住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.639 　2016/6/16～2016/6/22

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住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.639 　2016/6/16～2016/6/22
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―*―*―*　ＭＥＮＵ　*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―
【日本経済新聞】
1 「マンションは管理を買え」はもう古い
2 民泊、自治体に裁量を　京都市が要望書
3 築5年内の分譲マンション賃貸料に頭打ち感　民間調査
4 民泊、年間日数に上限　政府検討会が最終報告大筋了承
5 福岡市、民泊規制緩和で条例改正へ

【朝日新聞】
6 「外国人取引対応」でアンケート　国交省、不動産会社対象に実施　マニュアル整備に遅
れ
7 5月の都市5区ビル市況、賃料の小幅上昇続く　三鬼商事
8 民泊、新法制定へ　近く最終報告書公表
9 東京都宅建協会、都内で公開セミナー開催　空き家などテーマ
10 新経連、日数上限は「断固反対」　民泊新制度に意見表明
11 地方都市のストック再生　国交省が支援事業　5～6地域でプロジェクトも
12 三井物産・三井不、大手町で大型複合再開発　起工祝賀会を開催

【読売新聞】
13 マンション発売戸数２５・９％減…近畿の動向

【日経産業新聞】
14 地質情報　３Ｄで即共有　安藤ハザマ　
15 太陽光パネル　海外勢が保守管理で競う

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1 「マンションは管理を買え」はもう古い 2016/6/22 日本経済新聞
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不動産コンサルタント　田中歩
　マンションを買うとき、皆さんが気にされることの一つに「管理の状況」があります。「管
理会社が大手なら安心」といった声はよく聞かれますが、特に中古マンションについては管理
会社だけではなく、「実際どんな管理がなされているのか」「何かトラブルは発生していない
か」「修繕積立金や建物劣化状況などの面で将来問題になりそうな事象はないか」といった点
が最も気になるポイントだろうと思います。
一般の不動産業者は売買契約の前に発行する「重要事項説明」の中で、管理費・修繕積立金
やその滞納の有無などについてはある程度、説明してくれます。ただ、細かな部分について説
明する義務は負っていないことから、購入した後に「こんな話は聞いてなかった」ということ
が起こりがちです。
　そこで、契約前に「定期総会議案書」や「総会議事録」「長期修繕計画案」などの書類を不
動産業者から入手し、読み込んでおくことが必要となります。
　定期総会議案書にはマンション管理の決算や予算に関すること、修繕計画や役員の選出、そ
の他マンション内で課題になっている事象（滞納問題、ペット問題など多岐にわたります）に
ついての議案が記載されています。
　総会議事録にはこれら各議案の決議内容や、決議事項以外で出された意見などが記載されて
います。マンション内で課題になっていることがよくわかりますし、管理組合が活発に活動し
ているかどうかもうかがい知ることができます。
　長期修繕計画案は20～30年後の修繕計画案で、修繕にかかる支出と修繕積立金の収入が年ご
とに記載され、各年の累計とその収支が記載されています。
　必ずしもこの計画通りに修繕を進めるわけではありませんが、今後、修繕積立金をアップし
なければならない時期がいつ頃になるか、累計の収支が赤字になる時期を確認すれば、ある程
度予測することができます。
　なお、これらの書類は、不動産業者にお願いしても入手できないことがありますので、その
場合は売り主にお願いして見せてもらうとよいでしょう。売り主がこれらの書類を持っていな
い場合、売り主から管理会社に頼んでもらい、書類を見せてもらうことも可能です。
　こうした書類を読み込むことで、管理の現状についてはある程度見えてきます。分譲マンシ
ョンの購入を検討する以上、今後の分譲マンション管理における大きな課題である「２つの高
齢化問題」（建物の高齢化と入居者の高齢化）について認識しておく必要があると思います。
　国土交通省によれば、築40年超のマンションは現在51万戸あり、10年後には３倍の151万戸、
20年後には６倍の296万戸となるなど、今後、老朽化マンションが急増する見込みです（グラフ
Ａ）。
　さらに、築後年数が長いほど高齢者の入居率が高く、マンション管理がままならない状況が
発生しつつあるとしています。マンション管理組合の理事就任を引き受けない理由の第１位が
「高齢だから」という結果になっているからです（グラフＢ）。
　高齢者の入居率が高くなると、「残りの人生が短いから、これ以上修繕する意味はない」と
いった思考をする人が増える可能性があります。修繕すべき部分が修繕できず、マンション自
体の維持管理レベルが低下し、仮に立地がよくても資産価値が下がりかねないということにな
るのです。
　こうした話を聞くと、分譲マンションに未来はあるのだろうかと思ってしまいそうですが、
築30年を超えるマンションでも、新たな試みによって資産価値を落とさない工夫をする管理組
合が出てきました。
　有名なマンションの一つとして「パークシティ溝の口」が挙げられます。
　パークシティ溝の口では、管理会社にマンション維持管理を任せっきりにすることなく、管
理組合自らが主体的に大規模修繕に取り組むことに加えて、近隣のマンション管理組合と維持
修繕や防災面で情報交換をしたり、町ぐるみのお祭りなどを開催。マンション居住者だけでな
く地域とのつながりを生み出すイベントなどを通じ、地域全体の価値が上がるような活動を行
っているそうです。
　そして、こうした活動が奏功し、売り物件が出ると若い世代が購入するケースも出てきてい
るそうです。マンションの所有者である管理組合の人たち自らが主体的に活動することで、２
つの高齢化問題に立ち向かっている好事例といえるでしょう。
　かつてこのマンションの理事を務めた筆者の友人によると、成功の鍵は、管理組合自らが資
産価値維持のために必要な「経営」をしたことだそうです。
　まさに、マンション管理は人任せにするという意味での「管理を買う」のではなく、「自ら
経営」し資産価値を維持するというのが当たり前、という時代に入ってきたのかもしれません
。

田中歩（たなか・あゆみ）　1991年三菱信託銀行（現・三菱ＵＦＪ信託銀行）入行。企業不動
産・相続不動産コンサルティングなどを切り口に不動産売買・活用・ファイナンスなどの業務
に17年間従事。その後独立し、ライフシミュレーション付き住宅購入サポート、ホームインス
ペクション付き住宅売買コンサルティング仲介など、ユーザー目線のサービスを提供。2014年1
1月から「さくら事務所（http://sakurajimusyo.com/）」執行役員として、総合不動産コンサ
ルティング事業の企画運営を担う。6月25日（土）、家の買い替えを検討中の方向けに都心マン
ション市場動向を踏まえた売却戦略セミナーを開催。詳細はhttp://www.sakurajimusyo.com/16
0625

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2 民泊、自治体に裁量を　京都市が要望書 2016/6/21　日本経済新聞
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　京都市は21日、住宅の空き部屋などに旅行者を泊める民泊について、自治体が地域の実情に
応じて規制を柔軟に定められるような法制化を求める要望書を政府に提出したと発表した。
　国は訪日客急増に伴うホテル不足に対応して民泊の規制緩和を検討している。京都市は「民
泊に対する考え方は地域によって異なる」（観光ＭＩＣＥ推進室）とした。

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3 築5年内の分譲マンション賃貸料に頭打ち感　民間調査 2016/6/20　日本経済新聞
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　分譲マンションを賃貸に回す際の料金に頭打ち感が強まっている。東京カンテイ（東京・品
川）によると東京23区で築5年以内の物件の5月の賃料は1平方メートル4122円と前月比ほぼ横ば
い。年初比でも1.5％上昇にとどまる。不動産市場に出回る分譲マンション戸数が増えたほか、
相続税対策で所有したマンションを貸す例が増えた。
　分譲マンション価格は2013～14年に上昇基調を強めた。当時資産運用目的で買われた物件が
ここに来て多数市場に出回った。これらを買った所有者が収入を得るために貸し出しており、
賃料の伸びが鈍ってきた。

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4 民泊、年間日数に上限　政府検討会が最終報告大筋了承 2016/6/20　日本経済新聞
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　観光庁と厚生労働省が設置した「民泊サービス」のあり方に関する検討会は20日、民泊の制
度設計を盛り込んだ最終報告書を大筋で了承した。民泊を「住宅を活用した宿泊サービスの提
供」と位置づけて、年間提供日数に上限を設けて解禁するのが柱。住宅提供者や管理者、仲介
事業者に旅館業法とは別の規制を課して、健全な民泊の普及を促す。
　空き家などを使った民泊は、急増する外国人観光客の有力な受け皿となる。観光庁と厚生労
働省は報告書に基づいて、法案づくりの作業を加速する。

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5 福岡市、民泊規制緩和で条例改正へ 2016/6/17　日本経済新聞
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　福岡市が住宅の空き室などに旅行客を宿泊させる民泊を規制している市条例を改正する検討
に入っていることがわかった。イベント時など予約が取りにくくなっている市内の宿泊施設を
増やし、観光客などを呼び込みたい考え。4月に国が規制を緩和したのに合わせ、市内でも民泊
をしやすくする。
　17日の市議会で田中しんすけ議員の質問に対し、市側が回答した。市の条例では簡易宿所の
営業にフロントの設置を義務付けているほか、同一の建物内に住居と宿泊施設を混在させるこ
とを禁じている。この2つの要件を緩和する方向で検討している。パブリックコメントを実施し
たうえで、9月議会に改正案を提出する方針だ。

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6 「外国人取引対応」でアンケート　国交省、不動産会社対象に実施　マニュアル整備に遅
れ 2016/6/21　朝日新聞
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　国土交通省はこのほど、不動産事業者を対象として2015年度に実施した「外国人対応に関す
るアンケート調査」の結果をまとめた。
　開発や売買・賃貸取引に関する設問で、2013年度以降に「外国人客との取引実績がある」と
答えたのは売買が67.2%、賃貸が47.9%。10年前と比較した増減については、「増加している」
との回答が売買で84.9%に達した。賃貸も60.8%を占め、売買・賃貸における外国人客の増加が
裏付けられた。
　一方で外国人客向けの各種ツールの整備状況を見ると、全般的に十分とはいえない模様。例
えば外国人向けのマニュアルを、「整備している」と回答したのは売買で3.8%、賃貸で1.1%に
とどまった。
　なお調査は、日本在住の外国人との取引も対象に含む。

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7 5月の都市5区ビル市況、賃料の小幅上昇続く　三鬼商事 2016/6/20　朝日新聞
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　三鬼商事はこのほど、東京都心5区(千代田・中央・港・新宿・渋谷)のオフィスビル市況をま
とめた。平均空室率は4.05%(前月比0.18ポイント減)で2カ月連続の低下となった。大規模ビル1
棟が満室で竣工したほか、既存ビルにも統合などに伴う成約の動きが見られたため。
　東京都心5区の平均賃料(坪単価)は1万8107円で、前月比0.25%上昇した。2年5カ月連続で小幅
な上昇となった。
　調査対象は、基準階面積100坪以上の主要貸し事務所ビル2601棟。

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8 民泊、新法制定へ　近く最終報告書公表 2016/6/20　朝日新聞
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　厚生労働省と観光庁が共催する「民泊サービスのあり方に関する検討会」の最終会合が6月20
日に開かれ、報告書の内容がほぼ決まった。10日の前回会合で提示された内容から、大きな変
更点はなし。細かい修正を経て近く公表する。
　民泊を既存の宿泊施設と明確に分け、「住宅として扱い得るような合理性のあるもの」とし
て規定するため、年間提供日数の上限を定める。具体的には「半年未満(180日以下)の範囲内の
日数」とし、今後与党との調整により決定する。
　その上で民泊の類型を「家主居住(ホームステイ)型」と「家主不在(空き家)型」の二つに分
類。安全面・衛生面などで適正な管理体制を確保する観点から、類型ごとに相当の規制を定め
る。具体的には住宅提供者(家主)、管理者、仲介事業者(プラットフォーマー)それぞれに対し
て、罰則を含めた相応の規制を課す。制度の詳細は上限日数と同様、今後法案をつくる過程で
詰めていく。

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9 東京都宅建協会、都内で公開セミナー開催　空き家などテーマ 2016/6/20　朝日新聞
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　東京都宅地建物取引業協会は7月7日から、都内3会場で都民公開セミナーを開催する。
　テーマは、1部が「増える空き家の実態と不動産業者の役割」。講師はオラガ総研の牧野知弘
氏。2部は「不動産売買トラブル事例と未然防止」。講師は、不動産適正取引推進機構の村川隆
生氏と金子寛司氏が担当する。
　開催日程と場所は、7月7日が「よみうりホール(千代田区)」、12日が「オリンパスホール八
王子(八王子市)」、21日が「新宿文化センター(新宿区)」。時間は午後1時から午後4時まで。
参加費は無料。参加希望者は、事前に同協会のホームページから申し込みが必要となる。先着
順受付で、定員になり次第締め切る。(https://www2.jutaku-s.com/tkseminar/)

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10 新経連、日数上限は「断固反対」　民泊新制度に意見表明 2016/6/17　朝日新聞
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　新経済連盟(三木谷浩史代表理事)はこのほど、国がつくる民泊の新制度に対する見解を公表
した。民泊営業の条件として年間提供日数制限を設けることに対し、「断固反対」と表明。「
投資回収ができず、空き家の活用が不可能になる。違法民泊もかえって増える」などを理由に
挙げている。
　新制度における年間提供日数の上限は、「住宅を活用した宿泊の提供」という民泊の定義を
担保するために設ける「一定の要件」の一つ。旅館やホテルなど、既存の宿泊業との違いを明
確にする意味合いもある。厚労省はこれまでの議論で、年間提供日数を超えて営業する場合は
、旅館業法の許可を取得すべきとの見解を示している。

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11 地方都市のストック再生　国交省が支援事業　5～6地域でプロジェクトも 2016/6/17
　朝日新聞
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　国土交通省は近く、地方都市で不動産ストックの再生・活用ビジネスを後押しする事業を始
める。担い手として連携体制の構築が望まれる、不動産関連事業者やリノベーション事業者、
商工会議所関係者、地域金融機関などを対象にセミナーを開催する予定。各地でストックビジ
ネスの実際のプロジェクトを支援する取り組みも行う計画だ。

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12 三井物産・三井不、大手町で大型複合再開発　起工祝賀会を開催 2016/6/17　朝日新
聞
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　三井物産と三井不動産はこのほど、東京都千代田区大手町1の2地区で推進中の大規模複合再
開発「(仮称)OH-1計画」の起工祝賀会を開いた。
三井物産の旧本店ビルと隣接地を一体開発する計画で、敷地面積は約2万900平方メートル。
オフィスやホテル、店舗などで構成する地上31階建てと39階建ての計2棟、延べ床面積約36万平
方メートルの超高層ビルを建設する。竣工は2020年2月の予定。三井物産は竣工後、本店事務所
の移転を予定している。

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13 マンション発売戸数２５・９％減…近畿の動向 2016/06/17 読売新聞
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　不動産経済研究所が１６日に発表した近畿２府４県の５月のマンション販売動向によると、
発売した月に売れた物件の割合を示す契約率が６４・５％と、好調の目安とされる７０％を４
か月ぶりに割り込んだ。発売戸数も前年同月比２５・９％減の１４２２戸で、前年同月を３か
月ぶりに下回った。
　土地や資材価格の高騰を受け、１平方メートル当たりの平均価格は６２・９万円と１１か月
連続で上昇した。マンションの価格上昇を受けて購入に二の足を踏む動きが広がり、開発業者
が発売を絞り込んでいるとみられる。
　同研究所は「消費者の購入意欲は強いものの、価格上昇についていけなくなりつつある」と
分析している。

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14 地質情報　３Ｄで即共有　安藤ハザマ 2016/6/21 日経産業新聞　
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　安藤ハザマは岩や地層分布といった地質情報を３Ｄ（３次元）モデルで一括管理し、土木の
施工現場と本社・支店がリアルタイムで共有できる新システムを開発した。山岳トンネルやダ
ムの施工現場の岩盤の情報などを３次元で可視化し、設計変更や施工管理に活用する。現場が
施工で判断に困る事態が生じた場合にも、本社の技術部門がアドバイスしやすくなる。自社で
の利用だけでなく、2016年度中に新システムの外部への販売を目指す。

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15 太陽光パネル　海外勢が保守管理で競う 2016/6/21 日経産業新聞
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　海外の太陽光発電パネル各社が、日本で発電設備を遠隔監視したり、異常時に技術者を派遣
したりする保守管理事業に相次いで乗り出す。米国大手ファーストソーラーは都内に監視拠点
を開設し、９月に参入する。米国のサンパワーも他社と連携してサービスを導入する。大規模
投資の一巡を受け、関連事業で収益性と競争力を高める。