の場を移す
ことを想定する必要があります。すでに二人とも85歳を超えているので、リフォームに着手す
るなら急ぐべきです。また私自身、経済面でも体力面でもまだ余裕がある今なら決断できても
、10年後にリフォームできるかどうか自信がありません。
そこで、浴室以外ほとんど使われていなかった1階だけをフルリフォームすることにしました。
（1）キッチン、トイレ、洗面化粧台、ユニットバスを交換、（2）DK、トイレ、浴室、和室、
玄関、勝手口の窓やドアのガラス面を複層化、（3）トイレを拡張しドアを引き戸に、（4）DK
と和室に床暖房を設置、（5）ベッドが置きやすいよう和室をフローリング化、（6）古いエア
コンを交換　というもので、間取りはそのままで柱や壁など構造部分にはほとんど手を加えな
いつもりでした。なお、同居直前に3階は猫仕様に、2階の窓ガラスは複層化しており、外壁塗
装や屋上防水工事も済ませて維持管理状態は良好でした。
リフォーム会社探しと見積もり依頼。梅プランに絞り込み、検討開始
次に、具体化に向けて企画提案力と施工監理力のあるリフォーム会社を探しました。まず、以
前猫仕様への改修工事を発注したハウスメーカーのリフォーム担当者に、現在の住居の不満点
や改修イメージを表にまとめて相談を持ちかけました。施工当事者で建物の構造や履歴に精通
しているので期待しましたが、将来的にリフォームを検討したいと言ったのがまずかったのか
、食いつきが悪いというか受け身というか、鈍い反応しかありませんでした。
一方、最新の住宅設備を知るために住宅展示場に行ったのですが、そこで名刺交換した大手不
動産系列のリフォーム会社からはすぐにアプローチがありました。面談してみると、こちらの
ニーズをしっかり把握したうえで良いプランを提案してもらえそうな感触を得ました。また、
リフォーム専業としてかなりの実績もあり、無料で提案書までつくるというので話を進めるこ
とを決めました。
長い人生経験がある高齢者といえども、自宅の売買や建て替え、リフォーム経験が豊富な人は
普通いませんから、少々勉強したくらいではプロの知識や情報量にはかないません。最初から
自分の案を固め過ぎないためにも、リフォーム会社にはこちらのニーズや想いを反映したフル
リフォーム（松竹梅でいえば「松」）と、優先順位からリフォーム箇所を絞り込んだプチリフ
ォーム（「梅」）の提案と概算の予算見積もりを依頼しました。
さすがに「松」プランは素晴らしかったのですが、小さな一戸建て住宅が建てられるくらいの
予算が必要だと分かりました。和室のフローリング化や床暖房設置、対面式キッチン化など既
存の床をいったん壊して張り替えるので工期も長くなります。結局、両親の賛同も得られなか
ったため「松」は早々に断念し、「梅」をベースにどれだけ予算内でスペックの上積みができ
るか検討を進めました。その際、非常に役立ったのは、工事や材料ごとに単価や値引き率など
が細かく示されたリフォーム会社の見積書です。
高齢になると和室は不要、座布団・布団より、椅子とベッドの生活へ
断念した「松」プランでは、両親のベッドやソファーセットを持ち込むので和室を床暖房付き
のフローリングに変えるつもりでした。どうしても親が畳を残したいというなら、端に腰かけ
られる畳敷きの小上がりをつくろうかとも考えていました。床の間や違い棚はそのままでフロ
ーリングにしても結構マッチすることもこれまでの施工例で確認していただけに、リフォーム
できなかったのは残念です。最も、いざとなれば畳の上にカーペットを敷いてベッドなどの家
具を置けばいいだけで、ちぐはぐ感はあっても生活面で大きな問題があるわけではありません
が。
とはいえ、そもそも和室は高齢世帯には無用の長物のように思えます。畳とふすま、障子の部
屋で育った昭和世代にはそれなりの郷愁があるでしょうが、高齢になって足腰が弱ってくると
座布団と布団の生活より、椅子とベッドの生活の方が明らかに楽です。実際、母は介護用ベッ
ドを寝室の畳の上に置いて使っていますし、両親とも普段は居間のソファーに座ってテレビを
見ており、客間である和室は、子ども家族が来る帰省時期か法事の席以外はほとんど使われて
いません。
いまや、旅館の大広間にテーブルと椅子が並び、和室のない間取りの分譲マンションは珍しく
ありませんし、掘りごたつ席のない居酒屋やエレベーターのない旅館は高齢者に敬遠される時
代です。私自身も洋室で寝起きしているので、旅館よりホテルの方がよく眠れます。
もちろん和室は、季節や用途、人数に応じて布団や座布団、こたつなどを出し入れでき、空間
としてのフレキシビリティに優れています。ほどよいクッションのある畳のほうが、自由に寝
転がれてくつろげる、という人も多いでしょう。また、今の和室なら隙間風や暗さとも無縁で
す。しかし、超高齢社会となっている現在、住宅における和室のあり方はもっと議論されてい
いのではないかと思います。
不便を解消！水まわりリフォームBefore・After
結局、予算や家族の意向、建物の構造などの制約のなかで、トイレ、洗面化粧台、ユニットバ
スと和室のエアコンの交換ができました。やはり新しい設備は便利で気持ちが良いうえ、浴室
の床が柔らかく、洗面所（脱衣所）との段差がなくなったので転倒事故防止が図れ、トイレと
浴室の窓ガラスの複層化と洗面所への暖房機設置でヒートショック対策もできました。
なお、断念したDKの床暖房の代替策として、エアコンより足元が温まり部屋の乾燥も防げるガ
スファンヒーターを設置しましたが、いまのところ寒い日もずいぶん過ごしやすくなりました
。
今後の楽しみは、省エネ効果で毎月の水光熱費がどのくらい大きく減るかです。浴槽は湯量が
少なくてすむタイプで、シャワーや洗面化粧台、キッチンの水栓とトイレは節水タイプなので
、水道使用量が特に大きく減りそうです。今住んでいる街は東京より上下水道代が高いだけに
、節水効果の大きさに期待しています。また、和室のエアコンを最新式にし、電力供給者をガ
ス会社に変更したことで、エネルギー料金も減る見通しです。
高齢対応だけでなく生活が楽しくなるリフォームも同時に実施
せっかくリフォームするのですから、生活がより楽しくなるようDKや寝室を同時に模様替えし
ました。具体的には、（1）キッチン機器の交換や照明のLED化、（2）壁紙の一部張り替え、（
3）ダイニングのソファーやテーブル、マット、パネル、ブラインド、カーテン、グリーンなど
インテリアの見直しです。
対面式キッチンはあきらめましたが、気持ちよく料理ができるようLED照明付きの薄型レンジフ
ードや安全装置の付いたコンロ、シャワー切り替えのできる水栓に交換しました。キッチンと
寝室は、天井や柱まわり、壁の一部を色彩豊かで手触りの良い輸入壁紙に張り替えてアクセン
トをつけてみました。また、妻が職人さんからもらった輸入壁紙を板に貼ってパネルにしてみ
たのですが、華やかなデザインや色が白い壁に映えてすてきです。
長くなりましたが、ここまで具体的なリフォームについて紹介しました。後編では、高齢二世
帯住宅でリフォームをする際に注意したい相続や親兄弟との関係などについてご紹介します。
・松村徹
長年、シンクタンクで不動産調査に携わる中、業界の常識には顧客本位を貫く哲学や時代を先
取りする意欲が欠けていると痛感。フリーな立場になって自らも両親と同居して「実家問題」
に悩みながら、利用者目線から面白くて役に立つコラムや記事を発表している。共著に『不動
産ビジネスはますます面白くなる』、『不動産力を磨く』、『猫を助ける仕事』ほか

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26 マンションルールNG集[後編] 駐車場や駐輪場、ベランダの注意点は 2017/1/5　読売
新聞
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分譲マンションを購入すると、管理組合が定めたルールにしたがって生活することが求められ
るのが一般的です。その「ルール」とは、具体的には管理規約や使用細則といったものがあり
ますが、これらをじっくり読む方はおそらく少数派でしょう。前回の記事では、専有部分だと
誤解されやすい共用部分を取り上げましたが、今回は、特定の区分所有者が専用的に使用する
施設や場所に関するNG事例をご紹介します。
「転勤のために、マンションを他人に貸すことに……。駐車場も一緒に貸せるよね？」
分譲マンションの住戸を第三者に貸すこと自体は、定められた用途や用法を守る限り問題はあ
りません。ただし、現在専用使用している共用施設がある場合には注意が必要です。
こうした施設には、駐車場や駐輪場、トランクルーム等がありますが、利用希望者が管理組合
と使用契約を締結します。そして、これらの施設が不要になった場合には、管理組合に返還す
るルールになっているのが一般的です。
したがって、本ケースのように所有住戸を賃貸する際に、現在利用している駐車場も一緒に「
又貸し」するのはNGです。もし、賃借人が駐車場の利用を希望する場合には、入居の際に改め
て空き区画があるか、利用資格を有しているかなどを確認のうえ管理組合に申請することが必
要になります。
なお、筆者が見聞きした類似事例では、マンションを売却する際に駐輪場の利用権を管理組合
に無断でその購入者に引き継いでしまったケースがありました。（本件については、管理会社
を通じて規約の内容を説明のうえ、購入者に新たに利用登録をしてもらいました）
「自宅のベランダの一部が地震で損壊した！ 自分で修繕してよい？」
前回の記事でも説明しましたが、まずベランダが共用部分であることを思い出してください。
通常の管理規約では、「敷地ならびに共用部分等の管理は、管理組合がその責任と負担におい
て行う」と定められています。
したがって、たとえ自分の住戸のベランダが損壊したとしても、（早く修理したい気持ちは理
解できますが）自分の判断で修理を工事業者に依頼して、その費用を後で管理組合に請求する
ような行為はNGです。まずは管理組合（理事長）あるいは管理会社に相談するようにしましょ
う。
もっとも、バルコニーを含めて専用使用権が認められた共用部分については、管理規約で「通
常の使用に伴う管理は、その区分所有者の責任と負担で行う」と定められています。
この「通常の使用に伴う管理」の定義がこれまで曖昧であったため、国交省は2016年3月の標準
管理規約改正に伴うコメントとして「毎月の管理費で賄える範囲」という目安を定めるととも
に、障害物の除去、窓ガラスの破損修理などの範囲にとどまることを例示しています。
ただ、実際の管理規約はそのマンションによって多少の違いが見られるのが実情です。ご自身
のマンションの管理規約がどのように規定されているかを確認し、対処に迷ったら管理組合も
しくは管理会社に相談することをお勧めします。
「隣地の植栽が伸びてマンション敷地内を越えてきた。邪魔なので切りたい」
結論から言えば、隣の木が越境してきたからといって無断で切るのはご法度です。民法には、
「隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることが
できる。」（第233条1項）との規定があるからです。
つまり、その植栽の所有者に越境部分の枝を切るように請求することはできますが、所有者に
無断で勝手に切ることまでは許されていないのです。
なお、ついでに言えば、本ケースはマンションの敷地にかかわる問題のため、枝の切除を請求
する主体も居住者ではなく、管理組合となります。したがって、組合の代表である理事長（理
事会）を通じて切除を要請するのがよいでしょう。
マンションにおいて居住者が誤解しやすいポイントは２つ。ひとつは「専有部分と共用部分の
境界線」、もう一つは「専用使用権のある共用部分の取り扱い方」です。自分が所有者といっ
ても集合住宅であるため、一戸建てと異なりさまざまなルールがあるマンション。本記事をき
っかけに管理規約の内容に関心をもってもらえると幸いです。

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27 マンションルールNG集[前編] ここは専有部？ それとも共用部？ 2017/1/4　読売新
聞
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分譲マンションを購入すると、管理組合が定めたルールにしたがって生活することが求められ
るのが一般的です。その「ルール」とは、管理規約や使用細則といったものがありますが、こ
れらをじっくり読む方はおそらく少数派でしょう。最低限おさえておきたい、マンションでのN
G行為について、2回にわたってお伝えします。前編となる今回は、専有部分と共用部分の区別
について。これが正しく理解できないと、思わぬトラブルに発展する可能性があります。

（1）「住戸の玄関ドア」は専有部？ 共用部？
「それはもちろん専有部分でしょう！」と思ったあなた。残念ながら、不正解です。玄関ドア
の内側は専有部分ですが、外側は実は共用部分なのです。
例えば、現在の玄関ドアの色が気に入らないからと言って、各住戸で勝手に玄関ドアの外側を
ほかの色に変えるのはNGです。美観が統一されず、マンション全体の価値に悪影響を及ぼすこ
とも予想されるからです。一方、ドアの内側については専有部分ですから、部屋の壁紙張り替
えと同様、好みのカラー等に塗り直すことも可能です。
なお、玄関ドアにある「鍵穴」も専有部分です。したがって、区分所有者の責任と負担でシリ
ンダーを交換することができます。ただし、オートロック式のマンションの場合、集合インタ
ーホンの利用も兼ねているので、あらかじめ管理組合等にメーカーや仕様等を確認したうえで
進めることをお勧めします。

（2）「窓ガラス・網戸」は専有部？ 共用部？
これらも、玄関ドアと同様に住戸に接しているため専有部分と考えがちですが、実は共用部分
です。ガラスが破損した部分を修理する程度は可能ですが、例えば結露対策のために二重ガラ
スに変えたいと思っても、勝手に工事はできないのでご注意ください。
もしこのような不満や改修工事の要望がある場合には、まずは管理組合や管理会社に相談する
ようにしましょう。管理組合によっては細則等で許されているケースもあります。そうでない
場合でも、ニーズによってはマンション全体の修繕工事として検討してもらえるかもしれませ
ん。

（3）「バルコニー」は専有部？ 共用部？
各住戸に敷設するバルコニーも専有部分と考えがちですが、こちらも共用部分です。
マンションの共用部分には2種類あり、エントランスや階段・廊下、エレベーターなどのように
誰でも利用できる場所と、特定の区分所有者のみが専用的に使用できる場所があります。後者
には、バルコニーや専用庭のほか、駐車場、駐輪場、トランクルームなどがあります。
なお、専用使用権のある共用部分には、管理規約において「通常の使用に伴う管理については
、専用使用権を有する者がその責任と負担で行うものとする」と定められているのが一般的で
す。この「通常の使用に伴う管理」の範囲ですが、例えばバルコニー内の清掃作業や専用庭の
芝刈り、あるいは専用庭内の植栽への水やりなどが含まれ、その部屋の区分所有者自身が行う
ことを想定しています。

（4）専有住戸内にも共用部があるの？
住戸内部はすべて専有部分と早合点して自由に修繕できるものと考えがちですが、それは誤り
です。天井、床、壁については、壁紙を交換するなどの簡易なリフォームはもちろん可能です
が、その内側の躯体部分は共用部分と定められています。
例えば、間取りを変更するためにコンクリート壁を削る、あるいは部屋にエアコンを設置する
ために躯体内部に穴を開けるといった行為は、建物の構造上重要な部分やその内部にある配管
・配線類（電気、ガスや給排水など）に損傷を与える可能性があるからです。共用部の改造を
含むようなリフォーム工事を過って行わないようにご注意ください。
いかがでしょうか。今回取り上げたテーマはもっとも基本的な項目ですから、知らなかった方
はぜひご自身のマンションの規約等を読んで確認してみてください。なお、部屋のリフォーム
を行う場合には、管理規約や細則であらかじめ禁止事項や申請書類の提出等必要な手続きを定
めている管理組合が一般的なので、必ず事前に確認することをお勧めします。
後編では、駐車場、バルコニー、専用庭など、共用部分でありながら区分所有者が専用的に利
用できる施設等に関してありがちなNG集を取り上げます。お楽しみに！

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28 東急不、埼玉で総合病院一体マンションを共同開発　低層階に薬局など入居 2017/1/
10 日経産業新聞
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　東急不動産は埼玉県川口市で、地元総合病院と一体の分譲マンションを開発する＝「ブラン
ズ川口元郷」〔資料請求する〕。病院の隣接地にマンションを建て、低層階に病院の付属施設
が入居する。病院での健康診断の予約などができる住民専用ウェブサイトも計画している。埼
玉県は全国でも高齢化の進行が速く、住宅と医療を一体化する同社の試みが注目されそうだ。
　マンションを共同開発するのは川口工業総合病院で、15の診療科と約200の病床がある。2013
年に隣接地から病院を移転、新築。かつて病院があった隣接地（約3000平方メートル）の活用
法を検討していた。

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29 トヨタホーム、賃貸併用住宅に参入　都内に展示場開設 2017/1/5 日経産業新聞
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　トヨタホームは賃貸向け商品の販売を強化する。今月から一般の戸建て住宅と賃貸住宅の併
用商品に参入し、年間30棟を販売する計画だ。東京都内には同社初となる賃貸住宅の展示場を
開設した。戸建て市場が伸び悩む一方で賃貸は堅調に推移しており、成長市場を取り込む。
　併用商品「エスパシオ・ウィズメゾン」を9日に発売する。トヨタホームが併用の専用商品を
販売するのは初めてだ。狭小・変形敷地への対応が容易な鉄骨軸組工法の商品で、オーナーの
居住部分と一人暮らし向けのワンルームや小家族の入居を想定した1ＬＤＫを組み合わせること
ができる。参考価格は3.3平方メートルあたり75万円に設定した。