住宅関連新聞記事ダイジェスト No.643 2016/07/14～2016/07/20
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住宅関連新聞記事ダイジェスト No.643 2016/07/14～2016/07/20
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【日本経済新聞】
1 中古マンション、東京23区内の価格はまだら模様
2 都内の待機児童数2年ぶり増加 湾岸などに子育て世代が転入
3 福岡市、はかた駅前通りで車線減らし歩道に
4 福島県、多世代同居・近住の住宅取得を補助 人口減対策に
【朝日新聞】
5 経済対策で「既存ストック活用」 自民党・国交部会
6 「親子のコミュニケーション」テーマでキッズデザイン賞 住宅情報館
7 中古住宅とリフォーム概算をワンストップで検索可能に パナソニック
8 国交省「良質ストック形成整備事業」 全国39事業者を選定
9 競売主任者資格試験、出願開始 試験日は12月4日
10 既存住宅アドバイザー、登録5000人突破 首都圏既存住宅流通推進協議会
11 マンション管理業者51社に是正指導 国交省
12 6月分譲マンション賃料、首都圏2カ月連続の下落 東京カンテイ調べ
13 2016年上半期倒産件数、7年連続で減少 帝国データ
14 5月都市部マンション着工は約4500戸 国交省調べ
15 首都圏・上半期マンション供給、24年ぶりの低水準
【読売新聞】
16 渋谷からわずか15分、実は農業が盛んな「川崎市・溝の口」の魅力
17 “お掃除×インテリアのプロ”ママ友歴23年の大人リフォーム！
18 原野商法で買った土地、相続放棄ってできる？
19 きょうだいで土地を相続。どう分けるのがいい？
【日経産業新聞】
20 ＬＩＸＩＬ、住宅用木材子会社をファンドに売却
21 大塚家具、広島に販売網拡大 住宅設計会社と業務提携
22 積水化学が5000万円所得隠し 飲食接待など、大阪国税局指摘
23 アパート建設過熱 新たなバブルの種に
24 首都圏6月のマンション価格、2.5％下落 13カ月ぶり低下
25 福島県、多世代同居・近住の住宅取得を補助 人口減対策に
26 日本エコシステム、既設住宅向け太陽光発電に無利子ローン
27 都内の日本人住民、５年ぶり自然増 臨海部など子育て世代流入
28 首都の新しい顔を政策をもとに選ぼう
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1 中古マンション、東京23区内の価格はまだら模様 2016/7/20 日本経済新聞
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不動産コンサルタント 田中歩
東京23区内の中古マンション価格はここ数年、上昇を続けているといわれています。東日本
不動産流通機構が発表している「市況データ」から23区内の中古マンションの価格推移を調べ
てみると、次のグラフのようになりました（グラフＡ）。
■金利低下が影響か
折れ線グラフは23区内の中古マンション平均成約単価（６カ月移動平均）の推移です。2012
年11月の１平方メートル当たり54.01万円を底に、16年６月の同70.11万円まで上昇しています
。実に約30％の上昇です。
棒グラフは23区内の中古マンションの在庫件数です。在庫と平均成約単価の動きを見てみる
と、08年から15年夏ころまでは在庫水準が底に近くなると平均成約単価が上昇し始め、在庫水
準が高まり始めると平均成約単価は下がり始めるという動きになっています。
しかし、15年夏以降は在庫が急増し２万件を超えても価格は下がらず、価格上昇の勢いがわ
ずかに減衰している程度にとどまっていることがわかります。おそらく、13年以降の価格上昇
は金融緩和による金利低下（住宅ローンによる調達額の上昇）の影響が大きく、15年夏以降の
在庫水準の増加による価格下落を打ち消していたのではないかと筆者は考えています。
ところで、23区内の地区別に見るとどのような動きをしてきたのでしょうか？
まずは、城西地区（新宿区・渋谷区・杉並区・中野区）を見てみましょう（グラフＢ）。
12年末以降、価格は上昇傾向で、15年３月ごろから在庫が急増したことに伴い価格は横ばい
傾向を示していましたが、15年秋から16年年初にかけて再上昇し、16年３月以降は横ばい傾向
となっています。
次に城東地区（台東区・江東区・江戸川区・墨田区・葛飾区・足立区・荒川区）です（グラ
フＣ）。
23区全体の傾向と同じように、平均成約単価は安定的に上昇傾向を継続しています。在庫上
昇が23区や城西地区ほど急激でないことが影響していそうです。
次に、城南地区（品川区・大田区・目黒区・世田谷区）です（グラフＤ）。
平均成約単価も在庫も、動きは23区全体と同様に見えますが、15年３月ころからの在庫上昇
を受け、価格上昇トレンドが大きく減衰していることがよくわかります。
そして城北地区（文京区・豊島区・北区・板橋区・練馬区）です（グラフＥ）。
15年７月ごろから在庫が上昇し、それに伴い価格は横ばいになっています。上昇が完全に止
まっていることがわかります。
そして最後は都心３区（千代田区・中央区・港区）です（グラフＦ）。
一見してお分かりの通り、昨年11月に価格はピークを迎え、今年の６月まで価格は下落傾向
となっています。在庫は15年の初めころから23区の中で最も急激に上昇しましたが、その後も
価格は上昇し続け、15年11月まで上昇していました。
■緩やかに価格は低下か
各地区とも在庫はおおむね天井に達しているように見えます。在庫の増減と平均成約単価に
一定の相関があるとすれば、また、今後しばらくの間、在庫が高止まりするとすれば、これま
での上昇トレンドを継続することはなく、緩やかに価格が下がる可能性があると思っています
。
23区における在庫動向をみると、在庫件数２万件を超えていた在庫高止まり期間は11年７月
から13年２月の１年８カ月ですから、今後、在庫が高止まりする期間は少なくとも１年半程度
続く可能性があり、その期間は価格が調整される期間となりそうです。
しかし、今年２月以降のマイナス金利の影響によって住宅ローン金利がさらに低下している
ことから、ローン調達額はさらに高まる（購入できる価格はさらに高まる）ことが予想されま
す。
以上から、各地区とも金利が今後さらに低下していくとすれば、価格は横ばい傾向を、金利
がこれ以上下がらない状態になれば、横ばいからやや下落傾向を示す可能性があるのではない
かと考えています。
なお、筆者は今後の金利低下余力はそれほどないと考えていますので、全体としては、ある
程度の下落トレンドとなる可能性が高いと考えています。
ここまで見てきたのは、各地区の大きな傾向です。不動産は個別性が高いものですから、必
ずしもすべての物件が筆者の予想する通りの価格トレンドなるというわけではありません。
■人口動態は区によって異なる
マンションは、何といっても「駅からの距離」「駅の商業集積度」「その地域の人口動態」
が個別の価格に強く影響を及ぼすと考えられています。
ダウントレンドが予想される中では、駅からの距離は徒歩７分以内（できれば５分以内）が
よいでしょう。駅からの距離が遠くなればなるほど競合するマンションが増えると考えられる
ことから、駅からの距離はやはり重要です。
最寄り駅は急行停車駅かどうかや駅前の繁華性など、利便性の高さが重要になると思います
。
23区の人口は20年にピークを迎え、その後徐々に減少していくと予想されていますが、各区
によってその動きは異なっています。東京都が発表した「東京都区市町村別人口の予測（12年
３月）」の中の「区市町村及び男女別将来人口増減数」によると、15年から35年の20年間で人
口増加数が多い区は以下の通りとなっています（表Ｇ）。
価格調整局面を迎える可能性がある中においては、これらの要素を加味しながら、価格が下
がりにくい中古マンション選びをする必要が従来以上に重要になってきたかもしれませんね。
田中歩（たなか・あゆみ） 1991年三菱信託銀行（現・三菱ＵＦＪ信託銀行）入行。企業不動
産・相続不動産コンサルティングなどを切り口に不動産売買・活用・ファイナンスなどの業務
に17年間従事。その後独立し、ライフシミュレーション付き住宅購入サポート、ホームインス
ペクション付き住宅売買コンサルティング仲介など、ユーザー目線のサービスを提供。2014年1
1月から「さくら事務所（http://sakurajimusyo.com/）」執行役員として、総合不動産コンサ
ルティング事業の企画運営を担う。
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2 都内の待機児童数2年ぶり増加 湾岸などに子育て世代が転入 2016/7/20 日本経済新
聞
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東京都が19日発表した4月1日時点の都内の待機児童数は前年比8％増の8466人と2年ぶりに増
加に転じた。定員を1万4192人分増やしたが、保育ニーズがそれを上回っている。湾岸部など住
宅開発の活発な地域で待機児童の増加が目立つほか、府中や調布など多摩地区でも高止まりし
ており、待機児童問題は都内全域で深刻化している。
都区部の待機児童は高層マンションの建設や再開発が行われている地区で急増している。4月
1日時点の待機児童が最も増えたのは中央区で、144人増の263人だった。タワーマンションへの
転入が多い勝どきや晴海などの臨海部を中心に、待機児童数が膨らんだ。
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3 福岡市、はかた駅前通りで車線減らし歩道に 2016/7/19 日本経済新聞
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福岡市は19日、博多駅から天神に向かう「はかた駅前通り」を5車線から3車線に減らして歩
道を広げるなど、歩行者に優しく改良すると発表した。同様の取り組みは京都市で先行例があ
るが、市内では初めて。歩道にオープンカフェなども誘致し新たな人の流れを作り出す。
対象となるのは博多駅前と大型商業施設「キャナルシティ博多」近くの祇園町西交差点をつ
なぐ全長800メートル。車線減などで歩道の幅を現在の5.5メートルから7.25メートルに広げる
。
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4 福島県、多世代同居・近住の住宅取得を補助 人口減対策に 2016/7/15 日本経済新
聞
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福島県は14日、3世代以上が同居する「多世代同居」や近くに住む「近居」を始めるための住
宅取得・増改築費の一部を補助する事業について、20日から募集を始めると発表した。補助額
は最大110万円で、募集戸数は50戸。子育て環境や高齢者の見守りを充実させ、人口減少・高齢
化対策につなげる狙いだ。
対象は県内で新たに「多世代同居」や2キロメートル以内の「近居」を始める世帯。2016年4
月1日以降に契約し、17年3月末までに住み始め、3年以上住み続けることなどが条件だ。
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5 経済対策で「既存ストック活用」 自民党・国交部会 2016/7/20 朝日新聞
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自民党の国土交通部会がこのほど開かれ、7月中の策定を目途とする経済対策について話し合
った。
住宅・不動産関連では、「一億総活躍社会」の実現に向けた取り組みの一環として、既存ス
トックの活用などが挙げられた。具体策は今後、国土交通省において詰められる。また議員か
ら、熊本地震での家屋の被災状況を踏まえて、地方における耐震診断・改修費補助の制度化を
求める声が挙がった。
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6 「親子のコミュニケーション」テーマでキッズデザイン賞 住宅情報館 2016/7/19
朝日新聞
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住宅情報館(神奈川県相模原市)のコミュニケーションづくりをテーマとした「集いの家」が
、第10回キッズデザイン賞を受賞した。
インターネットや携帯電話、SNSが普及している昨今、「子どもの成長には親子が顔を合わせ
て言葉を交わすことが重要。家族が集まり、友人たちを気軽に招き入れるライフスタイル」を
テーマとした建物の提案で受賞した。
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7 中古住宅とリフォーム概算をワンストップで検索可能に パナソニック 2016/7/19
朝日新聞
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パナソニックはこのほど、中古住宅物件紹介サービス「リアリエ」(https://www.rearie.jp/
)を立ち上げた。中古住宅の相場を地図上で比較できると同時に、「中古住宅+リフォーム」の
トータル予算で物件が検索できる「リアリエサーチ」を導入。相場価格の明示には、株式会社
コラビットと提携して膨大なデータ情報とAI(人工知能)を利用している。また、パナソニック
リフォームのノウハウを生かしてリフォームとのトータル価格で検索できるようにした。
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8 国交省「良質ストック形成整備事業」 全国39事業者を選定 2016/7/19 朝日新聞
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国土交通省が今年度実施する「良質な住宅ストックを形成する市場環境整備促進事業」につ
いて、全国の39事業者がこのほど選定された。応募は55事業者に上った。
同事業は中古住宅ストックの品質向上や維持管理、それらを前提とした評価や金融商品をパ
ッケージにした仕組みの開発を促すことを目的とする。建築士や工務店、宅建業者、検査・履
歴事業者、金融機関などの異業種で結成する団体が主体となり、リフォームやインスペクショ
ン、瑕疵保険、住宅履歴など品質の向上や維持管理に必要なメニューを設定。これらを前提と
して流通や金融上のメリットを付与する金融商品などをつくり、一体的に提供する。
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9 競売主任者資格試験、出願開始 試験日は12月4日 2016/7/15 朝日新聞
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不動産競売流通協会はこのほど、6回目となる「競売不動産取扱主任者」資格試験の出願を開
始した。
同資格は競売の専門家として、一般消費者に競売のアドバイスやサポートをするために必要
な知識の習得を目的とする。
試験案内の配布よ試験申込は10月31日まで。試験日時は12月4日(日)午後1時30分～3時30分。
会場は札幌、仙台、新潟、金沢、東京、名古屋、大阪、広島、高松、福岡、那覇の全国11会場
。受験費用は9500円。受験は誰でもできる。
詳しくは同協会ホームページを参照。(http://fkr.or.jp/)
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10 既存住宅アドバイザー、登録5000人突破 首都圏既存住宅流通推進協議会 2016/7/15
朝日新聞
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首都圏既存住宅流通推進協議会はこのほど、2012年に創設した既存住宅アドバイザー制度の
登録人数が5000人を超えたと発表した。
アドバイザーには、講習会を通じて仲介事業者に必要なインスペクションの知識などを習得
した者が登録可能。具体的には、物件案内時に瑕疵保険の付帯や耐震基準適合、フラット35の
利用についておおよその可否が判断できるスキルを身につける。
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11 マンション管理業者51社に是正指導 国交省 2016/7/15 朝日新聞
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国土交通省はこのほど、2015年度のマンション管理業者への全国一斉立入検査の結果を発表
した。
全国135社に対して立ち入り検査を実施。そのうち51社に是正指導を行った。指導率は37.8%
で、昨年の40.3%より減少した。
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12 6月分譲マンション賃料、首都圏2カ月連続の下落 東京カンテイ調べ 2016/7/15 朝
日新聞
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東京カンテイ(http://www.kantei.ne.jp/)の調査によると、6月の首都圏・分譲マンション賃
料は、前月比2.1%下落の2605円と前月に引き続き下落した。賃料水準が高い東京都で弱含んだ
うえ、事例シェアも縮小した影響による。都県別に見ると、東京都(3132円、同1.0%下落)は平
均築年数が古くなり下落。一方で神奈川県(2060円、同1.2%上昇)、埼玉県(1626円、同1.0%上昇
)、千葉県(1551円、同1.0%上昇)は軒並み1%以上のプラスだった。
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13 2016年上半期倒産件数、7年連続で減少 帝国データ 2016/7/14 朝日新聞
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帝国データバンクの調べによると、2016年上半期(1～6月)の倒産件数は4114件で前年同期比6
.5%の減少となった。前年同期比で減少となるのは、7年連続。
倒産件数が直近でピークだったリーマン・ショック直後の2009年上半期(7023件)と比較する
と41.4%の減少となる。
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14 5月都市部マンション着工は約4500戸 国交省調べ 2016/7/14 朝日新聞
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国土交通省の調べによると、都市部(東京23区、大阪市、名古屋市)における5月の分譲マンシ
ョン着工戸数は4448戸だった。前年同月比は2.8%減。2カ月連続の減少となった。
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15 首都圏・上半期マンション供給、24年ぶりの低水準 2016/7/14 朝日新聞
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不動産経済研究所の調査によると、2016年上半期(1～6月)に首都圏で供給された新築分譲マ
ンションは1万4454戸(前年比19.8%減)で、上半期としては1992年(1万959戸)以来、24年ぶりの
低水準となった。
ここにきて、高水準ではあるが価格上昇に一服感が出始めたことから、下期の供給はやや持
ち直すと見込んでいる。2016年の年間供給については3万7000戸程度になるとの予想。
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16 渋谷からわずか15分、実は農業が盛んな「川崎市・溝の口」の魅力 2016/7/19 読売
新聞
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京浜工業地帯の一角を成す神奈川県川崎市の臨海部は、日本屈指の工場集積地帯。夜ともなれ
ば、工場の明かりや煙突から吹き上がる炎に、プラントから立ち上る水蒸気が照らし出され、
映画『ブレードランナー』のような幻想的な世界観を織り成します。川崎市はこの景観を観光
資源とした「工場夜景ツアー」をスタートさせ、いわゆる「工場萌え」の名所として知られる
ようになりました。この工場夜景人気も手伝い、近未来的な工業都市のイメージが定着してい
る川崎市ですが、じつは、「ブランド野菜」の産地であることをご存じでしょうか。
川崎市一体は、かつて江戸の胃袋を支える農業地帯で、臨海部以外には昭和30年代前半ごろま
で多くの農地がありましたが、高度経済成長期に入ると都市化が進み、農地は住宅地に転用さ
れ、急激に姿を消していきました。それでも川崎市には、いまだに農地を守り、農産物をつく
り続ける農家が約1200軒ほど残っています。（川崎市農業振興課調べ）
価格競争や後継者不足などで農業の危機が叫ばれるなか、川崎市の農家は、ブランド化や直売
所の展開、収穫体験ができる観光農業の運営といった、一大消費地に近いという地の利に適っ
た経営努力によって、苦戦を強いられながらも善戦してきました。
川崎市もこれを後押しし、「かわさき農産物ブランド」の登録事業をスタート。鎌倉時代から
栽培される伝統野菜「のらぼう菜」をはじめ、現在、地域に根ざした20品目25種類の野菜が登
録されています。（川崎市農業振興課調べ）
生産者と消費者の距離が近い高津区
川崎市の中央、溝の口から西側はとくに農業が盛んで、野菜の直売所も数多くありますが、な
かでも高津区は農業の推進に力を入れている地域です。区内には30カ所以上もの直売所があり
、生産者の名前入りのマップも作成。南部の橘（たちばな）地区では、高品質なブロッコリー
やトマトなどを栽培するだけでなく、サツマイモの植え付けから収穫までを学ぶ農業体験とい
ったイベントや、地野菜を使ったレシピの発信なども行っており、食育の面でも魅力的な環境
と言えるでしょう。
高津区の中心である東急溝の口駅・JR武蔵溝ノ口駅から徒歩約5分の「久本薬医門公園」では、
偶数月の第3日曜に、地元農家の方が直接野菜を販売する「高津さんの市」が開催されており、
新鮮で安全、安くておいしい野菜を求める地元の方で毎回大盛況。北口から徒歩約5分の場所に
は農産物直売所「JAセレサ川崎高津支店」もあります。
さらに、溝の口駅南口から市営バスで約16分の「小泉農園」（宮前区）では、「農園フェス」
といった新しいイベントも行われました。
「『農園フェス』は、農場を舞台に、地元の屋台が出店し、ライブを行ったり、畑探検ツアー
や収穫体験といったワークショップを行ったりしながら、地域住民の方に農業に触れてもらう
という、今までにない試みです。5月の開催時には、地元の親子連れを中心にたくさんの人に来
ていただきました」（主催者の一人、山本美賢さん）
溝の口といえば、東急田園都市線で渋谷駅からわずか15分。川崎市屈指の繁華街なのに、これ
ほどまでに生産者との距離が近いなんて、贅沢な環境ですね。まさに「都市型地産地消」。都
心の近くに住みながらも、四季折々の新鮮で安心な地元の食材を楽しむ。そしてそれが地域の
農業の発展にもつながっていく??これからはそんなライフスタイルに注目が集まる予感がしま
す。
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17 “お掃除×インテリアのプロ”ママ友歴23年の大人リフォーム！ 2016/7/15 読売新
聞
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今回のリフォーム実例は、“女性施主×女性インテリアデザイナー”によるマンション・リフ
ォーム。お二人ともAge50オーバー、子育てを終えてなお、一線で活躍する元祖キャリアウーマ
ンというタッグ！ そんなキャリア主婦ならではの、こだわりやアイデアを拝見に愛知県のお宅
に伺った。
ママ友歴23年の“信頼”が実現した、大胆リフォーム
Yさん宅は築36年のマンション最上階。ご両親が住まわれていたが、亡くなられて10年経ち、3
人のお子様たちも独立されたので、「一戸建ての自宅とは別に、家族や仲間が日常的に集まれ
るような場所にしたい」と、リフォームに踏み切った。
「リフォームするなら旧知のデザイナー、宮地さんにお願いすると決めていました。何でも言
える仲だし、信頼できる人でないとお任せできないでしょ」
今回リフォームした間取りは、築36年のマンションらしく“和室2間続き＋DK”という部分。
「デザインは基本的に宮地さんにお任せ。扉材などの色柄を選ぶ時には同行して一緒に決めま
した」と、Yさん。夫は「一切口出しせず！」、こちらも信頼関係が盤石な様子。Yさんはお掃
除会社を経営する社長でもあり、デザインはお任せとは言え、住まいのメンテナンスに精通す
る人の選択はどんなものか？ 詳細を伺った。
4mのカウンターを中心に、キッチンがコミュニケーションの場
今回のリフォーム目的は、皆が集まって楽しめる空間にすることだったYさん。
「素敵なデザインにはしたかったけど、カッコ良すぎて緊張感のあるものでなく、居心地の良
さを考えてもらった」
宮地さんの提案は、何と４mもあるアイランド・キッチンだった!?
キッチンカウンターの高さは通常85㎝とテーブルより高めなので、椅子は背もたれのないスツ
ール型が多くなるが「ゆっくり座れるように、背もたれがあって、クッション性のある椅子が
欲しかった」というYさんの要望に、宮地さんの対応は「なかなかピッタリのものが無かったの
で、椅子の脚を切って高さを合わせました（笑）」。
そして足もとを覗くと…… テーブルの脚が、キラキラ!?
個性的なデザインを取り入れながら、お掃除やメンテナンスのし易さに抜かりが無いYさん。長
年、お掃除のプロとしてさまざまなお宅の設備や建材を見てきただけに、選択眼がありそうだ
。
「レンジフードは掃除し易いものに限るわね。内蔵ファンが自動で降りてくるものもあるのよ
」と、カバーを開けて「あらっ、もう油汚れがついてる……」と即、拭き取る手つきがプロだ
った！
キッチンカウンター素材はデュポン・コーリアン（人工大理石）。「天然石は、洗剤がシミに
なるので使えないし、ステンレスはキズが見え易いので」
キッチンのキャビネット扉は白のメラミン製、「これも拭き掃除が、とても楽な建材。ピアノ
塗装や鏡面仕上げなど高級な扉材の中には、洗剤が使えないものがあるので注意よ」と、お掃
除のプロYさんが教えてくれた。
写真では分かりづらいが、扉表面はゆず肌仕上げというゆずの表面のように優しく凹凸がある
もので、その陰影が質感のある白になって素敵だった。IHコンロも含め使い勝手とお掃除のし
やすさなど家事ラクで選ぶ、「主婦×お掃除のプロ」視点だ。
照明と壁紙が演出する、居心地の良い空間
今回のリフォームで照明はLEDで調光ができるものを採用。朝昼は蛍光色でスッキリ元気に、夜
は電球色で光を落としムードのある空間に、と変化を楽しめるように。
加えて宮地さんのデザインは、個別照明が空間のチャーム・ポイントになっている。
照明や日の光は、部屋の壁色によっても効果が異なるもの。今回、綺麗な塗り壁かと思ったら
……いわゆる、ビニールクロスだった!？
宮地さんも「最近の壁紙には、とても綺麗な色柄やテクスチャーのものがあるの。このスモー
キーなブルーグレイ色は、思いのほか綺麗に仕上がりました」。照明との相性も良く、優しい
大人の空間になった。
50歳を超えた今だからできた、デザインと暮らし方
Yさんは「椅子が好きなので、パーソナルチェアを置ける所も欲しかった」と、以前、和室だっ
た所をお気に入りの椅子が並ぶ空間に大変身！
Yさんが好きなものが、もう一つ……“虎”がデジタルプリントで壁紙に!
「私が好きなのは和歌山にある無量寺の襖絵（ふすまえ）に描かれた虎なんだけど、このサイ
ズに納まる伊藤若冲の虎になったの（※）」
大胆な虎も白黒プリントなら、グレイ系のフロアタイルやブルーグレイ色の壁に馴染んでいる
。
※江戸時代中期に活躍した絵師、伊藤若冲の「虎図」。無量寺の虎は長沢芦雪画。
お二人ともに、経営者というキャリアを持ちながら、子育ても終えたキャリア主婦。
宮地さんは「50歳を超えたから、このデザインができるようになったと思う」と、さまざまな
経験によって得られた技量を実感。その提案を受け入れたYさんも「自分が実現したい事を伝え
て、後はお任せしてみようと一歩引けたのも、人生の経験値なのかもね（笑）」と語る。
個性的だけど使い易くてくつろげる、大人の住まいはそんな信頼関係によって出来上がったよ
うだ。
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18 原野商法で買った土地、相続放棄ってできる？ 2016/7/15 読売新聞
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実家の家や土地の相続で注意しておきたいことを3回にわたって紹介する。今回は、実家が原野
商法で購入した土地を所有している場合についてだ。昭和40?50年代を中心に行われていた「原
野商法」。このほとんど価値のない土地を高額で売りつける詐欺まがいのセールスに乗せられ
て土地を買った親が亡くなり、相続人の子どもが困惑するケースが多くなってきている。相続
の際に、山林や原野が相続財産として出てきた場合、どうすればいいのだろう。札幌土地家屋
調査士会副会長の小川和紀さんに話を聞いた。
親が「原野」を所有していることを、相続時に初めて知ることも
山奥の原野のような換価価値の低い土地を「リゾート開発が入るので、将来値上がりする」「
将来、新幹線が通れば高く買い取ってもらえる」などの宣伝文句で、高い値段で販売していた
のが原野商法。「地価が上がったら買い手がつく」という言葉を信じて投資目的で購入したも
のの、価値のほとんどない土地をただ所有しているだけの状態になっている人が多い。
「原野商法で取り引きされていたような土地は、固定資産価値が低いため、固定資産税が課税
されていないことがほとんどです。そのため、親がそのような土地を所有していることを知ら
ず、相続が発生したときに権利書が出てきて初めて知る、ということがあります」（小川さん
）
税負担がなければ放置。相続放棄すると、他の遺産の相続もできなくなる
原野商法で購入した土地のほとんどは、道路も通っていない原野や山林。家が建てられるわけ
でもなく、所有しているのは原野や山林のごく一部なので売却も難しい。相続が発生したとき
に、わずらわしい、手放したい、と思う相続人もいるだろう。
「相続したくなければ相続放棄の手続きをする方法があります。しかし、相続放棄は、その土
地の権利だけを放棄して他の相続財産はもらう、ということはできず、自分の相続分すべてを
放棄することになります。また、後から相続したい財産が出てきても、放棄の意思表示をした
以上、放棄を撤回することができません。原野商法で購入した土地には固定資産税は課税され
ないか、されたとしても少額ですから、そのまま所有していても問題はないのではないでしょ
うか」（小川さん）
長い年月の中、相続が繰り返されると、土地の権利を持つ人がどんどん増えていくことになる
。所有権をシンプルにしたいのであれば、土地の相続人は一人にするのがいいだろう。その際
、不公平感を生まないために相続人全員が、その土地が高額で売却できるようなものではない
ことをきちんと自覚しておくことが大切だ。
「行政のほうからきた。測量するので費用を」などの詐欺に注意！
詐欺まがいの商法で購入した原野や山林をもてあましている所有者が、新たな詐欺に遭うこと
がある。悪徳業者に「購入を検討している人がいる。売却するためには測量の必要がある」「
役所のほうから来た。この土地一帯に開発が入るので測量が必要だ」などと声をかけられ、売
れるのであればとお金を払ってしまうケースだ。実際には購入検討者や開発の話などはなく、
測量もされずにお金だけだまし取られることがほとんどだ。
実家が原野商法で購入した山林や原野を所有している場合、うまい話には乗らないよう、新た
な詐欺が出ている話などを親子で話題にしておくと、リスク回避になるだろう。
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19 きょうだいで土地を相続。どう分けるのがいい？ 2016/7/14 読売新聞
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実家の家や土地の相続で注意しておきたいことを3回にわたって紹介する。今回は、土地の相続
。きょうだいで分ける場合に知っておきたいポイントについてだ。相続の際、親族間やきょう
だいでトラブルになりやすいのは住宅や土地などの不動産。現金と違って、明確な数字で分け
にくいからだ。きょうだいで土地を相続した場合の分割方法や、注意点などを札幌土地家屋調
査士会副会長の小川和紀さんに聞いた。
土地の分け方は共有・分筆・代償分割・換価分割の4つ
実家の土地をきょうだいで相続することになった場合、相続人の人数で分けられて、それぞれ
が自分の希望通りに使えるような立地や広さの土地であればいいのだが、「分けると使い道が
ないほど小さな土地になる」「家が建っているので分けにくい」「遠方にあるのでどうしたら
いいか分からない」など、悩みを抱えることがある。相続した土地の分け方にはどのような方
法があるのだろう。
土地の分け方には大きく4つの方法がある。
●共有
ひとつの土地を複数の人で所有すること。不動産を共有する場合は「持ち分」を決めて相続す
る。例えば、兄と弟で共有する場合、兄2分の1、弟2分の1とすれば不公平感は生まれない。こ
の場合、土地が半分になるように線を引いて分けるというのではなく、その土地に対する権利
を2分の1ずつ持つという意味だ。
●分筆
土地を切り分けてそれぞれが所有する方法。測量を行い、1筆の土地を2筆以上に分ける土地分
筆登記をする必要がある。
●代償分割
相続人の1人が土地のすべてを相続する代わりに、ほかの相続人にそれぞれの相続分と同等の現
金などを支払う方法。
●換価分割
土地を売却して得た現金を、相続人全員で分割する方法。
土地を共有で相続すると、もめごとの原因に！
相続で土地をどう分けるか、方法によってそれぞれにメリットやデメリットがある。特に気を
つけたいのは共有を選んだ場合だ。
「土地を複数の相続人で共有財産として相続した場合、将来、売却しようとしても共同所有者
である全員が同意する必要があるので1人が反対すると売却できません。また、自分が相続した
分だけを売却することも考えにくいです。共有の場合、所有している土地に対して持ち分の所
有権をもつことで、ひとつの土地の特定の部分を所有するということではありません。土地を
購入したい人は、普通、土地そのものを取得したいわけですから、共有の土地の場合は売却は
難しいでしょう」（小川さん）
共有の場合、相続が繰り返されるごとに、土地の権利を持つ人が増えていく。そうなると、売
却しにくくなり、土地活用をしようとしても意見がまとまらず、親族間でもめごとが起きる可
能性も高い。
では、どの方法で分けるのがいいのだろう。土地の規模や立地などでも違ってくるが、広い土
地の場合は土地を人数分に分筆するのが最もシンプルな方法。
「きょうだいそれぞれがひとつの土地の所有者として権利を取得できます。売却もしやすいで
すし、家を建てたり、駐車場を経営したりなどの選択肢も多くなります。ただし、土地の形状
や方角によって不平等感が出ることも。その場合、北向きの土地は広めにする、角地は小さめ
にしておくなど、さまざまな分け方があります。相続人全員が納得する形で土地を分けられる
よう土地家屋調査士がお手伝いしますので、測量や分筆登記も含めて相談していただけるとい
いですね」（小川さん）
なお、遠方の土地で、将来誰も使用する見込みがない場合は、売却して得たお金を分ける換価
分割が、きょうだいが遠隔地に住んでいて土地はいらないという人がいる場合は代償分割がス
ムーズだろう。
放置しておくと、将来、相続登記ができなくなることもある
「相続で所有権が移転した土地の名義を変更するには、相続登記を行う必要があります。相続
登記はいつまでにしなければならないという決まりはありませんが、何年も放っておくとさま
ざまな問題が発生して、いざ相続登記をしようというときに、余分な費用と時間がかかったり
、相続登記ができなくなったりします」（小川さん）
遺産分割協議や相続登記をせずに長期間放っておくと起きる問題には、以下のようなものがあ
る。
・相続登記に必要な書類（亡くなった人の住民票や除籍謄本など）が取れなくなる。
・相続人のうちの誰かが亡くなり、権利関係が複雑になる。
・相続人が高齢化し、認知症などになり判断能力が低下することで遺産分割協議を行いにくく
なる。
相続した土地を売却したり、お金を借りるために担保に入れたりする場合、相続登記がされて
いることが必要になる。スムーズに手続きができるよう、将来、相続する土地はどうするか、
親やきょうだいと早めに話し合っておくのがいいだろう。
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20 ＬＩＸＩＬ、住宅用木材子会社をファンドに売却 2016/7/20 日経産業新聞
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ＬＩＸＩＬグループは20日、住宅用木材事業子会社ハイビック（栃木県小山市）を投資ファ
ンドに売却すると発表した。前日には独水栓金具大手グローエの完全子会社化を決定している
。ＬＩＸＩＬは６月に経営トップが交代しており、新経営陣の下で事業の選択と集中を進める
動きが出てきた。
ハイビックは、「プレカット製品」と呼ばれる木材の製造・販売が主力。売上高は2016年３
月期に203億円、営業利益は７億円だった。2011年10月に株式交換でＬＩＸＩＬが完全子会社化
していた。
ＬＩＸＩＬが保有するハイビック株式は国内投資ファンドのポラリス・キャピタル・グルー
プ（東京・千代田）に８月下旬をメドにすべて売却する。売却額は非開示で、「子会社の売却
が業績に与える影響は軽微」という。
ＬＩＸＩＬはこれまで国内外で積極的なＭ＆Ａ（合併・買収）を仕掛けてきたが、必ずしも
収益には結びついていない。工具・工場資材大手のＭｏｎｏｔａＲＯ（モノタロウ）を創業し
た瀬戸欣哉氏が６月に最高経営責任者（ＣＥＯ）に就任。同氏の下で事業戦略の見直しを急い
でいる。19日にはグローエを今年９月30日付で全額出資の完全子会社にすると発表した。
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21 大塚家具、広島に販売網拡大 住宅設計会社と業務提携 2016/7/20 日経産業新聞
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大塚家具（8186）は20日、住宅の設計などを手掛けるヤマネホールディングス（広島市）と
業務提携し、店舗のない広島で家具の販売を始めると発表した。ヤマネホールディングスが10
月１日に開業する家具ショールームで大塚家具の製品を展開する。1000点以上の商品のうち、
約95％を大塚家具が供給するという。
大塚家具は2015年２月に発表した中期経営計画の中で、同社が店舗を持たない地域での販売
を進めるために、住宅メーカーや百貨店などと提携し、販売チャネルを確保していく方針を表
明していた。
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22 積水化学が5000万円所得隠し 飲食接待など、大阪国税局指摘 2016/7/20 日経産業
新聞
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大手住宅メーカーの積水化学工業（大阪市）が大阪国税局の税務調査を受け、飲食接待など
の会計処理を巡り、2015年３月期までの３年間で約５千万円の所得隠しを指摘されたことが20
日、関係者への取材で分かった。経理ミスによる申告漏れも５億円超あり、重加算税を含めた
追徴税額は約２億円。同社は全額納付したという。
得意先などとの飲食代は１人当たり５千円以下なら課税対象とならない。関係者によると、
同社は参加人数を水増しし、枠内に収まるよう調整していた。大阪国税局はこうした処理が故
意に利益を圧縮する所得隠しに当たると認定したもようだ。
一部の収入の計上時期を誤り、実際より所得を少なく申告するなどの経理ミスもあった。
同社は「国税局の指摘に従った。再発防止に努めたい」としている。
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23 アパート建設過熱 新たなバブルの種に 2016/7/18 日経産業新聞
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前野雅弥・日経産業新聞副編集長に聞く
小谷：不動産市場に新たなバブルが発生しつつあります。2013年の日銀による異次元緩和以降
、マネーの流入が続く不動産市場。銀行の不動産向け融資残高は今年３月末時点で、１年前に
比べ６％も増え、マイナス金利の導入以降、行き場を失った資金が不動産に向かう流れはさら
に加速しています。
特に今年に入って資金の集中が過熱気味なのが、アパートです。５月の着工件数は１年前に
比べ15％も増え、持ち家のプラス４％を大きく上回っています。これまでもマンションバブル
の可能性は指摘されてきましたが、ここに来てマネーが流れ込んでいるのがなぜアパートなの
でしょうか？
■団塊世代の資産家が投資
「まずアパートを建てているのは、団塊の世代で資産を持つ人です。投資としてアパート経
営を考えている人が増えています」
小谷：アパートへの投資はマンションとは違うのですか？
「最大の違いはオーナーの属性です。マンション投資をする人は都心の富裕層、アパートは
郊外に住む資産家が多いという特徴があります。マンション投資は他の金融商品と比較しなが
ら全く知らない物件を購入します。これに対してアパート投資は、土地勘がある場所にその土
地のオーナーがアパートを建設します」
小谷：土地を持っている人が多いとはいえ、その土地にアパートを建てるというのは大変です
よね。
■マイナス金利で借金しやすく
「当然、借金をしてアパートを建てることになります。ただ、今は非常にお金を借りやすい
状況にあります。銀行がアパートローンを重視しているためです。マイナス金利で貸出金利が
大幅に低下し利益が縮小する中で、アパートローンに活路を見いだしています」
小谷：アパートローンというのは、銀行にとってもメリットがあるのでしょうか？
「アパートは１軒で平均１億円弱の融資を見込め、貸出金利も１％弱です。大手企業に貸し
出すと約0.1％、住宅ローンでも0.6％前後の金利ですから、アパートローンはうまみがある融
資だといえます」
小谷：アパート投資というのは、リターンは大きいのでしょうか？
■利回り10％超も
「比較的大きいといえます。銀行に預金しておいても得られる金利はほぼゼロです。それに
対し、アパート経営でうまくいけば数％から、場合によっては10％を上回る利回りも期待でき
ます。また高齢者の中で現金を多く持っている人で、お金を不動産に換えるケースも増えてい
ます。相続税対策になるからです」
小谷：去年から相続税の最高税率が上がり事実上の増税となりました。
「相続対策の不動産投資は去年から注目されてきました。同じ１億円でも現金ではなく不動
産にすれば、相続時に評価額が小さくなるからです。その不動産にアパートを建て、第三者に
貸し出せば、さらに評価額は下がります」
小谷：その評価額に基づいて、相続税が決まるということですね。
■相続税対策にも有効
「その通りです。例えば、相続税評価額１億円の土地と現金１億円を持った人がいたとしま
す。これをそのまま相続すれば２億円に相続税がかかりますが、アパートを建てれば大きく軽
減されます。まず現金１億円を使ってアパートを建てますと、アパートの価値は固定資産税評
価額を使いますからおおむね４割減で、6000万円。さらにこれを貸し出せば３割減になり、評
価額は4200万円です。つまり１億円の現金は4200万円の価値しかないことになります。土地の
相続税評価額も上にアパートを建てれば２割減になります。これで8000万円の価値です。です
から土地と現金で２億円の資産は相続税上は１億円2200万円の価値しかないことになります」
小谷：アパート投資にいろんな人が乗り出すのは良いのですが、入居者の取り合いにはならな
いのでしょうか？
「問題はリスクの面に目が向かっていないところです。自分の土地にアパートを建てても、
空室が多ければその分もうけは目減りします。アパートは郊外の土地に建てるケースが多いた
め、よほど立地が良かったり、洗練されたデザインであったりと、そういった特徴がなければ
、部屋はなかなか埋まりません」
小谷：リターンを得られるケースはそれほど多くないということでしょうか？
■家賃保証には期限も
「気をつける必要はあると思います。ハウスメーカーの中には空き家になっても収入を保証
するといったところがありますが、期間は10年が限度です。それ以降、リスクは自分でとる必
要があります。また、建設をセットにして話を持ちかけてくるハウスメーカーもありますが、
こうした場合はかなり割高な建設費用を要求されることもありますので、注意が必要です」
小谷：アパート投資もバブル状態なのでしょうか？
「人口減の中で、着工件数の急増をどうみるかということです。不動産動向に詳しい専門家
は『すでに過熱気味のサインが出ている』と指摘しています。特に地銀が融資を増やしている
郊外や地方都市には人口の流出が止まらない所も多くあります。マイナス金利と人口減の間で
日本経済に新たなゆがみが出ている危険があります」
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24 首都圏6月のマンション価格、2.5％下落 13カ月ぶり低下 2016/7/15 日経産業新聞
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不動産経済研究所（東京・新宿）は14日、6月のマンション市場動向調査を発表した。1戸あ
たりの首都圏の販売価格は、前年同月に比べ2.5％下落し5672万円だった。昨年5月以来13カ月
ぶりにマイナスに転じた。販売価格を押し上げる建設費の上昇傾向が昨年より始まっていたこ
とから、ここにきて一服感が出たとみられる。ただ、同研究所の松田忠司主任研究員は「建設
費が高止まりする傾向は続くだろう」とみる。
首都圏の発売戸数は前年同月比12.9％減の3050戸だった。同月としては1992年以来の低水準
で、減少は7カ月連続。月間契約率は69.6％だった。近畿圏の発売戸数も13.6％減の1517戸どま
り。92年以来の低水準になった。
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25 福島県、多世代同居・近住の住宅取得を補助 人口減対策に 2016/7/15 日経産業新
聞
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福島県は14日、３世代以上が同居する「多世代同居」や近くに住む「近居」を始めるための
住宅取得・増改築費の一部を補助する事業について、20日から募集を始めると発表した。補助
額は最大110万円で、募集戸数は50戸。子育て環境や高齢者の見守りを充実させ、人口減少・高
齢化対策につなげる狙いだ。
対象は県内で新たに「多世代同居」や２キロメートル以内の「近居」を始める世帯。2016年
４月１日以降に契約し、17年３月末までに住み始め、３年以上住み続けることなどが条件だ。
補助の基本額は50万円で、４人を上限に18歳未満の子供１人当たり10万円を加算し、県外か
らの移住者には20万円を上乗せする。募集は８月23日までで、応募が50戸を超えた場合は抽選
となる。
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26 日本エコシステム、既設住宅向け太陽光発電に無利子ローン 2016/7/14 日経産業新
聞
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日本コムシスの子会社で太陽光発電設備の施工を手掛ける日本エコシステム（東京・港）は
既設住宅向けに、太陽光パネルや蓄電池などを対象にした無利子ローンを始めた。9月末までの
期間限定で申し込みを受け付ける。太陽光発電で既設住宅向けの無利子ローンは珍しいという
。
昭和シェル石油子会社のソーラーフロンティア（東京・港）と提携し、同社が取り扱う製品
が対象となる。ソーラーフロンティア製の太陽光パネルや、同社が扱う家庭用のエネルギー管
理システム（ＨＥＭＳ）機器、蓄電池などを分割払いで買う場合に適用する。
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27 都内の日本人住民、５年ぶり自然増 臨海部など子育て世代流入 2016/7/14 日経産
業新聞
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総務省が13日発表した人口動態調査（１月１日時点）で、東京都内では出生者数から死亡者
数を引いた日本人住民の「自然増減」が1450人増と、５年ぶりに自然増に転じた。都内に転入
して出産・子育てをする若い世代が増えているのが要因だ。転入者から転出者を引いた社会増
も、日本人だけで８万4714人と全都道府県で最も多かった。
都の総人口は前年比0.89％増の1341万5349人で、増加率は全国でトップだった。
都内の日本人人口が自然増に転じた要因は、子どもを産み育てる若い世代の転入が増え、出
生者数が増えたためだ。都は「転入してきた若い世代に子どもが産まれ、自然増につながって
いる」（行政部）と説明する。
区市町村別で自然増の人数が最も多かったのは世田谷区で1584人。港区が1385人、中央区が1
046人などと続いた。人気の高い住宅地や大規模マンションの開発が相次ぐ湾岸部の区が目立つ
。23区内では13区で日本人人口が自然増となった。
2015年中の出生者数は世田谷区が8096人と最多。江東区は4890人、港区は2994人だった。い
ずれも前年を上回った。都内では出生者が増える中、保育所に入りたくても入れない待機児童
が問題化。各自治体は受け入れ定員の拡大に追われている。
転入者数から転出者数を引いた「社会増減」（外国人を除く）も、８万4714人の増加で全国
で最多。増加率は0.66％で、２位の埼玉県（0.20％）以下を大きく引き離した。社会増の伸び
率は右肩上がりで推移しており、東京一極集中の構造が強まっている。
外国人人口は前年比7.6％増で、３万1600人増加した。外国人は全23区で増えたほか、39市町
村のうち31自治体で増加するなど、ほぼ都内全域で増えた。増加数が最も多かったのは豊島区
の2924人で、江戸川、新宿、板橋区も2000人を超える増加だった。都内の外国人の自然増は190
0人、社会増は２万9700人だった。
都内で総人口の増加数が最も多かったのは世田谷区で8957人。江東区が7549人、板橋区が658
6人と続いた。増加率でみると中央区が3.55％で最も高く、千代田区が2.99％、新宿区が1.98％
だった。都内では人口の都心回帰が続いている。
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28 首都の新しい顔を政策をもとに選ぼう 2016/7/14 日経産業新聞
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東京都知事選が14日に告示される。首都の顔、そして４年後の東京五輪の顔を選ぶ選挙にな
る。２代続けて「政治とカネ」で辞任した後だけに政治資金にきれいなことはもちろんだが、
やはり候補者が問われるのは政策だ。
これまでに元防衛相の小池百合子氏やジャーナリストの鳥越俊太郎氏、元総務相で岩手県知
事もつとめた増田寛也氏らが出馬を表明している。自民党と公明党は増田氏を推薦し、民進党
など野党４党は鳥越氏を支援している。
政策を問われる課題はまず、都政の停滞もあって遅れている五輪の準備だ。競技施設の整備
だけでなく羽田空港の機能拡張や都心とのアクセスの改善なども要る。小池氏らが指摘する五
輪経費の圧縮も必要だろう。
少子化対策も喫緊の課題だ。都内の待機児童は高水準のままで、出生率は現在も断トツで低
い。多くの候補者が公約で待機児童の解消を掲げてはいるが、知りたいのは実現への道筋と具
体策だ。
東京では今後、高齢者が急増する。介護や医療を担う人材や施設は足りない。増田氏はかつ
て日本創成会議の座長として東京で暮らす高齢者の地方移住を提言したが、今も同じ考えなの
だろうか。
首都直下地震への備えは心もとない。都内には今なお建物の倒壊や火災の危険性が高い木造
住宅密集地域が広がっている。
候補者は五輪後をにらむ中長期的なビジョンも示すべきだ。20年ごろにも東京の人口は減少
に転じる。全国から人を吸引して成長してきた東京は新たな成長モデルを求められる。13日に
日本記者クラブで開かれた共同記者会見は、この問題で具体論を欠いた。
次の知事はこうした課題に向き合い、都政を着実に前に進める責務がある。それでなくても
４年で３回目の都知事選だ。
この点で「（都議会の）冒頭解散」を掲げた小池氏の姿勢は、いささか理解に苦しむ。都議
会との対立をあおれば、都政は再び混乱しかねない。
参院選の影響や各党の思惑もあり、候補者が出そろったのは告示直前になった。保守は分裂
し、野党では日替わりで様々な名前が浮かんでは消える混迷が続いた。
都知事選は人気投票になりがちだ。都民の生活を守り東京の活力を維持する政策を掲げてい
るのはだれか。有権者は各候補の主張にしっかりと耳を傾けてほしい。